市拓開門紅 | 2025年1-2月物業服務發展報告

　　炒股就看金麒麟分析師研報，權威，專業，及時，全面，助您挖掘潛力主題機會！

摘要：隨着商企后勤服務需求增長、公建及城市服務市場化程度的提升，各個細分領域的容量依然較大，各類規模的物企均有拓展空間。（報告期2024.12.23-2025.02.24）

觀點指數 政策倡導社區養老，住宅市場增量持續放緩 期內，政策面強調擴大社區養老服務有效供給，部分城市計劃進行老舊小區改造和重大項目實施，這將為物業企業拓展增值服務提供契機，為物業服務市場擴容帶來利好。同時，新建商品房銷售面積的持續下滑，意味着住宅市場增量持續放緩，也將推動物業企業鑄就多業態拓展能力。

市場化拓展迎來開門紅，物企積極打造「騎手友好社區」 市場化拓展方面，多家物業企業迎來開門紅，其中住宅、公建及城市服務類項目的中標和進駐比例較高，不少物企也在重點業態和核心區域上更進一步。同時，在住宅物業方面，物業企業也在積極推進社區治理深度，與美團、順豐快遞等共建「騎手友好社區」。

珠江股份預期扭虧為盈，碧桂園服務計提減值準備 4家物業企業預公佈了2024年經營情況，其中珠江股份預期將扭虧為盈，擺脫過往置出房地產開發業務的影響。另外，行業內如碧桂園服務、康橋悦生活等，仍受到計提減值或訴訟的拖累，預期對淨利潤造成影響。

二級市場表現平平，收併購熱度回升 資本市場上，物管股本期仍表現疲弱，40家樣本港股物企本期平均區間跌幅為-0.05%，環比上個報告期4.23%的跌幅有所收窄；但整體估值方面未有起色。相比之下，收併購熱度則有所回升，萬物雲開啟了2025年首例併購，標的公司將有助於其優化現有蝶城佈局。觀點指數認為，萬物雲更關注與現有業務的融合，這也是行業邁向高質量發展的標誌。

物業+AI探索成為趨勢，雅生活跟進打造菜單式服務體系 DeepSeek大模型以其開源、低成本、高性能的表現迎來市場期待，為促進AI應用普及化提供了可能。物業企業作為房地產業鏈中數字化程度較高的部分，近年來不乏探索AI的企業。期內，新大正等向市場釋放了擁抱AI的信號；雅生活服務2025年規劃，將打造「菜單式」服務體系作為十大重點工作之一。

政策倡導社區養老，住宅市場增量持續放緩

1月7日，《關於深化養老服務改革發展的意見》發佈，這也是我國首次以黨中央、國務院名義印發的養老服務工作意見。

其中提到，要強化社區養老依託作用，擴大社區養老服務有效供給，依託社區為居家養老提供有力支持。發展嵌入式社區養老服務，大力培育專業化、連鎖化、品牌化運營的社區養老服務機構，整合周邊場地設施等資源，推行「社區+物業+養老服務」，增強專業照護、日間照料、康復護理、上門服務等能力。將社區養老服務納入城市一刻鍾便民生活圈建設重點內容。探索老舊小區養老服務供給有效途徑，推動完整社區建設。探索開展「養老顧問」服務，提供專業諮詢、委託代辦等助老項目等。

隨着我國老齡化人口增長，物業企業憑藉着接近消費客羣及近年來政策支持等優勢，可以將業務擴展至養老服務的龐大市場，實現多元化經營。但目前養老服務仍需探索，如何解決該業務盈利模式不明確、人才短缺、訂單密度和額度難以形成一定規模等問題仍是關鍵。物業企業可以嘗試與專業護理/養老機構合作；同時引入人工智能等技術，開發智慧養老服務平臺，將業主需求與外部康養資源鏈接等方式，開展相關服務。

1月14日，北京市長殷勇作政府工作報告時提出，2025年將實施500個老舊小區綜合整治，推動物業服務覆蓋300個老舊小區。

2月18日，北京發行了一批地方政府債券，包括101億元一般債券和462.9億元專項債券，均為新增債券。其中，462.9億元新增專項債券的募集資金主要用於棚户區改造、城中村改造、土地儲備、園區基礎設施、環境整治、新型基礎設施等領域。

