掙扎的中小上市物企

（來源：物股通）

近年來，中小型物業企業紛紛登陸資本市場，試圖通過上市融資實現規模擴張。

然而，在熱錢退潮、行業競爭加劇、地產關聯方風險暴露的背景下，有些企業頻頻陷入違規操作、業績虧損、停牌甚至退市的困境。

以近期動作頻頻的宋都服務（09608.HK）、佳源服務（01153.HK）、鑫苑服務（01895.HK）、弘陽服務（01971.HK）及瑞森生活服務（01922.HK）為代表的中小物企，其掙扎歷程折射出行業發展的深層矛盾與制度缺陷。

01#

飲鴆止渴的資本操作 

隨着資本退潮與行業調整，港股中小物管公司的融資渠道已近乎枯竭。以宋都服務為例，其2023年、2024年連續兩次以折讓近20%的價格配股融資，募集資金用途均為「一般運營資金」，反映出企業現金流極度緊張。

這種「低價輸血」雖短期緩解壓力，卻導致股權稀釋、估值承壓，2024年復牌后股價暴跌32%。

類似案例還包括佳源服務通過股權質押引入華盛證券，但交易后仍面臨2.2億港元債務未償。

行業數據顯示，2021年港股物管板塊尚有8家企業配股融資，而2022年「掛零」，2023年僅宋都服務一家成功配股，2025年彩生活成為第一家拋出供股融資方案的上市物企。

流動性枯竭的背后，是中小上市物企規模小、業績下滑的惡性循環。宋都服務在管面積連續兩年負增長，毛利率從36.2%驟降至17.1%；弘陽服務2024年上半年營收下降14.4%，ROE僅4.04%。

02#

關聯交易黑洞，從輸血到失血  

中小物企多由地產母公司分拆上市，關聯交易成為其發展初期的重要依賴，但也埋下隱患。例如：

• 鑫苑服務因控股股東鑫苑地產擅自挪用其4.02億元存款作為貸款抵押，導致公司被迫停牌並啟動法律仲裁；

• 佳源服務被曝實控人沈天晴未經授權劃轉6.6億元資金，導致停牌近20個月，即便復牌后仍需追償4.85億元關聯欠款；

• 弘陽服務收購地產母公司2.31億元停車位資產抵債，被質疑損害無抵押債權人利益。

此類違規操作直接暴露了母公司對上市物業公司資金的控制權濫用。關聯方風險成為中小物企的「致命毒瘤」。

這種關聯捆綁更導致企業獨立性喪失。宋都服務80.6%的物管收入依賴關聯方，瑞森生活服務因關聯方應收款項減值撥備增加，2024年中期預虧超9000萬元，同比由盈轉虧。

03#

深陷治理危機與高管層震盪  

中小物企的治理問題尤為突出，管理層變動與派系鬥爭加劇了經營風險。

華盛證券在取得佳源服務控股權后，清洗原管理層。更換三任核數師、兩任董事會主席，新任高管李猛缺乏物管經驗，復牌后仍需處理異常交易調查。

瑞森生活服務爆發總裁與大股東內鬥，前CEO李春玲被指控私發千萬元賬外花紅，控股股東黃清平涉嫌挪用資金，導致年報難產、股價腰斬。

而新任總裁劉勇罡僅簽訂1年任期，凸顯公司治理的短期化傾向。

鑫苑服務因歷史關聯交易問題多次被聯交所譴責，前高管因參與違規貸款被勒令辭職，反映出內部監管機制形同虛設。

04#

面臨監管收緊與合規成本攀升  

港交所《上市規則》的持續升級，將中小上市物企推向合規懸崖。

如此前，港交所要求佳源服務需在2024年底前完成六項復牌條件，包括獨立調查和補發財報，否則面臨退市；鑫苑服務因資金違規劃轉被公開譴責四名董事，內控審查成為復牌前提。

2025年新規強化資金用途披露，弘陽服務以股權抵債的操作可能觸發更嚴格審查。

監管倒逼下，企業被迫建立穿透式風控體系。鑫苑服務完善內控框架並通過仲裁追償，復牌后股價回升141%；宋都服務引入第三方機構評估關聯交易，但黃金業務跨界投資引發新質疑。

這種合規轉型代價高昂，中小物企年合規成本普遍增加300-500萬元。

05#

重構商業模式與資本邏輯

為擺脫困境，部分企業已嘗試通過更名、引入戰投、拓展第三方業務等方式。

如瑞森生活服務更名「去銀城化」，試圖淡化地產關聯標籤；宋都服務通過外拓非住宅物業降低對母公司的依賴；佳源服務引入華盛證券作為新股東，推動財務透明化。

不過，這些舉措效果尚未顯現。

中小上市物企若想真正獨立，需要在以下方面取得突破：1）強化內控機制，杜絕關聯方資金侵佔；2）拓展增值服務，如智慧社區、城市服務等，提升非傳統物業收入佔比；3）優化股東結構，整合更多社會資源，避免被單一大股東左右；4）技術賦能，藉助數字化降本增效，為輕資產轉型提供路徑。

中小上市物企的困境，更多是地產黃金時代終結與資本市場制度缺陷共振的結果。從「規模崇拜」到「合規求生」，從「依附地產」到「獨立經營」，這些企業的掙扎既是陣痛，也是覺醒。

若無法擺脫對資本套利的路徑依賴，中小物企或將淪為退市潮中的犧牲品；唯有重構價值邏輯，方能在行業洗牌中覓得生機。

未來，市場將用更嚴苛的標準檢驗它們的每一次「折騰」——是絕地反擊，還是黯然離場，答案不久將揭曉。