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MAA報告2024年第四季度和全年業績
2025-02-06 05:15
2024年第四季度經營業績
截至12月31日的三個月
截至2013年12月31日的年度
2024
2023
2024
2023
普通股每股收益-稀釋后
$
1.42
$
1.37
$
4.49
$
4.71
每股運營資金(FFO)-稀釋后
$
2.21
$
2.53
$
8.77
$
9.39
每股核心FFO-稀釋后
$
2.23
$
2.32
$
8.88
$
9.17
MAA普通股股東可獲得的淨收入與FFO和核心FFO的對賬，以及對FFO和核心FFO組成部分的討論，可以在本新聞稿的后面部分找到。稀釋后的每股FFO和稀釋后的核心FFO包括稀釋后的普通股和單位。 董事長兼首席執行官埃里克·博爾頓表示：「我們對第四季度的業績趨勢感到鼓舞，而且隨着新供應交付的創紀錄水平現已見頂，定價趨勢出現了改善的初步跡象。2025年日曆年將是收入表現的過渡年，因為新供應交付的下降將導致市場狀況日益緊張，從而導致租金上漲。隨着我們在春季和夏季租賃旺季對租賃重新定價，整體收入表現的複合影響將在今年年底和2026年變得越來越明顯。同一家商店的投資組合混合了租賃定價，從季節性強勁的第三季度到通常較慢的第四季度，與去年同期的季度趨勢相比，增長了140個基點。儘管過去一年的新供應交付達到創紀錄水平，但我們抓住了價格趨勢同比的改善，我們認為這説明我們的投資組合對公寓住房的需求持續強勁。此外，這使MAA處於堅實的地位，可以抓住租金定價的復甦，因為我們即將進入2025年，新供應將顯著下降。亮點
同一商店投資組合經營業績爲了確保與前幾個時期的報告具有可比性，同一商店投資組合包括由MAA擁有並在前一年年初穩定下來的物業。截至2024年12月31日的3個月和12個月與前一年同期相比，Same Store Portfolio的業績摘要如下：
截至2024年12月31日的三個月對2023年
截至2024年12月31日的12個月對2023年
收入
費用
噪聲
單位平均有效租金
收入
費用
噪聲
單位平均有效租金
同店經營增長
-0.2%
3.4%
-2.1%
-0.5%
0.5%
3.9%
-1.4%
0.3%
MAA普通股股東可獲得的淨收入與NOI的對賬，包括Same Store NOI，以及對NOI組成部分的討論，可在本新聞稿的后面部分找到。截至2024年12月31日的三個月和十二個月的同店投資組合運營統計摘要如下：
截至2024年12月31日的三個月
截至2024年12月31日的12個月
2024年12月31日
單位平均有效租金
平均物理佔用率
單位平均有效租金
平均物理佔用率
居民流動率
同店經營統計
$
1,684
95.6%
$
1,688
95.5%
42.0%
2024年第四季度生效的新租賃的同店組合租賃定價下降了8.0%，而2024年第四季度生效的續訂租賃的同店組合租賃定價上升了4.2%，導致2024年第四季度混合基礎上的新租賃和續訂租賃定價與前一次租賃相比下降了2.0%。在截至2024年12月31日的一年內生效的新租約和續訂租約的同一商店組合租賃定價，在混合基礎上比前一次租賃下降了0.5%，這是由於新遷入居民的租約下降了5.9%，部分被續訂租約增加了4.4%所抵消。