同時，2025年北京石景山區將實施203個固定資產投資項目和39個重大項目，包括蘋果園綜合交通樞紐的投用、西山永定河文化帶綠道（石景山段）的建設、首鋼滑雪大跳臺片區的整體提升以及巴威老舊廠房的改造等。

觀點指數認為，老舊小區改造和重大項目實施將推動城市及公共服務、產業園區等業態持續增長，為物業服務市場擴容帶來利好。同時，也為物業企業拓展增值服務領域提供了契機，例如，可以為相關改造提供諮詢服務、設施維護等。

物業行業過往保持了快速的資本積累和規模擴張速度，已經成為第三產業中的重要組成部分。第五次全國經濟普查數據顯示，截至2023年末，全國物業管理從業人員總數為854.3萬人，共有物業管理企業法人單位37.5萬個，資產總額達到53021.5億元，營業總收入達到16960.5億元，分別比2018年末增長了34.1%、59.8%、72.9%及87.1%。

相比之下，傳統的住宅市場近年來增量持續放緩，直接影響了物業企業通過新項目獲取管理面積的速率。

國家統計局1月18日發佈的數據顯示，2024年全國房地產開發投資10.03萬億元，比上年下降10.6%；新建商品房銷售面積97385萬平方米，比上年下降12.9%，其中住宅銷售面積下降14.1%。

一方面，這推動了物業企業更加註重服務品質、增值服務，抓住存量市場釋放的潛力；另一方面業迫使物業企業更加關注其他業態的擴容空間，培養多業態拓展的能力。

觀點指數統計了部分物業企業2024年度的拓展情況，多數物業企業的外拓能力再上臺階，中小型物業企業亦有業態、地域的突破。同時，不少物企將高質量拓展項目視作新年度目標。

舉例來看，招商蛇口對招商積余提出「邁進行業三強」的新期待，招商積余管理層表示要大張旗鼓拓物業，要在服務、科技、專業三個方面下功夫，鍛造紮實能力。第一服務控股2024全年新籤100個物業項目，首次簽約公交樞紐新業態，簽約上海大型商業綜合體項目，新增項目覆蓋43個城市，業務開拓逆勢提升。

市場化拓展迎來開門紅，物企積極打造「騎手友好社區」

期內，物業企業普遍迎來開門紅，市場化拓展項目數量大幅提升，且仍呈現出多元業態拓新的趨勢，其中住宅、公建及城市服務類項目中標和進駐比例較高，不少物企也在重點業態和核心區域上更進一步。

與此同時，一些領域的競爭也非常激烈，尤其是一些標價較高的公建及城市服務項目。例如長沙市長沙縣2025-2027年城市維護物業服務項目，該項目分為19個包，合計中標金額5.87億元。

中標結果顯示，項目吸引了133家企業競標，包括中鐵城建、中節能、北京環境、碧桂園服務、盈峰環境、玉禾田、勁旅環境等央企、國企及大型上市公司。最終，19家中標企業中包括了保利物業（湖南保利天創物業）、湘誠環境、泓盈城市服務等，中標金額分別約為3083萬、3454萬、4385萬元。

分物業類別來看，金地智慧服務、和泓服務、遠洋服務、上海朗詩一太（上海朗詩第一太平戴維斯物業）等在住宅物業領域簽約及進駐多個項目，其中后兩者主要拓展的是高品質住宅項目，展現出在高端物業管理領域的專業能力。

在服務住宅業主方面，物業企業持續開展了品質提升計劃，主要的成本投入體現在社區煥新層面，如永升服務介紹2024年維修20871米步道，煥新4312平方米兒童遊樂區，打造3251處園林小景，修復53516平方米草坪和灌木等；彩生活新入夥小區73個，項目改造投入資金3222.58萬元，天天315解決業主需求120000+次，清掃積雪結冰路面980條等。

