順豐倉儲物流REIT過會 兩地上市如何解決同業競爭衝突？

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面對該基金與順豐房託之間潛在的利益衝突，順豐控股將通過對投資側重區域差異化的形式進行緩釋。

順豐物流REIT的上市進入倒計時。

3月5日，南方順豐倉儲物流REIT獲證監會的准予註冊批覆，此前已獲得深圳證券交易所無異議函。

產城園區評論獲悉，在發行順豐物流REIT后，該基金將與順豐房託形成兩地REITs上市格局。

面對該基金與順豐房託之間潛在的利益衝突，順豐控股將通過對投資側重區域差異化的形式進行緩釋。

估值調整

產城園區評論獲悉，順豐物流REIT的底層資產位於一線及核心二線城市，包括順豐華南轉運中心、順豐豐泰產業園·武漢項目及順豐豐泰產業園·合肥項目，合計資產估值約30.41億元，總建築面積超48萬平方米。

此前，該基金於對交易所反饋意見回覆中將評估基準日進行更新，由申報稿2024年3月31日調整為2024年9月30日，對資產估值模型中的市場比準租金、租金增長率、出租率等關鍵假設作出調整。

在參數調整后，三處基礎設施項目估值由首次申報的32.62億元調整為30.41億元，調降幅度6.8%。其中，深圳項目估值調降4.1%，武漢項目調降14.4%，合肥項目調降4.0%。

基礎設施項目收入主要為租賃收入及物業管理和經營收入，三處基礎設施項目2021年至2023年及2024年1-9月營業收入分別為14042.16萬元、19150.85萬元、24024.79萬元和18108.50萬元。

出租率方面，深圳項目自2017年起出租率始終維持100%水平；武漢項目除2021年（投入運營起始年）外高標倉、分撥中心、立體庫、生活配套、冷庫及陰涼庫出租率維持較高水平，其中分撥中心於2021年11月起租，拉低了2021年平均出租率水平。

合肥項目2號樓分撥中心投入運營后由租户逐步完成入駐，自2020年3月1日起出租率始終保持100%。產業辦公、生活配套部分的平均出租率分別於2021年、2024年1-9月達到90%以上，2024年1-9月產業辦公部分平均出租率有所下降，主要受宏觀經濟增速放緩影響，部分中小企業選擇縮小經營規模或進行業務調整，產業辦公租户市場需求減少，導致出租率下降。

據披露，順豐物流REIT於2025年可供分配金額14987.4萬元，以調整后的評估值為基數，其預計現金分配率為4.93%。

值得關注的是，順豐物流REIT於回覆函中披露了與順豐房託潛在利益衝突緩釋措施的安排，將通過對投資側重區域差異化的形式進行緩釋，並在出售所持有的倉儲物流資產時通過執行規定的優先接洽流程。

根據順豐房託近年發佈的年度報告，順豐房託將主要專注於華南地區合適的投資項目，並多加留意東南亞物流服務需求持續增長所創造的投資機遇。同時，順豐房託會留意中國內地西南區域的優質資產。

而順豐物流REIT定位於深耕中國內地本土市場，投資側重區域以中國內地長三角、京津冀、長江中下游航運中心地區為主，以及位於國內機場空側的順豐控股所持有的倉儲物流資產，及位於上述投資側重區域的順豐控股體系外的倉儲物流資產。

同業化解

具體來看，針對申請發行順豐物流REIT，順豐控股作出承諾：

1）基於順豐房託、順豐物流REIT的投資側重區域，順豐控股對自身持有的倉儲物流資產做如下區域劃分：包含北京市、天津市、河北省、河南省、山東省、山西省、陝西省、上海市、江蘇省、浙江省、安徽省、福建省、江西省、湖北省、遼寧省、吉林省、黑龍江省、內蒙古自治區、甘肅省、青海省、寧夏回族自治區、新疆維吾爾自治區在內的共計22個省級行政區，以及公司持有的位於國內機場空側的倉儲物流資產，屬於順豐物流REIT的投資側重範圍。

包含廣東省、廣西壯族自治區、湖南省、四川省、重慶市、貴州省、雲南省、海南省、西藏自治區、香港特別行政區、澳門特別行政區和臺灣省在內的共計12個省級行政區屬於順豐房託的投資側重範圍。

2）在順豐房託優先購買權到期前，對符合順豐物流REIT投資側重區域的項目，順豐控股在對外出售前將與順豐物流REIT充分協商。同時，對順豐物流REIT有意向收購的符合側重區域的倉儲物流項目，該公司在向證監會、發改委申報順豐物流REIT首發及擴募項目之前，與順豐房託協商完成擬出售項目所需履行的程序。

順豐控股指出，對於擬作為順豐物流REIT首發項目的順豐華南轉運中心項目、順豐豐泰產業園·武漢項目、順豐豐泰產業園·合肥項目（作為一個資產組合）以及擬作為順豐物流REIT擴募項目的順豐豐泰產業園·嘉興秀洲、順豐豐泰產業園·南昌經開、順豐豐泰產業園·泉州晉江項目、順豐豐泰產業園·北京項目（作為一個資產組合或前三個項目作為一個資產組合），順豐控股已就前述資產組合向順豐房託發出出售通知並取得其放棄行使對該等資產組合的優先購買權的回函（為期1年，有效期至2025年11月28日），公司或相關附屬子公司可以在遵守規定前提下向順豐物流REIT出售前述資產組合。

3）於順豐房託優先購買權到期事件發生之后，若該等倉儲物流資產符合順豐物流REIT投資側重區域，公司將提供給順豐物流REIT和其他第三方（包括順豐房託）同等的意向出售條件，並在同等意向出售條件的基礎上先與順豐物流REIT基金管理人接洽出售意向，並按照協商一致的交易條件將該等倉儲物流資產出售予順豐物流REIT。

同樣，若該等倉儲物流資產符合順豐房託投資側重區域，則順豐控股將提供給順豐房託和其他第三方（包括順豐物流REIT）同等意向出售條件，在同等意向出售條件的基礎上先與順豐房託管理人接洽出售意向，如屆時雙方對交易條件協商一致，亦按照上述流程進行資產出售。

（轉自：觀點）