總裁兼首席投資官布拉德·希爾表示：「隨着需求和供應動態的持續改善，我們仍然專注於優化我們的投資組合，以在2025年及以后提供更好的業績。在第四季度，我們的平均實際入住率比2023年同期提高了10個基點，我們以風險敞口結束了一年，這代表了所有當前的空置單位加上未來60天的所有騰出通知，比前一年高出60個基點。我們還受到其他積極趨勢的鼓舞。截至2025年1月31日，我們的風險敞口比上年同期改善了70個基點。同樣，在1月份，我們觀察到了好於正常的季節性混合定價趨勢，其他幾個市場顯示出正的超租率。儘管我們現有投資組合的表現正在增強勢頭，我們正在增加對幾項計劃的投資，這些計劃將提高效率並實現更強勁的未來收益增長。此外，隨着我們的租賃物業達到穩定，我們預計隨着市場中新交貨量的減少，我們投資組合中的這一部分對收益的貢獻將越來越大。 收購和處置活動2024年10月，MAA以約1.06億美元收購了位於德克薩斯州達拉斯的一個擁有386個單元的多户社區。2024年12月，MAA以約500萬美元收購了北卡羅來納州羅利市一塊3英畝的地塊，用於未來開發。2024年10月，MAA完成了對位於北卡羅來納州夏洛特的216個單元的多家庭社區的處置，淨收益約為3800萬美元。2024年12月，MAA還完成了對位於弗吉尼亞州里士滿的272個單元的多家庭社區的處置，淨收益約為4700萬美元。
開發和租賃活動截至2024年第四季度末MAA在建開發社區摘要如下(以千美元為單位)：
截止日期單位
截至
的開發成本預期項目
合計
2024年12月31日
2024年12月31日
按年完成
發展
預期
成本
預期
項目(%1)
合計
已送達
租賃
合計
至今
剩余
2025
2026
2027
7
2,312
73
14
$
851,500
$
477,181
$
374,319
2
4
%1
(%1)
其中一個開發項目目前正在出租。
在2024年第四季度，MAA為當前和計劃中的項目(包括開發前活動)提供了約100萬美元的費用。 在2024年第四季度，MAA完成了位於科羅拉多州丹佛市的MAA Milepost 35的開發，並開始在該物業進行219個單元的第二期多户擴建。二期開發預計將於2026年第二季度交付第一批單位，2026年第四季度完工，2027年第四季度達到穩定，總成本約為7800萬美元。在2024年第四季度，MAA還完成了位於亞利桑那州鳳凰城市場的新奇Val Vista的開發截至2024年第四季度末，MAA出租社區的總單位、實際佔用情況和成本摘要如下(以千美元為單位)：
合計
截至2024年12月31日
租賃
合計
物理
成本
項目(%1)
單位
入住率
至今
8
2,763
69.7
%
$
766,090
(%1)
其中兩個租賃項目預計將在2025年第一季度企穩，一個在2025年第二季度，四個在2025年第三季度，一個在2026年第二季度。
物業重建和重新定位活動截至2024年第四季度末MAA的內部重建計劃摘要如下：
截至2024年12月31日
單位
平均成本
平均值增加
已完成
每單位
單位有效租金
年初
年初
年初
重新開發
5,665
$
6,219
$
106
截至2024年12月31日，MAA已在其公寓社區組合中的96,000多個單元完成了智能家居技術(單元門鎖、燈光和恆温器的移動控制以及泄漏監測)的安裝，自2019年第一季度該計劃啟動以來，每個單元的平均有效租金每月增加約25美元。 在2024年第四季度，MAA繼續其物業重新定位計劃，在項目完成和單位完全重新定價后，升級和重新定位選定公寓社區的便利設施和公共區域，以實現更高和高於市場租金的增長。在截至2024年12月31日的一年中，MAA在該計劃上花費了480萬美元。資本支出截至2024年12月31日和2023年12月31日的三個月和十二個月，MAA的資本支出和可分配資金(FAD)摘要如下(以百萬美元為單位，每股數據除外)：
截至12月31日的三個月
截至2013年12月31日的年度
2024
2023
2024
2023
歸屬於普通股股東和單位持有人的核心FFO
$
267.4
$
277.8
$
1,065.0
$
1,098.1
經常性資本支出
(23.4)
(26.4)