同時，物業企業積極推進社區治理，踐行「騎手友好社區」，破解過往存在的騎手和物業人員在工作中遇到的衝突。

新年伊始，萬科物業便牽手順豐同城，再次升級在管小區智慧通行效率，解決騎手配送最后100米的問題，並表示將陸續在萬科物業在管的小區全面推行。1月23日，保利物業和美團亦宣佈「騎手友好社區」通行解決方案落地全國在管小區，騎手進入小區可掃碼一鍵登記、便捷通行。

資料顯示，美團已與萬科物業、中海物業、金地智慧服務等14家物業企業在全國範圍內開展合作，累計服務騎手人數170多萬。截至2025年1月，美團已在全國150多個城市共建1.6萬余個「騎手友好社區」，通過為騎手開門指路，相關小區外賣交付環節異常情況減少超過20%。

商業物業方面，萬物梁行獲得武漢光谷交通大廈委任，為其提供物業管理服務。該項目為5A甲級寫字樓，總建築面積13萬平方米，由AB兩座雙子塔及裙樓組成，是光谷新核心區域的標誌性建築之一，項目融入了海綿城市及綠色建築理念，以星級綠色建築為設計目標。

萬物梁行服務團隊進駐初期，武漢光谷大廈內日常辦公與裝修施工並行，團隊需要同時兼顧企業客户搬家、現場裝修整改、施工管控三方面。同時，服務團隊還定製了車行管理與安全保障、綠色節能解決方案、會務分級等個性化服務，以提升大廈的整體管理水平和入駐企業的滿意度。

工業物業領域，麗島物業在產業園與物流園方面均有收穫，該公司一舉承接7個新項目，其中包括武漢高科醫療器械先進製造園、光谷黃岡科技產業園、成都龍泉寶灣物流園等，實現了物流園版圖的再次突破。

官網顯示，麗島物業已在鄂、湘、渝、滬等30城開展專業物業服務工作，合約項目3500萬平方米，管理項目180余個，涉及業態包括產業園區、住宅、政府辦公樓、高端寫字樓、高校及公建場館等。值得一提的是，其股東為中電光谷，是一家產業園區運營集團，在全國50個城市開發運營各類主題產業園達100個，運營園區面積超3500萬平方米。

公建及城市服務方面，學校、醫院、景區、機場、交通樞紐等均被廣泛涉獵。其中，世茂服務中標了包括北京大學學生公寓日常管理服務項目、杭州職業技術學院等多個項目。綠城服務新簽了首個985高校中南大學，服務範圍為瀟湘校區和麓南校區，提供包括綜合管理服務、校園文化建設、智慧校區等一攬子服務。

另外，綠城服務還與江蘇省人民醫院達成戰略合作，推動導醫等非四保服務落地。

據瞭解，綠城科技為醫院打造了服務評價考覈管理系統，可以通過解決導醫管理中信息不透明、考覈流程繁瑣等關鍵問題，搭建起為導醫人員、管理人員、醫院方使用的移動端及PC端平臺，優化醫院后勤服務與管理，為患者及家屬提供全面便捷的服務體驗。

總體來看，隨着商企后勤服務需求增長、公建及城市服務市場化程度的提升，各個細分領域的容量依然較大，各類規模的物企均有拓展空間。

珠江股份預期扭虧為盈，碧桂園服務計提減值準備

目前為止，包括南都物業、中天服務，華潤隆地、珠江股份等4家物業企業預公佈了2024年的經營情況，喜憂皆有。部分物企仍受計提減值、相關訴訟等困擾，有潛在的財務影響。

預公告的企業中，珠江股份預計2024年歸屬上市公司股東淨利潤為1150萬元-1700萬元，扣非后的淨利潤為2100萬元-3100萬元，同比實現扭虧為盈，過往虧損主要是受到置出房地產業務及母公司費用支出影響。華潤隆地2024年收入及回報指標均實現雙位數增長，超額完成預算目標，其營業額同比增長12.2%，利潤總額同比增長32.7%，淨利潤同比增長37.3%。

