綠城中國，確實很猛！| 2025燈塔系列

2022年開始，行業如過山車，越過高點，直衝谷底，三年時間，房地產行業的量幾近跌去一半。

此時此刻，我們突然明白，無論是企業，還是個人，想要抵抗形勢，違背規律，顯然有些一廂情願。

 過去，房地產與金融捆綁過密，儼然成為金融發展的載體，槓桿崛起積累了風險，一度被定義為「灰犀牛」，成為眾矢之的。

現階段，金融去槓桿的路已接近尾聲，不可否認的是，房地產從「金融」到「產業」、「實業」的轉變是不可扭轉的歷史潮流，順應天道纔是王道。

躺着、趴着、坐着、站着，無論哪種姿勢，都是企業奮力與命運抗爭的姿態，是求生的本能驅使，是最后的不甘，是迫切想要殺出一條血路的拼搏之心，奮鬥的這條路上從來都不缺同行者。

行業大洗牌階段，不少企業直接冬眠了，至於什麼時候冬眠完成再活動，這個還真不好説。原先看着還比較穩健的開發商，不知不覺中悄悄隱身了，偶爾拿一塊地，全行業也是盯着看，這家企業是不是很要重啟了？

 在這一眾的開發商羣體中，也有一些少數派，雖然也受影響，但因前面積累了一些優勢，已經打出了名聲，所以當前的環境里，會顯得遊刃有余。

 綠城能稱得上是少數派，就單單做產品這一條，就已經超了不少企業的車，追趕企業也是很有壓力。2024年綠城的表現很突出，產品的優勢很明顯，一塊一塊的地拿着，特別是上海徐匯的那塊地一拿，不知有多少人酸了？

有產品，膽子纔敢大

綠城的產品好是大家公認的，2024年蟬聯產品力第一。鳳起系、月華系、曉風系、雲廬系、海棠系的產品系列都很受市場追捧。大家可能都會有種期待，要是綠城能把房子建到自己的家鄉該多好，要是能買得起，高低也得入手一套。

 2024年在義烏，綠城的鳳起潮鳴項目實現了八開八捷，6個月單盤業績超過60億元，能有幾個企業不羨慕。一個縣級市，單一項目能熱銷60億，不用説，企業的產品力，大家肯定是認的，還有就是企業的眼光不錯，選的城市支撐起了企業的追求和期待。

在總量的角度上，綠城也是走上了正軌，處在行業前列。

2024年半年度之前，行業排名第四位，在他前面的分別是保利、中海、萬科，后面是華潤、招商和建發，2024年上半年跟萬科的差距也就剩下了8個億，有種隨時要趕超的勁頭。到了7月，綠城累計銷售額超過萬科，成功躋身行業TOP3，行業前三甲是保利、中海、綠城。2024年全年綠城的總銷售金額是2768億，穩定在行業TOP3。

搶了不少好地，目標絕不止於上海

更值得大家關注的是什麼呢？

2024年8月7日，綠城以48億的價格拿下上海徐匯地塊，樓板價13.1萬/㎡，刷新了全國樓面價紀錄，這在行業內也引起了廣泛熱議，一邊是羨慕，一邊是擔憂。

擔憂行情萎靡的環境下，搶地王是不是太多過於冒險了？

畢竟過往的經驗表明，很多搶地王的企業都被拖累的不輕，結局也並不美好。

但是綠城的拿地可能還是有一些不同：

一是，綠城敢於拿地，甚至拿高價地，有自信，對未來有一定信心，也有這個能力支撐企業做出這個決定；

二是，拿的地王在上海的核心區，豪宅的產品屬性，再疊加小體量，去化/流速方面可能不需要太擔憂；

三是，雖然綠城中國在行業內以產品立世，但在上海，其影響力和市場的接受度並沒有那麼高，跟大本營杭州更是不能比。

所以，從戰略角度出發，綠城也需要在上海有一個拿的出手的項目，真正打入上海的核心區，讓上海的消費者知道綠城，認可綠城，進而站住腳，這也是一種戰略取向。

綠城的目標遠不止上海！對深圳也是情有獨鍾。

已經多次參與到深圳的土拍中，2021年進入深圳，2023年深圳首個項目綠城桂語蘭庭面世，目前在深圳市場上的水花不大，但綠城顯然不甘如此默默無聞。2024年9月26日參與了深圳寶中的A001-0219宗地的競價，60輪競價后退出；11月13日參與了深圳前海地塊的爭奪；2025年1月16日為拿下深圳龍崗地塊，與中海搏殺到最后，可惜差了點運氣。

