越秀星耀未來，驚現300套長條户型

文/樂居財經 徐迪

近日，越秀昌平新盤星耀未來户型圖（過程稿）流出。

面積段76-132㎡，107㎡/97㎡/92㎡三室兩衞户型為主力，占房源總數75%左右，其中107户型有400多套，佔比超40%；132㎡四室兩衞户型大概170套；另有少量頂退小户型房源。

空間拓展方面，南向內嵌陽臺+飄窗；北向部分有設備平臺，部分頂退户型有露臺贈送；另外部分樓棟北側有大量不連通採光窗井，首層或有下躍空間或地下室贈送。

從户型圖來看，92/97都是狹長户型，進深約為面寬的2倍，這種比例下，雖然也做到了南北通透，但北向並排的兩個卧室，幾乎將北面採光全部遮擋。

客廳僅南面陽臺有窗，主卧衞生間甚至是暗衞；廚房開窗面積非常小，92户型的廚房窗子開在北面窗井位置，與公衞的窗子相鄰。

當下流行的客餐廚一體設計，如果沒有足夠的窗口通風，開放式廚房油煙不利於釋放，會影響客廳的舒適整潔。

粗算下來，小區有近三成的房源為92/97户型，總計超300套。

該地塊由越秀地產聯合未來科學城置業2024年10月22日摘得，成交價25.33億元，樓面價2.5萬元/平方米，銷售指導價6.6萬/平方米。

用地性質為R2二類居住用地，用地面積約5.63萬平方米，建築面積16.09萬平方米，其中地上10.13萬平方米，地下5.96萬平方米，容積率1.8，建築高度24米，綠地率30%。

規劃建設17棟住宅樓，共978户，均為6-8層矮板，部分為頂退户型；

南邊4棟為錯層設計，東側一個單元8層，西邊幾個單元為6層。

小區設有兩個人行主入口，主入口位於小區東側，與配套樓連接，做成了寬闊氣派的景觀大門，穿過配套樓即為下沉庭院和室外活動場地，地下有商業空間。

此外，在小區東南角也有一棟小型商服樓，用於填補社區商業業態。

從效果圖來看，小區大門和商服樓建築多用圓角和切面設計，風格統一；外立面色調一致，且與小區主體建築相融合，視覺上非常和諧。

但在平面圖上，也存在一些值得推敲的小細節。

比如在東北角商服樓后面的化糞池，整體被壓在消防車道下邊，化糞池的結構設計能否滿足承受消防車滿載時的壓力？

此外，化糞池清掏問題怎麼解決？清掏口的井蓋放在路面上，能否保證消防路的暢通？

這些需要后期設計和施工單位做好安排，否則容易造成消防安全隱患。

越秀小沙河地塊共包含3幅子地塊，其中0005為居住用地，0007和0008地塊分別為A6社會福利用地和A33基礎教育用地，由競得人建設后無償移交相關部門。

地塊位於沙河鎮，未來科學城西區，距地鐵朱辛莊站約2公里處，可換乘昌平線和8號線，能夠承接海淀大廠外溢購房需求。

向南還有大量優質產業集羣，包括小米產業園、北京國際信息產業基地等，已入駐小米、福田汽車、華電光大、三一眾力、揚子江製藥等。

周邊新盤主要有大華啟宸府、越秀星樾、中海寰宇未來等，成交均價在6.2-6.5萬/㎡區間。

此外還有近日進入用地預申請的朱辛莊二期0029地塊，交易起始價12.8億元，用地規模3.49公頃，地上建築規模5.16萬平方米。

小沙河地塊是越秀在北京拿下的第五塊地，2024年中期業績會上，越秀地產董事長林昭遠表示，未來會繼續保持投資強度，深耕北京。

自2023年起，越秀地產北京公司開始招兵買馬。2月初，投拓出身的董毅正式加盟越秀地產，擔任華北區域副總經理、北京公司總經理，隨后以59億元一舉拿下兩宗熱門地塊。

之后，原金地集團北京公司營銷總趙峰和金地商置華中區域總經理郭偉智，也相繼加盟越秀。趙峰出任越秀北京公司助理總經理，分管營銷；郭偉智出任越秀地產北方區域董事長。

北京南部市場競爭激烈，越秀在北京的總體佈局偏北部，主要集中在海淀、昌平等板塊。

在昌平，越秀已有梧桐星宸和越秀星樾兩個項目入市，小沙河新盤星耀未來距離越秀星樾距直線大約1公里。

新項目，越秀找來了新的合作伙伴：未來科學城。

該公司成立於2009年8月，隸屬於北京市昌平區委，當時公司名為「北京未來科技城開發建設有限公司」。

2015年，公司完成集團化改制，更名為北京未來科技城發展集團；2017年更名為北京未來科學城發展集團有限公司。

未來科學城淨利潤規模一直不大，2024年上半年更是錄得近十年來的首次虧損。

2021年、2022年、2023年和2024年中期，未來科學城實現營業收入29.64億元、115.63億元、62.65億元、35.74億元；

對應的淨利潤分別為0.27億元、0.06億元、0.02億元、-0.92億元。