10萬億地產企業們，為什麼上不了座談會

2018年11月，參加民營企業座談會的有：劉積仁、魯偉鼎、王小蘭、孫飄揚、盧勇、湯曉鷗、劉漢元、談劍鋒、劉屹、耿哲。

2025年2月，參加民營企業座談會的有：黃代放、雷軍、冷友斌、梁文鋒、劉永好、馬化騰、馬雲、南存輝、齊向東、任正非、王傳福、王興興、虞仁榮、曾毓羣。

從東軟、萬向、時代、恆瑞、商湯、通威，到小米、幻方、宇樹、韋爾、寧德時代，哪里需要革新，創立一片天地，哪里就是民營企業發展最有空間的地方。

如果把我國134.9萬億元的經濟體量比作一把刀，農業是刀把，是一個安全區，製造業是刀背，提供了穩定的結構支撐和配重，而現在科技就是刀刃，最尖端，最鋒利的那部分。

AI時代，科技的發展和傳統制造業已經是兩個類型，后者誕生於工業化、標準化、規模化，技術是源，但企業管理和紀律是體。而對於前者，創新精神是1，其它是0。

在技術買不來的全球格局中，創新的難度增加了N倍，因此也更依賴於受傳統企業管理制度影響較少的民營企業。

所以，民營企業座談會的座上賓，都是新時代勇立潮頭的人。

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在今年的民營企業座談會上，有一句話是歲月史書：民營企業是伴隨改革開放偉大曆程蓬勃發展起來的。

但每個階段，在市場上蓬勃發展的民營企業類型都會不同。

體系轉換初期的江湖草莽時代，率先雄起的是「倒爺」。連王石也不例外。

轉軌初步完成到2008年之間，最炙手可熱的民營企業家是製造業、家電業。

2008年之后的近十年間，是移動互聯網和房地產。

2018年至今，最受重視的又換成了硬科技和尖端科技。

這是經濟發展規律使然。

1978年經濟制度開始破冰，第一階段要解決的主要矛盾是物資短缺和「勞動、資本和要素」參與分配的制度體系重建問題，所以，基礎製造業、貿易商起到了「填補空白」，給區域市場帶來增量的重要作用。

當中國乘着人口紅利逐漸成為「世界工廠」，不到20年時間內，生產力突飛猛進，義烏、崑山、常州等城市靠着生產製造崛起。同時，基礎工業品、日用品不再稀缺，還有一部分人變成了有錢人，教育積累的人才紅利和財富積累，開始推動移動互聯網和房地產加速發展。

人們有了錢，錢必然會流向消費和資產。

所以，每個國家的經濟快速發展期，都會伴隨着房地產行業的大爆發。它不僅僅是一種貨幣現象，也是經濟發展的伴生物。

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人才和資本，這兩大要素是需要日積月累的。從「改開」開始，到加入WTO之后，我們逐漸完成了這個積累階段。

中國房地產的高增長、高規模、高房價，是錢與人不斷積累的結果，和力量展示。

2009年，城鎮化率達到約50%，大量人口進城；

2009年，我國GDP突破5萬億美元；2010年，取代日本成為世界第二大經濟體；

4萬億救市出臺，社會資本流動性大增；

1986-1990年的第三次嬰兒潮，在2010年前后走上社會；

2011年，全國城鎮居民人均可支配收入超過2萬元/人。「六個錢包」買房潮出現。

資本、需求、政策、財富效應推動之下，民營地產企業在這一階段成為「勇立潮頭的人」。

在這個階段內，地產與地方財政收入、基建、投資「相得益彰」，地產企業不僅是富豪榜上的常客，也是地方政府的座上賓。

但在超5000萬地產人的瘋狂生產力之下，十年時間內，房子從稀缺品變成了結構性過剩商品。

根據人口普查數據，2010年全國城鎮人均住房面積為30.3平方米‌‌；2020年，我國城鎮人均住房建築面積達到38.6平方米。

2000、2010、2020年三個節點上，我國城鎮户均住房套數分別為0.92、1.01、1.06套。

住房不再稀缺，「三道紅線」最終出臺。民營地產企業迎來大退場。

根據克而瑞統計數據，2024年房企操盤榜TOP10中，只有兩家民營企業。兩家企業操盤金額合計佔比只有10.2%。

圖片來源：克而瑞

未來三年內，民營地產企業的份額大概率還會萎縮。

2024年房企新增貨值TOP10中，只有一家民營房企：濱江。

TOP15中，只有兩家民營房企：濱江，以及非知名的行業黑馬寧波江山萬里置業。它們的貨值佔比只有8.55%。

另外91.45%的全年新增貨值都在國央企手中。

圖片來源：克而瑞

一個非稀缺行業的出路，只有「卷產品」。這也意味着，它對資本的利用會相對低效。

地產又是重金融屬性，資金佔用量大，一個項目就可以達到幾十億的體量。讓有創新精神的民營資本在其中低效內卷，顯然不是理想選項。

地產開發「生產力飽和」的階段，民營地產企業的未來，要麼在塔尖產品，要麼在資產運營方向，這兩個區域是僅靠資本和標準化管理無法做出優勢的非標領域。

用馬化騰的話説：你什麼都沒做錯，只是老了。

沒有人可以永遠站在潮頭，特別是資本蜂擁過后。

本文來自微信公眾號「未來可棲」，作者：小屋見大屋，36氪經授權發佈。