激盪與重生：中國房地產十七年周期嬗變

【導語】中國房地產用十幾年走完發達國家半個世紀的城鎮化進程，從2008年金融危機至今的17年，中國房地產市場經歷了「刺激-上漲-調控-衰退」的完整周期。當前來看行業正在從高負債高槓杆轉向穩需求、防風險以及重品質的發展模式。未來房地產將從經濟引擎轉型為民生保障與高質量發展並重的社會基礎產業。

當行業年銷售額從2008年的2.5萬億元膨脹至2021年的18.2萬億元，中國房地產用13年走完發達國家半個世紀的城鎮化進程，卻也驗證了霍伊特周期理論的鐵律——所有脱離收入基本面的上漲終將回歸地心引力。如圖1，2008-2024年我國房地產開發投資完成額呈現先上升后下降的趨勢，顯現了房地產市場從快速發展上升到勢頭衰退下滑的過程。下文將分階段回顧2008年至今房地產市場的演變。

2008-2009年：危機與復甦，房價V型反轉

 2008年全球金融危機衝擊中國經濟，出口下滑、失業率上升，房地產市場陷入冰凍期。在這樣的背景下，中央推出「四萬億」經濟刺激計劃，其中約1.5萬億流向房地產及基建相關領域。首付比例降至20%，房貸利率打7折，營業税減免，直接激活購房需求。2008年金融危機商品房銷售面積下跌20%，房企資金鍊緊繃，萬科等企業率先降價促銷。到了2009年政策效果顯現，全國房價同比較大幅度上漲，北上廣深等一線城市房價一年內翻倍。例如當時北京廣渠門地塊拍出40.6億元天價，拉開「地王時代」序幕。

2010-2013年：調控收緊，市場劇烈分化

2010年「國十條」出臺限購、限貸政策，二套房首付提至50%，利率1.1倍。2011年在上海和重慶試點房產税。2013年「新國五條」加碼限價、限籤。對房地產市場抑制投機，防範泡沫產生了作用。 市場表現有一二線城市短期降温，三四線城市庫存持續累積，出現了鄂爾多斯「鬼城」、温州房價腰斬等現象。在這樣的情況下，萬科提出「城市配套服務商」戰略，恆大、碧桂園下沉三四線，通過高周轉模式擴張。2013年全國商品房銷售額突破8萬億元，如圖2,2013年商品房銷售額有明顯的提升。

2014-2016年：去庫存周期，政策松綁與房價猛飆

2014年中央經濟工作會議定調「去庫存」，取消限購、降首付、降契税。2015年「棚改貨幣化」啟動，央行通過PSL向三四線注入流動性。房地產市場應聲反彈?，2016年一二線房價大漲，深圳同比上漲57%，南京、合肥等地出現「搶房潮」。同時風險也在累積，居民槓桿率從2014年的36%飆升至2016年的44%，房企負債率普遍超過80%。典型案例有2016年融創以340億元收購萬達文旅項目，房企激進併購為后續埋下了債務隱患。

2017-2021年：「房住不炒」與行業拐點

在房地產快速發展過程中不少人因「炒房」致富，房子成為投機的產品，為限制這一現象的發生，2017年中央定調「房住不炒」，多地推出限售、限價政策。為減小房企債務風險，2020年「三道紅線」限制房企融資。到了2021年土地「兩集中」政策（集中公告、集中出讓）。

在這幾年中市場出現了分化， 2020年新冠肺炎后核心城市房價再度上漲，深圳二手房均價突破8萬元/㎡。2021年恆大暴雷，美元債違約引發行業信用危機，三四線房價進入下行通道。 2021年百強房企銷售增速從年均20%降至-3.5%，中小房企批量退出市場。如圖2所示，2021年全國商品房銷售額18.2萬億元，達到歷史峰值。

2022年至今：市場深度調整與新模式探索

2022年至今，房地產市場明顯下行，2022年商品房銷售面積降至13.6億平方米（同比-24.3%），70城房價連續16個月環比下跌，如圖2所示，2022年銷售額明顯低於前一年。對於房企來説，房企債務違約蔓延，2023年超50家上市房企淨利潤虧損。

   在此背景下，政策提振顯得非常重要。2022年「金融16條」保交樓，2023年央行降首付（首套20%、二套30%）、降存量房貸利率。2024年推行「以舊換新」政策，試點現房銷售，探索保障性住房建設。 與此同時，房企在夾縫中求生存，例如萬科引入深圳國資戰投，保利發展整合產業鏈，房企轉向輕資產運營。房地產新發展模式聚焦「三大工程」：保障房、城中村改造、平急兩用基礎設施。

未來房地產將從經濟引擎轉型為民生保障與高質量發展並重的社會基礎產業

綜上，2008年全球金融危機的驚濤駭浪中，中國房地產以「四萬億」為起點，開啟了一場史詩級的周期輪迴——從挺市政策的強心針催生北上廣深房價翻倍，到「房住不炒」終結土地財政的黃金時代；從恆大、碧桂園登頂世界500強，到2022年行業寒冬中萬億債務危機浮出水面。當前迎來歷史性分野：當人工智能與新能源接過經濟增長的權杖，房地產終於褪去「支柱產業」的光環，在陣痛中走向存量時代，實現軟着陸。

未來中國房地產行業將步入新的周期：在「房住不炒」長效機制下，市場出現分化：發達城市黃金地段的房子繼續保值，但人口流出的中小城市房價可能面臨深跌；行業邏輯從增量開發轉向存量運營，開發商不再拼命建設，而是轉向保障性住房與租賃。房地產作為拉動經濟極為重要的支柱地位將下滑，房地產投資佔比將保持下降，逐步讓位新興產業，最終蜕變為高質量社會基礎產業。