四處遊走的物業總裁們

（來源：物股通）

2025年2月，瑞森生活服務一紙人事任命公告引發行業關注。前總裁李春玲因貪腐被罷免，謝晨光臨時頂崗，代行總裁職權。后由劉勇罡接任總裁，謝晨光卸任代理職位。

這看似尋常的高管更迭，折射出物業管理行業正在經歷的深層變革。

從碧桂園服務到越秀服務，從榮萬家到新大正，物業總裁們的職業軌跡如同行業晴雨表，揭示了戰略調整、市場競爭與盈利困局交織的複雜圖景。

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多重壓力下，高管流動頻繁

根據公開信息整理，2024年1月至2025年2月期間，共有10家上市物業公司高管（CEO/CXO）出現過變動，物業行業的高管流動似乎已進入「大洗牌」階段。

頻繁流動背后，源自行業和企業面臨的三重壓力。

第一重壓力：盈利空間坍塌倒逼轉型。受大環境持續的影響，行業毛利率普遍從20%腰斬至5%-8%，殘酷的現實迫使物企尋求戰略重構。

以榮萬家為例，隨着基礎物業服務利潤趨近"地板價"，淨利潤同比下滑超10%，直接倒逼企業進行增值服務探索。

但物企在社區零售、健康管理等創新業務上普遍面臨高投入與低迴報的矛盾，於是又向科技化要效益。

對AI客服、大數據平臺等數字化工具投入的激增，又可能面臨因技術整合能力不足，而陷入"轉型陷阱"的困境。

第二重壓力：地產依賴症加劇生存危機。物業公司與地產母公司的利益捆綁已成頑疾，部分物企應收賬款中關聯方佔比超40%，通過利益輸送反哺地產板塊，導致商譽減值風險累積。

同時，職業經理人既要完成市場化業績指標，又需滿足母公司"輸血"需求，雙重考覈夾擊下，最終引發高管出走。

第三重壓力：競爭邏輯發生轉變。行業從"跑馬圈地"轉向"精耕細作"，極致內卷下，區域深耕成為大部分物企的核心業務戰略。

這意味着與以往擴張戰略下對行業高層次人才的需求相比，會出現大幅下滑，擠出效應明顯，企業主更注重能崗匹配及性價比。

此外，科技意識更強烈的80后高管羣體崛起，對60、70后的管理層出現大量的迭代，也導致「老人們」出走。

當然，頻繁的人事變動可能導致戰略執行斷層，例如新城悦服務CFO左衞離職后，公司短期內面臨財務策略調整難題。

但從長期看，跨界人才的引入（如商業地產高管進入物業領域）可能催生新的商業模式，提升運營效益。

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路在腳下，跨界與突圍成新常態

通過分析物企高管的流動軌跡，可以發現：

1）出現跨界兼容：碧桂園服務原首席市場官汪英武「下嫁」新大正，前CEO李長江「降級」僑銀集團，職業經理人打破傳統物業行業成見，不拘一格推動多元化、科技等領域經驗跨界融合。

2）自主創業：榮萬家原副總孟慶斌創立社區市集平臺，世茂服務前總裁葉明傑通過碧巢智聯探索智慧物業，高管羣體正從"守業者"向"破局者"轉型，試圖突破傳統行業邊界、尋找第二增長曲線。

3）國央企爭奪戰：華潤置地引入重奢行業專家VuthyPenn，越秀服務招攬王建輝，市場化人才成為國企提升服務能級的關鍵籌碼。頭部企業通過"挖角"加速行業馬太效應，中小物企則陷入"失血"困境。

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面臨挑戰，AI對傳統管理範式的替代

隨着各地政府加速引入AI大模型輔助決策（如DeepSeek技術應用於公務員決策系統），物業管理行業作為與城市治理密切相關的領域，其職業經理人羣體也正面臨前所未有的結構性挑戰。

由於AI大模型可以通過整合市場數據、業主行為畫像、設備運行日誌等多維度信息，生成實時動態的經營建議（如定價策略、成本優化方案），甚至直接參與戰略規劃。

例如，AI可通過預測性分析提前識別社區設施老化風險，替代傳統依賴人工巡檢和經驗判斷的決策模式。

這導致職業經理人的「直覺決策」價值被削弱，公司決策層可能更傾向於採納AI生成的「客觀結論」，導致管理者的提案需與AI建議高度協同。

上述預測並非危言聳聽，據Gartner預測，到2026年20%的企業將通過AI削減超半數中層管理崗位。

在物業領域，AI可通過以下路徑壓縮管理層級：

• 1）自動化流程管理；

• 2）AI系統直接調度維修工單、優化排班，取代傳統人工協調職能；

• 3）智能績效監控：通過多模態數據分析員工效率，減少人工督導需求；

• 4）報告生成：自動生成經營分析報告，弱化中層的數據匯總角色。

這就要求職業經理人需從「執行監督者」轉型為「戰略設計者」，否則面臨崗位冗余風險。

未來，物業職業經理人可能分化為兩類羣體：一類為戰略型領導者，主導AI賦能下的商業模式創新；另一類為垂直領域專家，深耕AI難以替代的細分場景（如高端物業客户關係維護、危機公關等）。

在行業加速分化（TOP10物企市佔率逼近38%，未來只會進一步提高）的大勢下，通用型管理者的生存空間將進一步收窄。

結  語

物業行業高管的大量、頻繁跳槽並非偶然現象，而是行業轉型、競爭加劇和業績壓力的綜合結果。這一現象背后反映出的是物業行業從地產附庸轉向現代服務業的深刻變革。

未來，物業企業需要在提升服務品質、優化管理架構和拓展多元化業務方面不斷努力，以適應新的市場環境。

同時，行業也需要通過人才流動和創新思維來實現可持續發展。