2024年綠城在其他不少城市也是絕對的敢於出手，拿下不少「好地」。

2024年3月27日，經過51輪競價斬獲蘇州工業園區雙湖地塊，總價30.8億元，樓面價6.5萬元/㎡，溢價率18.22%，也是創造了蘇州單價地方紀錄，這塊地后面成了長三角區域的第四個座玫瑰園，2024年11月首次開盤即收穫25億銷售額，其后二次開盤再次售罄，累計銷售額34.6億。2025年1月24日，蘇州玫瑰園以四開四罄，勁銷53.6億元（認購書籤署統計數據）的佳績創造了「玫瑰園」現象。

2024年最后一個季度，每個月都有一塊重量級地塊被收入囊中。

10月22日，77輪廝殺，34.22億總價拿下杭州上城區地塊，溢價率28.55%，成交樓面價50717元/㎡，刷新了杭州宅地成交樓面價紀錄。

11月在杭州再下一城。11月29日，又以17.16億元總價拿下杭州拱墅地塊，樓面價36568.09元/㎡，是杭州限價取消后，東新板塊內首宗不限價項目，也是板塊內新晉地王，毫無疑問，這塊地同樣經過了激烈的搏殺（33輪競價）。 

12月，聖誕節當天，綠城又參與了長沙的土拍，9億總價+13輪競拍+12%溢價率拿下長沙岳麓區觀沙嶺城市更新片區地塊，樓面價10058元/㎡，是長沙市府單價新高。

2025年1月24日，綠城中國強勢開局，豪擲20.13億拿下杭州金沙湖稀缺宅地，溢價率41.5%，樓面價23444元/㎡。

2025年2月25日，杭州土拍中，濱江區浦炬街站TOD商住地，被綠城及浙江英冠組成的聯合體獲得，競價41輪，總價22.98億元，成交樓面價14420元/平方米，溢價率21.08%。

2月25日，成都土拍市場，綠城中國擊敗建發、金茂、龍湖、五礦等企業，將龍華區兩宗宅地全部收入囊中，成交總價7.20億元，溢價率30.57%。

看到這，想必你也已經眼花繚亂，可能也得感嘆一句，產品做的好就是敢於出手，稀缺資源的競爭最終就是產品的競爭。企業內心或許也升騰出一種意願，要把「好房子」落到眾多城市的角落，這何嘗不是在提升整個城市的產品門檻，以后再想隨便做做項目是沒有出路了，老百姓需要的是「安全、舒適、綠色、智慧」的好房子。

輕重兩邊抓得都很好

當然，綠城在輕重之間把握的尺度也比較好，輕重業務的合約銷售規模算是三七開，輕資產佔比三成，（自投項目）重資產銷售額佔比七成。輕資產也就是代建的品牌—綠城管理控股是行業內第一家代建上市企業，在行業內也是遙遙領先。

根據綠城管理控股最新公告，2024年，新拓代建項目的合約總建築面積達3649萬㎡，同比增長約3.4%；新拓代建項目代建費預估為93.2億元，同比降幅約10.1%。

放眼整個行業，有特色的企業不在少數，但是能有一兩樣能做到大家公認，覺得説，綠城的產品做的是真好，交付做的也好，代建目前也是無出其右，弱水三千，只取綠城一瓢飲，這怎麼能不算是成功？

還有一個炸裂的消息，綠城要發美元債了。2月13日，綠城發了個公告，擬發行3.5億美元的優先票據，2028年到期，利率8.45%，這可是這幾年來頭部房企發行美元債的首例。

此前有這麼多企業美元債爆雷，或展期，大家對美元債可謂是避之不及，敢發美元債，需要勇氣，更需要實力，這對整個行業來説，也是個好消息，是否能就此打開了境外融資的大門，在此一舉？

 越往后，越要發揮優勢，把產品做的越來越好，這是本能，是壓力，也是動力。

最后，也提醒一句，要做好風險管控！