抄底地產，新華、大家保險聯合萬科設Pre-REIT基金入局保租房

當前險資投資商業地產、保租房類資產是好的節點。

險資投資不動產又有了新途徑。

2月18日晚間，頭部房企萬科A（000002.SZ）宣佈與新華保險（601336.SH）、大家保險共同設立「萬新金石Pre-REIT基金」，總規模為16億元，將投資萬科旗下廈門泊寓院兒·海灣社區項目。

這隻新的私募股權投資基金，由新華保險認繳出資9.59億元，出資比例59.94%；大家保險認繳出資4.8億元，出資比例30%；萬科認繳出資1.6億元，出資比例10%。

該基金所投資的資產，是萬科旗下的長租公寓泊寓項目，位於廈門島內湖里區，全期共規劃7724套，其中一期4044套於2023年6月開業，租金為周邊項目95折，二期還在建中，計劃2026年正式開業。  

對於目前遇到債務壓力的萬科來説，通過設立這隻基金，萬科將獲得約14億元的流動資金及相應利潤。同時，萬科也將繼續負責這家泊寓的長期運營管理，實現由重資產持有轉為輕資產運營。

有了這筆流動資金后，萬科將在2月25日如期兑付一筆20億元的債券，這會是萬科2025年以來正常兑付的第三筆公開債，將有利於市場逐步恢復對其信心。

投資政策加持的保租房

從此，新華保險、大家保險投資的底層資產是萬科旗下的長租公寓，但更重要的是，這個公寓項目納入到了當地政府的保障性租賃住房體系。

廈門泊寓院兒·海灣社區項目不僅是廈門市湖里區屬的人才公寓，還是福建省內體量最大的保障性租賃住房。

最近兩年房企在政策支持下投資興建了不少長租公寓項目，這對解決不少核心城市的新市民住房問題提供了幫助。但從開發、投資的角度來看，長租公寓因投資、運營周期長，短期內並不是一門好的賺錢生意。

但在與地方政府合作后，房企投資的長租公寓納入保障性租賃住房體系后，不僅縮短了政府自籌建設保障性租賃住房的期限，能更早、更便捷地為受眾提供服務，也在一定程度上緩解了房企的開發、運營中的資金壓力。

對於險資來説，投資納入保障性租賃住房體系的長租公寓，也是后期實現資本退出的有利條件，因為這類項目是通往公募REITs之路的「通行證」。

除了獲取公募REITs退出渠道的入場券外，納入保障性租賃住房體系后還能享受一系列的優惠政策。如税收優惠、財政補貼等，以此來降低項目的運營成本，增加利潤空間。

一位新華保險內部人士告訴銀柿財經，這次與萬科合作資產選擇廈門泊寓項目，就是看重該項目在廈門乃至福建省內保障性租賃住房中的代表性，運營穩定、出租率高，在項目全部開業進入穩定運營后，可以開始準備后期的公募REITs申報。

在政策方面，國內的保障性租賃住房REITs發行渠道已經打開。2022年8月，已經有首批三單保障性租賃住房REITs成功上市。

這兩年來，除了地方政府類型的保租房平臺外，開發商運營的保障性租賃住房也打開了這個通道，具有代表性的華潤有巢租賃住房REIT上市時，配售前募集規模突破1200億元，這對后續相關產品的上市退出起到了示範作用。

險資抄底地產

從新華保險和大家保險等險資的投資角度來看，這次設立Pre-REIT基金，也有別於以往採取的保險資金不動產債權計劃的模式。之前險資大多通過旗下資管公司開展住房租賃相關的ABS和REITs業務，投資的項目和資產更為成熟，但此次是對還處於建設中的項目進行早期投資。

另外，從投資標的看，以往險資主要是投資已有穩定運營收入的商業項目，典型的案例是接盤萬達廣場。

從2024年至今，險資至少收購了10多個萬達廣場。在接盤方中，新華保險是主力，大家保險也參與其中，其他險資還包括陽光保險、中銀三星保險和橫琴人壽。

雖然投資標的不一樣，但險資的退出模式還是趨於一致，后期都需要通過公募REITs的形式進行退出。

此次新華保險、大家保險聯手萬科設立的Pre-REIT基金，屬於私募基金產品類型。其概念是參考股權市場的pre-IPO基金，主要是指以未來滿足REITs上市的基礎設施類資產為投資標的，在項目相對早期進行投資，經過適當的孵化和培育，在運營進入成熟期后，通過公募REITs的形式進行退出。

「這兩年險資投資商業地產、保租房類資產，是一個不錯的節點，處於抄底階段，」一位險資資管公司人士告訴銀柿財經。像萬達、萬科等房企遭遇債務壓力后，為回籠資金都將不少優質資產擺上了貨架，且價格折扣力度大。

萬科此前已明確表態，將全力以赴通過銷售回款、推進大宗交易、加快非主營業務退出和持續爭取融資資源等方式，來應對相關債務兑付。

對出售資產自救的方式，萬達更為堅定。早前有萬達內部人士告訴銀柿財經，「老闆（王健林）看得很開，對高管提到任何資產都可以賣，等我們情況好了還能再買回來。」

與萬達、萬科有相似動作的房企還有很多。自房地產進入下行周期后，出險房企近幾年均賣掉了不少手中的優質資產，如世茂集團（00813.HK）、遠洋集團（03377.HK）和碧桂園（02007.HK）等。這些資產多數是位於一、二線核心城市的優質商業辦公樓、商業廣場、酒店等。最終的接盤方，也大多是險資在市場谷底以低價「撿漏」。

從險資自身長期的資產配置角度來看，在降息周期和「資產荒」背景下，相比以往主要投資住宅開發項目、地產股這類標的，如今投資有穩定收益率和現金流的不動產，具備更高的安全邊際和長期投資價值。

「在目前的資產端，成熟商業項目和受到政策大力支持的長租公寓、保租房，都是能夠穿越低利率周期的長期資產。」一位險資人士表示。

對險資來説，優質的不動產一直都是能抵禦經濟波動的較好配置資產方式，當前保險資金運用也存在壓力，相比風險更高的股市、黃金等權益類資產，位於一、二線城市的核心商業資產、有穩定現金收入的保租房，依然值得去投資。