另外，南都物業受股權投資、收購物業公司商譽減值及對在管項目品質投入的影響，預期2024年實現歸母淨利潤1500萬-2250萬元，將同比下滑91.93%-87.89%。中天服務因投資者訴訟證券虛假陳述責任糾紛案件賠償、計提等原因，預期2024年歸母淨利潤同比下降66.86%-51.53%，至670萬元-980萬元。

觀點指數認為，這意味着過去一年物業企業的經營情況在分化。部分安全邊際高、積極調整以應對市場變化的物業企業，利潤率將有所回升。而一些過往大舉收購、市場化拓展能力不突出的企業，將會出現現金流及利潤率滑坡的情況。

目前，一些企業已經預告了存在的財務風險，為市場提前打好預防針，以應對即將到來的年報季。

1月13日，碧桂園服務發佈內幕消息，對滿國環境（碧桂園滿國環境科技集團有限公司）計提約8億元-11億元的商譽及其他無形資產減值準備。主要原因是滿國環境過往年度業績拓展未能如期展開，部分客户回款周期延長，導致收入、利潤下降，現金流不理想。

這將造成碧桂園服務2024年度淨利潤減少約8億元-11億元，同時由於減值屬於非現金項目，因而不會計入核心淨利潤。但這説明碧桂園服務2020年以約24.5億元收購滿國環境70%股權，入局城市環衞賽道的模式並不成功，忽略了不同業務整合的難度，以及地方財政支付能力的下滑和標的公司可持續經營的能力。

不過，碧桂園服務下半年以來回款情況有明顯改善，顯示其成立追討欠款委員會，並針對逾期應收賬款採取積極回款措施取得了成效。根據管理賬目，初步估計經營活動所得現金淨額約為33億元至43億元；而2024年中期，該項數據約為2.7億元，較2023年同期約21.92億元下降了約87.7%。

另外，康橋悦生活全資附屬公司康橋悦服務被某銀行訴訟索償6.08億元的案件迎來新進展。由於控股股東宋革委旗下河南誠橋置業貸款違約，康橋悦服務曾被銀行告知為此項貸款簽署了差額補足承諾函，且簽字的是執行董事兼總裁戴衞，時間為2021年。

鄭州中院認為：該銀行當時應當知道康橋悦服務在簽署承諾函時缺乏適當的審批程序，且該銀行未盡合理審查義務及不能被視為善意相對人，因此，該承諾函作為保證擔保，是不發生效力的。

給出的判決結果是，康橋悦服務對抵押物變現后未償還的任何剩余債務承擔40%的責任。

董事會初步估計，康橋悦服務的潛在負債可能在1.4億～1.8億之間，最終金額取決於該抵押物經法院拍賣、變賣、折價或其他方式確定的實際價值。

但事情還未結束，該銀行並不滿意上述判決。1月10日，康橋悦生活公告表示，在上述民事判決之后，銀行於2025年1月8日再次提起上訴申請。隨着而來的是，最終的賠償仍有待更新。

如以上述潛在負債金額來看，也將對康橋悦生活造成不小的財務損失。

數據顯示，康橋悦生活2024上半年收入約為4.87億元，同比增長9.5%；擁有人應占淨利潤為0.43億元，同比下降了15.8%；現金及現金等價物總計在3.37億元，較2023年末3.56億元略有下降；經營活動產生的現金流量淨額僅有600萬元。

二級市場表現平平，收併購熱度回升

資本市場上，物管股走勢仍舊疲弱，截至2月20日，恆生物業服務及管理（HSPSM.HI）近一個月下跌0.23%，近三個月下跌7.01%；與之相比，恆生指數（HSI.HI）近一個月增長13.31%，近三個月增長14.57%。

觀點指數40家樣本港股物企本期平均區間跌幅為-0.05%，環比上個報告期4.23%的跌幅有所收窄；但整體估值未有起色，期末樣本企業市盈率(TTM)均值為5.96倍。其中區間跌幅最大的前三家分別為榮萬家（-18.99%）、建業新生活（-11.5%）、世茂服務（-10.87%）；區間漲幅最大的前三家分別為眾安智慧生活（+35.85%）、星悦康旅（+22.1%）、佳兆業美好（+21.85%）。