(112.2)
(111.7)
歸屬於普通股股東和單位持有人的核心調整FFO(核心AFFO)
244.0
251.4
952.8
986.4
重新開發、增加收入、商業和其他資本支出
(61.5)
(52.1)
(207.3)
(208.4)
歸屬於普通股股東和單位持有人的FAD
$
182.5
$
199.3
$
745.5
$
778.0
每股核心FFO-稀釋后
$
2.23
$
2.32
$
8.88
$
9.17
每股核心AFFO-稀釋后
$
2.03
$
2.10
$
7.94
$
8.24
MAA普通股股東可獲得的淨收入與FFO、核心FFO、核心AFFO和FAD的對賬，以及對FFO、核心FFO、核心AFFO和FAD組成部分的討論，可在本新聞稿的后面部分找到。
資產負債表和融資活動截至2024年12月31日，MAA在MAALP的無擔保循環信貸安排下擁有10億美元的現金和可用能力。 2024年第四季度普通股和非控股權益的股息和分配為1.763億美元，而去年同期為1.678億美元。 於二零二四年十二月公開發行三億五千萬元於二零三五年三月到期的無抵押票據，年息率4.950釐，發行價99.170釐。利息每半年支付一次，從2025年9月1日開始，每年3月1日和9月1日到期支付。出售票據所得款項用於償還MAALP商業票據計劃的借款。這些票據的實際利率為5.053%。截至2024年12月31日的資產負債表要點摘要如下(單位：十億美元)：
總負債與調整后總資產之比(%1)
淨債務/調整后EBITDAR(2)
未償債務總額
平均實際利率
固定利率債務佔總債務的百分比
總債務平均到期年限
29.0%
4.0x
$
5.0
3.8%
95.0%
7.3
(%1)
根據MAALP發行的債券的契約定義。
(2)
調整后EBITDAre是針對截至2024年12月31日的過去12個月期間計算的。
應付無擔保票據和應付淨債務的有擔保票據的對賬，以及對調整后EBITDARE的淨收入的對賬，以及對淨債務和調整后EBITDARE組成部分的討論，可在本新聞稿后面部分找到。企業可持續性截至2024年12月31日，MAA的企業倡議在關鍵的可持續發展績效領域取得了重大進展。在2023年實現了原定的2018年基線目標后，MAA在2024年重新確立了2028年的目標，以進一步提高能源使用強度(EUI)和温室氣體排放強度(GEI)的降低。截至2023年12月31日，MAA實現了比2018年基線減少29%的EUI和36%的GEI，目標是到2028年分別減少35%和45%的EUI和GEI。此外，截至2024年12月31日，MAA完成了將其投資組合中的公共區域照明設備改造為LED照明以最大限度提高能效的計劃，MAA擁有51個綠色認證社區，佔其投資組合的15%以上。 MAA正在進行幾項社區參與努力，並繼續通過2024年10月發佈的第五份年度企業可持續發展報告、CDP披露和GRESB評估報告其進展情況，后者自2020年首次提交以來，現已逐年提高至80分。MAA相信，其與太陽能電池板和建築自動化系統相關的舉措，以及其智能灌溉舉措的擴大，將繼續走一條可持續發展的綜合道路，增強其彈性，併爲MAA的居民、合夥人和投資者創造積極影響。
連續124個季度普通股股息宣佈MAA宣佈其連續第124個季度普通股股息，於2025年1月31日支付給2025年1月15日登記在冊的持有人。目前的年度股息率為每股普通股6.06美元。未來分紅的時間和數額將取決於經營的實際現金流、MAA的財務狀況、資本要求、1986年國內收入法REIT條款下的年度分配要求以及MAA董事會認為相關的其他因素。MAA董事會可能會不時修改股息政策。
