復星旅文為三亞亞特蘭蒂斯酒店準備好了后路

有一棵「搖錢樹」，全面「撤退」的復星還是不忍割捨。

近日，復星旅文發佈公告官宣退市，退市申請預計在2025年3月19日下午四點后生效。

此外，公告還披露，公司正考慮分拆三亞亞特蘭蒂斯，並於上海證券交易所進行獨立REIT上市的可能性。

早在去年三月，業內就曾傳出復星國際正在為削減債務作出努力，意圖尋求出售其三亞亞特蘭蒂斯豪華度假村的全部或部分權益。

但將近一年過去了，亞特蘭蒂斯售賣的消息沒有被證實，反倒是在復星旅文退市之際，考慮單獨拆分三亞亞特蘭蒂斯獨立上市。

業內猜測，三亞亞特蘭蒂斯發行公募REIT的可行路徑，可能是以文旅REIT身份上市。

可見，復星旅文還是捨不得三亞亞特蘭蒂斯這棵「搖錢樹」。

在復星集團發展的藍圖中，屬於文旅板塊的酒店業務被外界看做是「復星系」地產、醫藥之外領跑同行發展的「第三駕馬車」。

而事實上，市場最關心的也是復星接下來將在何時，以及如何分拆酒店資產單獨上市。

「必然」的退市

尚有懸念的分拆

其實，外界對復星旅文的退市並不意外。

去年12月其就宣佈開始推進私有化，到今年2月就發佈了計劃文件，且大股東給的私有化價格也相當慷慨，因此進展可謂十分迅速。

按照最新的計劃文件，復星旅文將在2025年3月4日召開法院會議及股東大會，就私有化進行表決。若表決通，3月19日就旋即退市。

近年來，復星國際的日子也不好過。

早在2022年，國際評級機構穆迪突然將復星國際列入「負面觀察」名單，並警示覆星存在流動性風險。同年8月，復星再遭穆迪下調評級。

財報顯示，截至2024年上半年，復星國際現金、銀行結余及定期存款1095.53億元；合計債務約2223.1億元，長期債務佔總債務比例為47.6%。

復星集團的老闆郭廣昌多次在公開場合強調，最困難的時候已經過去了，如果沒倒下的話，今年一定要堅持活下去。

繼2020—2022年連續兩年虧損后，復星旅文就打定了進行輕資產轉型的算盤。

受復星集團整體債務壓力傳導，復星旅文此前已陸續出售多個酒旅資產回血，如Thomas Cook、Casa Cook和Cook’s Club酒店品牌等，太倉阿爾卑斯度假區項目等資產也被轉讓。

與融創、金茂等房企出售酒店資產有所不同，復星系的酒旅資產更多元，更優質，且都是成熟的產品線。

這也是為什麼作為重資產的三亞亞特蘭蒂斯此前一直被外界認為會被出售的原因。

▊ 三亞亞特蘭蒂斯酒店

可在最新的私有化計劃文件中，復星旅文又給出了另一種可能——分拆上市。

值得注意的是，去年11月，復星旅文剛任命了新任CEO鮑將軍。

據悉，鮑將軍此前擔任復星旅文聯席總裁兼度假資產管理中心CEO，有着豐富的大型文旅項目管理運營經驗。

自2022年加入復星旅文以來，全面負責太倉與麗江度假目的地的建設與運營、超級度假綜合體產品研發及輕資產運營輸出等工作，還主導推動了太倉阿爾卑斯國際度假區、太倉二期項目成功簽約以及海南超級地中海項目的高效落地。

趕上退市和管理層變更這個關鍵節點，三亞亞特蘭蒂斯接下來將在何時以及如何分拆分拆上市，成為外界關注的重點。

為何分拆

三亞亞特蘭蒂斯？

三亞亞特蘭蒂斯被認為是復星旅文旗下最賺錢的資產之一，是復星系的「利潤奶牛」。

自2018年開業以來一直是國內高端酒店的代表，開業當年營運收入就高達7.52億元。

2019年，三亞亞特蘭蒂斯為開業以來首個完整運營年度。年內項目營業額突破13.12億元，同比增長74.2%，經調整EBITDA 5.65億元，同比增長超過3倍。

據悉，亞特蘭蒂斯項目坐落於三亞海棠灣，佔地總面積達54萬平方米，是集度假酒店、娛樂、餐飲、購物、演藝、物業、國際會展及特色海洋文化體驗8大業態於一體的旅遊綜合體。

三年口罩讓三亞亞特蘭蒂斯陷入開業已來最大危機。2022年全年營業額下跌至8.77億元，經調整EBITDA同比下跌56%。

不過，去年上半年其經營狀況也不甚理想。

財報顯示，2024年前六個月，三亞亞特蘭蒂斯酒店在報告期內入住率近90%，同比增長3.4%，到訪客户也從2023年同期的340萬人次增加至344萬人次，創下歷史紀錄。