市值方面，位列前五的分別為華潤萬象生活（654億港元）、萬物雲（257億港元）、碧桂園服務（169億港元）、保利物業（159億港元）、中海物業（157億港元），名次與上個報告期相同，但僅萬物雲總市值有所提升，2月16日該公司還被納入MSCI全球小盤股指數，意味着獲得大量被動資金跟蹤。

高盛表示，中國房地產市場到2027年纔會趨於穩定，其預計房地產行業的下行將繼續拖累2025年物業管理行業的增長。與此同時，旨在穩消費和改善政府流動性的政策將有利於物業公司社區增值服務業務的利潤率和現金回款。

另外，2024年以來，物業公司更加重視效率提升、高質量擴張和風險控制，預計未來幾年這些努力將對利潤率和現金流逐漸產生積極影響。雖然存在周期性挑戰，但物管行業的長期結構性投資題材依然完好。

現下，由於物業股下行，普遍流動性低，難以充當融資工具，華發物業服務之后，融信服務也在降低成本等考量下選擇了退市。

最新的公告顯示，2月14日法院會議和股東特別大會上，計劃股東批准了融信服務私有化計劃及撤銷上市地位的相關決議。

出席股東的投票結果顯示，1.1億股股份中，98.6%（1.08億股）贊成該計劃，反對票為1.4%（154萬股）。此外，計劃股份總數為1.33億股，約佔已發行股份的26.2%。待計劃生效后，預期將於2025年3月18日（星期二）下午四時正起撤銷股份在聯交所的上市地位。

需要提到的是，此前的獨立財務顧問函件中，力高企業表示建議條款就獨立股東而言並非公平合理。因此，建議獨立董事委員會推薦獨立股東投票反對將於法院會議及股東特別大會上提呈的相關決議案。

相比資本市場的疲弱，報告期內收併購市場的熱度有所回升，總結來看企業此類動作的主要目的可分為三類，一是擴大管理規模和市場份額，吸收標的公司專業能力、品牌影響力及資源網絡等方面優勢；二是補償原收購事項下的業績差額；三是接受關聯方以資抵債，實現應收賬款回收。

萬物雲開啟了2025年的首例併購，以約2.27億元向中洲控股收購深圳市中洲物業管理有限公司（中洲物業）100%股權，涉及中洲物業旗下44個住宅類項目，包括37個在管項目和7個未接管項目，年化合同收入為人民幣3.04億元，可並表收入為2.88億元。

公告介紹，中洲物業主要提供住宅物業服務，項目分佈於深圳、成都等核心城市。2023年及2024年1-9月，其營收分別為3.05億元、2.56億元，淨利潤分別為1821.91萬元、9465.54萬元。同時，2023年項目整體收繳率達到86%以上，整體交付5年以上項目普遍收繳率90%以上，整體平均單位平方米收入為人民幣4.06元等，這些數據顯示了該公司較好的品牌力。

萬物雲表示，完成收購后，其預計新增10個蝶城，升級5個現有蝶城，優化4個現有蝶城，提升在重點城市價值街道的密度。

而蝶城計劃是萬物雲一直以來重點推行的業務方向，核心是通過科技賦能和區域集中化管理，形成高管理密度，實現物業服務的標準化、智能化和規模化，從而提升企業競爭力和盈利能力。

觀點指數認為，此次收購告別了行業過往粗放式增長的思路，更關注與現有業務的融合，也是行業邁向高質量發展的風向標之一。

在開始併購前，萬物雲也接受了來自股東萬科的不少抵債資產，公告的數據顯示，2024下半年預計累計回收關聯方貿易應收賬款超過人民幣30億元，其中通過收購實物資產專項償還或直接抵償關聯方應收賬款約人民幣12億元，預計在2025年內通過關聯交易安排回收人民幣接近5億元。

