地產及物管行業周報：核心城市銷售和土拍改善 北京重啟土儲專項債 深鐵再提供萬科借款

本期投資提示：

房地產行業數據：樓市銷售繼續改善，其中二手房好於新房、一二線好於三四線。上周（25/2/15-25/2/21）34 個重點城市新房合計成交211 萬平米，環比+25%；其中，一二線環比+28%、三四線環比-3%；2 月一手房月成交同比+13%，較1 月+35pct；其中，一二線同比+22%、三四線同比-34%，分別較1 月+42pct 和+12pct。上周13 個重點城市二手房成交114 萬平米，環比+14%；2 月二手房月成交同比+108%，較1 月+93pct。庫存方面，上周15 城推盤50 萬平米，對應成交推盤比1.67 倍，最近三個月（24 年11 月-25 年1 月）分別為1.26 倍、1.25 倍和1.37 倍。至上周末，15 城可售面積9,103 萬平米，環比-0.4%；3 個月移動平均去化月數為18.8 個月，環比+0.7 個月。目前短期庫存去化月數已連續3 個月下降，行業新房市場繼續去庫存。

主要政策新聞：一線房價環比繼續上漲，北京重啟土儲專項債，優質房企積極拿地。行業政策方面，住建部召開推進配售型保障性住房輪候庫建設工作現場會，部署加快推進輪候庫建設，加大配售型保障性住房建設和供給。市場方面，70 個大中城市一線城市商品住宅銷售價格環比繼續上漲，二三線城市環比總體略降。因城施策方面，北京發行一批地方政府債券，包括101 億元一般債券和462.9 億元專項債券，其中用於土地儲備專項債資金117 億元；寧波發佈容積率計算新規，不封閉陽臺按水平投影面積1/2 計容；江蘇出臺15 條生育支持措施，將完善多子女家庭購房支持政策。公積金方面，東莞住房公積金繳存基數下限上調，異地也可轉移至東莞；拿地方面，龍湖以總價10.57 億元、樓面價2.05 萬元/平、溢價率16.5%競得上海奉賢地塊，金地、星獅及國貿聯合體以總價8.1 億元、樓面價2.61 萬元/平、溢價率13.98%競得上海松江地塊；濱江集團以總價13.81 億元、樓面價4.30 萬元/平、溢價43.69%競得杭政儲地塊；華潤置地以總價17.08 億元、樓面價1.77 萬元/平、溢價率28.26%競得成都成華區崔家店板塊。

公司動態跟蹤：萬科再獲深鐵借款，綠城發行美元債，濱江競得杭州主城地塊。融資方面，綠城中國發行優先票據1.5 億美元/8.45%/3 年；萬科第一大股東深鐵集團擬向萬科提供股東借款，借款金額為42 億元/3 年，初始由萬科全資子公司提供擔保；未來三個月內，萬科需提供不超過60 億元的資產進行抵押或質押；萬科A 下屬子公司萬聚盈通、深圳萬科與中信金石、新華人壽、大家人壽共同投資設立萬新金石（廈門）住房租賃股權基金，認繳總規模16 億元。拿地方面，股息派發方面，龍湖集團宣派中期股息為每股0.2386 港元。人事調整方面，新城控股原證代杭磊不再擔任公司證券事務代表職務。

一周板塊回顧：上周房地產板塊跑輸大市，物業管理板塊跑贏大市。房地產板塊表現方面，SW 房地產指數下跌1.58%，滬深300 指數上漲1%，相對收益為-2.58%，板塊表現弱於大市。個股表現方面，漲跌幅排名前5 位為：首開股份（維權）、*ST 中迪、中洲控股、廣宇集團、中潤資源，漲跌幅排名后5 位為：世榮兆業、奧園美谷、格力地產（維權）、萊茵體育、電子城。物業管理板塊表現方面，物管板塊個股平均上漲1.3%，滬深300 指數上漲1%，相對收益為0.3%，板塊表現強於大市。個股表現方面，漲跌幅排名前5 位為：

首程控股、浦江中國、榮萬家、興業物聯、南都物業，漲跌幅排名后5 位為：佳源服務、寶龍商業、建業新生活、宋都服務、世茂服務。當前主流AH 房企24/25PE 均值分別為9.2/8.6 倍；物管24/25PE 均值分別13/11 倍。

投資分析意見：核心城市銷售和土拍改善，北京重啟土儲專項債，深鐵再提供萬科借款，維持「看好」評級。我們認為去年9 月底以來「止跌回穩」政策組合拳走在正確的道路上並將持續發力，同時我們認為近期行業呈現了基本面、政策面和公司面三大利好的共振，房地產及產業鏈也值得更積極對待。而考慮到行業供給出清接近終章，供給出清也將推動結構出現強彈性，預計優質房企有望複製煤炭供給側改革邏輯、並迎來量質雙升。我們維持房地產及物管「看好」評級，推薦：1）產品力房企：濱江集團、華潤置地、建發國際、中海外發展、保利發展、招商蛇口，關注綠城中國；2）低估值修復房企：建發股份、新城控股、龍湖集團，關注金地集團、新城發展、保利置業；3）收儲及城改受益房企：越秀地產、華發股份，關注城投控股、城建發展；4）二手房中介：關注貝殼、我愛我家；5）物業管理：華潤萬象、招商積余、中海物業、綠城服務、保利物業，關注新城悦服務。

風險提示：調控政策超預期收緊，銷售去化不及預期；物管行業人工成本上行超預期。