儘管如此，由於每日房價表現不佳，三亞亞特蘭蒂斯酒店營業額及經營利潤均同比下跌。

此外，創始人的心態也在發生變化。

「復星系」能夠成長為資產規模一度超8000億元的巨頭，離不開高歌猛進的擴張方式。

2008年，郭廣昌曾公開表示，復星的發展得益於在合適的時間做了合適的投資。

隨着流動性吃緊，郭廣昌終於放緩擴張的腳步，並開始「瘦身健體」。

透過其近兩年為數不多的演講和話語，一定程度上可以窺見這位在商業領域有着豐富經驗的企業家大佬在現階段的所思所想。

在2024年新年致辭中，他用挖礦來比喻復星的戰略調整，「復星原來是探礦與挖礦並行，現在已經探了很多礦，也找到了可以形成優勢的產業。2024年，我們要聚焦到這些產業上來，在探好礦的基礎上去深挖礦，挖有高附加值的礦。」

在2024復星國際中期業績會上，郭廣昌表示，接下來複星的發展方向是全球化+創新+輕資產，持續穩定贏利。

在2024年初的第七屆世界浙商上海論壇上，郭廣昌強調，以后復星就聚焦兩個主業，分別是生物醫藥和文旅，要走上輕資產運營的道路。

2024年年底，他在一次講話中提到，復星未來要靠手藝吃飯，未來只有具備低成本融資能力的機構才能夠直接持有重資產。

郭老闆心里很明白，賣資產並非長久之計，穩固基本盤和戰略轉型更為重要。

如此來看，復星旅文分拆亞特蘭蒂斯獨立上市也在情理之中。

融資新「錢途」：

酒店分拆上市

如果説，十年前高星酒店投資熱是房企的一門生意經；

如今，把這些酒店剝離上市，則是當下房企緩解資金鍊緊張、提高融資能力的新「錢途」。

近幾年，世茂、富力、陽光城等均有過發行酒店資產證券化產品來盤活資產。

值得注意的是，三亞亞特蘭蒂斯亦並非復星旅文首次進行酒店資產證券化嘗試。

早在2019年宣佈扭虧為盈后，復星旅文就曾宣佈利用亞特蘭蒂斯發行一筆70.01億元CMBS。

業內人士認為，此次通過分拆三亞亞特蘭蒂斯作為REIT上市，復星旅文不僅能保留對項目的運營管理權，實現酒店資產「輕重分離」，還能進一步拓寬融資渠道。

在地產行業整體疲軟的背景下，分拆酒店資產上市最重要的目的就是募集資金，及時分拆、打通資本市場融資渠道，目前已成房企盤活酒店資產包的為數不多的辦法。

只不過，近年來無論是金茂、綠地，還是碧桂園，還沒有一個成功上市。

2014年，方興地產成功分拆集團旗下的酒店業務金茂投資赴港上市。

當時打包的資產共計8家酒店，包括上海金茂君悦大酒店、金茂北京威斯汀大飯店、金茂深圳JW萬豪酒店、金茂三亞麗思卡爾頓酒店、金茂三亞希爾頓大酒店和崇明凱悦酒店，以及兩家開發中的高星酒店，即北京王府井萬麗酒店和麗江凱悦大酒店。

早在2011年，香港世茂集團董事局副主席許世壇就曾表態，世茂房地產旗下的酒店業務將在港交所分拆上市，一旦上市，將可募集上百億資金。

不過，分拆上市計劃一拖再拖，一直擱淺至今。

分拆酒店上市計劃同樣草草收場的，還有長江實業。

2012年10月，長江實業向港交所就分拆酒店套房業務提交上市申請，但次年2月，長江實業就宣佈這一計劃已被擱置。

即使是已經成功上過市的開元酒店，也是經歷了14年的曲折上市后進行私有化。

開元集團的創始人陳妙林曾説過：「我做事情一直很順利，唯一不順利的是上市。」

對於投資大、回收期長、變現能力差的酒店物業來説，酒店資產證券化不僅提供了一種新型融資方式和變現模式，還為其運營和擴張提供了一種新的運作思路。

一不願具名的券商內部人士稱，房企分拆酒店業務上市難度不低，上市時機的選擇很重要，主要取決於市場對其酒店資產的估值。進入資本市場也得靠業績説話，如果業績不佳，即便分拆上市，能否達到其融資預期，目前也尚難定論。

期待在這一輪「深蹲」過后，復星旅文和三亞亞特蘭蒂斯各自都能迎來下一次「起跳」，至於能跳多高、跳多遠，還有待市場檢驗。