對此萬物雲表示，公司通過積極回款措施，確保了關聯方貿易應收賬款余額未升反降，有效控制了相關風險，基本實現了年度中期的管理規劃。

值得一提的是，萬科在春節期間被大股東深鐵集團全面接管，以幫助其度過流動性危機。相關支援動作也較快落地，繼15位深鐵及深圳國資高管入駐不久后，2月10日，萬科獲得深鐵集團的28億借款支持，用於償還其在公開市場發行的債券的本金與利息。

而為保障借款安全，萬科將提供不超過價值40億元的資產進行質押，質押率設定為70%，初始質押資產為持有的萬物雲的等值股票，具體來説此番質押股份佔万物雲總股本的約18.29%，佔万科持有量的約32%。若萬科未能按時償還貸款，質押股份可能面臨被處置的風險，影響公司控制權穩定。

物業+AI探索成為趨勢，雅生活跟進打造菜單式服務體系

農曆新年期間，人工智能領域再迎來技術革新，由杭州深度求索公司開發的DeepSeek大模型引發國內外熱烈討論，其開源性質、低成本策略以及高性能表現使得它被市場寄予厚望，普遍認為，這將使AI進入更廣泛的應用層面，也能惠及中小企業和初創公司。

觀點指數認為，物業企業是房地產業鏈中數字化程度較高的部分，DeepSeek等大模型將降低企業技術創新的成本，提供更優質的工具選擇，助力企業服務品質升級。

過往來看，合景悠活2023年5月與騰訊雲達成戰略合作，旨在通過數字化技術和工具，不斷提升合景悠活服務客户的能力，優化業主服務體驗。雙方還重點打造聯合實驗室，聚焦人工智能和物聯網等技術，探索智能客服、智慧物業的應用落地。

據合景悠活財報介紹，公司實現了物業管理的全流程數字化，從客户服務、工單派發、設施維護到財務管理，各環節的數據實時互通。其次，在客户服務方面推出了在線服務平臺，客户可以通過「碼上悠享」微信小程序進行報修、繳費和諮詢，提升了客户的滿意度。

報告期內，新大正向市場釋放了擁抱AI，全面改變服務方式的信號；碧桂園服務天力商寫事業部（碧服商寫）應用創新技術，優化運營效率，推動綠色可持續發展理念的踐行；城市環衞服務上市公司玉禾田正式接入DeepSeek-R1模型，率先應用前沿科技賦能。

1月6日，新大正與廣州賽特智能科技有限公司舉辦了智能清潔機器人全面推廣啟動儀式，計劃將近40台智能清潔機器人作為首批設備，陸續投用於新大正服務的全國20余所高校。

介紹顯示，這些機器人可以融入校園物聯網體系，與其它智能設備協同工作，實現高效的校園管理與運營。除了主要清潔工作外，還可實時採集路面信息，如路面破損、積水等情況，進行預警，幫助物業快速響應和解決問題；捕捉校園內異常動態，增強校園安全防護。

碧服商寫服務的北京哈德門廣場、通州富力中心、天津富力中心、廣州盈凱廣場、廣州盈泰廣場等18座寫字樓獲得國際WELL建築研究院頒發的WELL健康-安全評價（WELL HSR）。據統計，18座寫字樓合共接管面積約383萬㎡，服務客户近1.5萬余家，其中不乏中國進出口銀行總行、花旗銀行、華為、阿里巴巴、字節跳動、京東等世界五百強和國內五百強企業。

玉禾田則在數智城市大管家系統中正式接入DeepSeek-R1模型，以AI大管家搜索功能為支撐，提供對話和聯網搜索等智能服務。

另外，萬物雲2024年12月中旬推出的「智選」產品引發反響，雅生活服務在2025年度工作規劃會議上公佈的十項重點工作中，也包括了提升服務品質，打造「菜單式」服務體系。

據悉，萬物雲「智選」產品以「項目物業服務全周期」為主軸，梳理了社區里的95個服務空間、1530個作業對象，共計508項作業SLA（服務事項），再於其中分類篩選出158項必選服務、350項自選服務，最終實現物業服務的「彈性定價」，這一舉措旨在讓業主掌握服務選項和定價權，提升了物業服務的透明度和靈活性。

（轉自：觀點）