「亞洲小黑石」太盟再下40億美元重注，亞太房地產投資今年還將加速？

新華財經上海2月18日電（談瑞）知名另類投資管理集團公司太盟投資集團（以下簡稱「太盟投資」）近日宣佈，其不動產業務（PAG Real Assets）旗艦機會型房地產基金系列中第十隻基金（SCREP VIII）完成募集，金額共40億美元，專注於投資亞太地區發達國家的房地產及債務。

據另類資產數據及市場分析平臺睿勤（Preqin）數據，此次募集是過去12個月內募集金額最大的跨亞太地區美元房地產投資基金。

太盟投資在坊間素有「亞洲小黑石」之稱，業內人士表示其以瞄準時機抄底受壓資產獲利的「狩獵者」風格著稱。近年來，太盟投資在中國市場表現相當活躍，2024年才從前「首富」王健林手中拿走了珠海萬達商管這一中國商業地產巨頭的控制權，完成了中國私募股權市場近四年最大的一筆交易。而今太盟投資40億美元在握，亞太地區房地產市場是否又會再生波瀾？

40億美元抄底亞太發達市場實體房地產和不良債務

據太盟投資介紹，此次完成募集的這一隻基金，將專注於投資亞洲發達市場，計劃投資於多個領域，包括數據中心、物流、辦公樓、多户住宅和不良資產。其投資策略主要是通過投資實體房地產和不良債務為投資者提供長遠價值，並有能力參與房地產開發、高收益過橋融資和股權投資平臺。

據悉，該基金在募集中不僅吸引了大量現有投資者再次投入，還吸引了相當數目的新投資者，並超額完成其35億美元的募集目標，投資者主要來自北美、歐洲、亞太和中東地區的養老基金和主權財富基金。

「我們相信亞太地區房地產有巨大的增長潛力，太盟在亞太地區主要市場所建立的深厚根基和成熟的業務模式使我們能更好地應對複雜的市場環境，捕捉良好的投資機會。」 太盟投資集團總裁兼聯合創始人喬恩·保羅·託皮諾（Jon-Paul Toppino）表示。

根據太盟投資提供的最新數據，至今，太盟不動產業務在亞太地區總投資額超過450億美元，曾收購和管理7400多處房地產。

太盟投資官網當前展示有4只房地產基金，分別是Secured Capital Real Estate Partners V (SCREP V) 和PAG Real Estate Partners II (PREP II) 這兩隻泛亞核心增益／增值型房地產基金，以及Secured Capital Real Estate Partners V (SCREP V) 和 SCREP VI 這兩隻機會型房地產基金。此次新募集的SCREP VIII，與后者類似，屬於機會型房地產基金。

踩點精準，側重中國一線城市核心地段交易標的

太盟投資去年因珠海萬達商管這筆交易而在中國國內名聲大噪，但事實上，過去十余年里，太盟投資在中國不動產市場相當活躍，投資動作頻頻，出手標的既有辦公大樓、購物中心、綜合體，也有房地產基金及REITs等，風格相當多元。

2013 年 5 月，太盟投資與私募房地產投資諮詢公司MGPA 成立合資公司，收購上海市悦達 889 廣場項目公司 65% 股權；2024年11月，與另類資產管理公司TPG、加拿大安大略省教師養老基金組團以 12.15 億美元從澳大利亞 UGL 手中收購戴德梁行；2015年7月，與萬科、鐵獅門合作收購瑞安房地產旗下的上海企業天地三期，收購價約 35.7 億元；2016年6月，舉牌春泉產業信託，收購其 5.66% 基金份額，此后多次增持，直至持有 17.95% 份額；2017年11月，與招商蛇口按 4：1 的出資比例，在開曼羣島聯合設立地產基金 Super Alliance Real Estate L.P.（SARE房地產基金）；2021年8月，太盟投資出資 28 億美元，與中信資本、螞蟻金服等 22 家機構對珠海萬達商管投資 380 億元；2023年1月，聯手豐樹集團，以 56 億港元收購香港高銀金融國際中心；2024年3月，與中信資本、阿布扎比投資局等機構聯合向大連新達盟投資約 600 億元。

上海是太盟投資在中國不動產佈局的第一站，收購悦達889廣場、上海企業天地三期，都分別踩準了悦達地產短期融資和瑞安房地產推動新天地上市的時點接盤資產，抄底時機可謂精準。與招商蛇口聯合設立的SARE房地產基金，則收購了招商蛇口在一線城市的核心資產，包括上海招商局大廈、上海招商局廣場及北京招商局大廈的相關股權，交易總對價約計50億元。

總體來看，太盟投資個性鮮明的抄底風格在中國不動產市場體現得淋漓盡致，且多數位於北京、上海等一線城市的核心地段。

趨勢已現，亞太地區投資活動還將加速

擅於抄底的太盟投資，此次40億美元在握，目光指向的亞太地區發達國家的房地產及債務，是否正在迎來投資良機？

根據房地產諮詢機構仲量聯行最新亞太區資本追蹤數據，2024年，亞太區主要物業類別的交易額均實現全年增長，跨境投資季度規模創下自2021年底以來的最高紀錄。2024年全年，亞太區跨境投資總額達238億美元，同比大幅增長43%。

對此，仲量聯行分析表示，這一顯著增長得益於海外投資者對澳大利亞、日本、新加坡等核心市場的辦公樓與物流地產展現的濃厚興趣。其中，日本市場表現十分活躍，2024年第四季度交易額達107億美元，同比激增145%，主要受到物流地產及辦公樓物業的強勁需求推動。

仲量聯行的這一數據印證了太盟投資對於亞太地區發達國家的投資偏好，即一個新的趨勢已經逐漸清晰，那就是東京、悉尼和新加坡正在成為亞太地區跨國房地產投資的主要目標。

「房地產投資信託基金、機構投資者等正逐步成為推動亞太地區投資活躍的重要力量。」商業地產服務和投資公司世邦魏理仕亞太區投資及資本市場部負責人格雷格·海蘭（Greg Hyland）表示，機構投資者正在專注於核心附加價值和增值機會，收購已重新定價的核心資產成為部分投資者的首選策略。此外，工業地產也持續成為投資者所看重的領域，辦公樓和數據中心資產在未來可能會受到更多關注，尤其是在東南亞地區。

世邦魏理仕認為，亞太地區的整體投資情緒已經出現顯著改善，債務成本的降低和資產重新定價成為主要的驅動因素。隨着降息政策逐步生效，預計2025年的投資活動還將加速。