2025年收益和同店投資組合指導MAA正在為稀釋后普通股每股收益、稀釋后每股核心FFO、稀釋后每股核心AFFO和同店投資組合業績提供初步2025年指引。MAA預計將每季度更新其2025年稀釋后普通股收益、稀釋后每股核心FFO和稀釋后每股核心AFFO指引。FFO、核心FFO和核心AFFO是非GAAP財務指標。收購和處置活動對摺舊和資本利得或損失有重大影響，這兩項加在一起，通常佔普通股股東可獲得的淨收入與FFO之間差額的大部分。正如在本新聞稿后面的非GAAP財務指標定義中討論的那樣，MAA對FFO的定義符合全國房地產投資信託協會(NAREIT)的定義，核心FFO代表針對不被視為MAA核心業務運營一部分的項目進行調整的FFO。MAA認為，核心FFO有助於理解經營業績，因為核心FFO不僅排除了房地產資產的折舊費用和某些其他非常規項目，而且還排除了某些項目，這些項目的性質在一段時間內是不可比較的，因此往往會掩蓋實際的運營業績。
2025指導
2025全年
收益：
範圍
中間價
普通股每股收益-稀釋后
5.51美元至5.83美元
5.67美元
每股核心FFO-稀釋后
8.61美元至8.93美元
8.77美元
每股核心AFFO-稀釋后
7.63美元至7.95美元
7.79美元
MAA同一商店文件夾：
房地產收入增長
-0.35%至1.15%
0.40%
物業運營費用增長
2.45%至3.95%
3.20%
噪聲增長
-2.15%至-0.15%
-1.15%
2024年全年稀釋后每股核心FFO與MAA 2025年全年指引中值之間的預測差額摘要如下：
稀釋后每股核心FFO
2024股稀釋后每股公佈業績
$
8.88
同一家店NOI
(0.13)
開發、租賃等非同店NOI
0.20
2024風暴相關清理費用計入非同店NOI
0.07
總管理費用
(0.05)
利息支出(%1)
(0.18)
2025年預計收購和處置
(0.02)
稀釋后每股2025股指引中點
$
8.77
(%1)
利息支出的預計同比變化主要是由於與我們2024年的收購活動、開發活動和債務再融資相關的增量借款導致的利息支出增加。MAA預計2025年第一季度的核心FFO將在稀釋后每股2.08美元至2.24美元的範圍內，或按中間價計算每股稀釋后2.16美元。2024年第四季度稀釋后每股核心FFO與MAA 2025年第一季度指引中值之間的預測差額摘要如下：
稀釋后每股核心FFO
2024年第四季度稀釋后每股公佈業績
$
2.23
同一商店NOI(%1)
(0.01)
開發、租賃等非同店NOI
0.01
2024風暴相關清理費用計入非同店NOI
0.02
總管理費用
(0.06)
利息支出
(0.02)
其他營業外收入(費用)
(0.01)
2025年第一季度稀釋后每股指引中點
$
2.16
(%1)
根據2025年第一季度預測的同店投資組合NOI與2024年第四季度的預測同店NOI計算季度環比變化，這是根據本新聞稿補充數據中提供的2025年同店投資組合重新預測的。MAA不按季度預測稀釋后普通股每股收益，因為MAA通常無法預測特定季度(而不是全年)內預測的收購和處置活動的時間。本新聞稿的補充數據中提供了更多詳細信息和指導項目。
本新聞稿的補充材料和電話會議補充數據可在MAA網站www.maac.com的「面向投資者」頁面上找到。MAA將於2025年2月6日中部時間上午9點主持電話會議，進一步討論第四季度業績。電話會議電話號碼是(800)715-9871。您也可以通過訪問MAA網站www.maac.com的「面向投資者」頁面，加入電話會議的網絡直播。MAA向美國證券交易委員會(SEC)提交的文件是以中美公寓社區公司和中美公寓公司的註冊人姓名提交的。
S公司是一家房地產投資信託公司，專注於通過擁有、管理、收購、開發和重新開發主要位於美國東南部、西南部和大西洋中部地區的優質公寓社區，為股東提供全周期和卓越的投資業績。截至2024年12月31日，MAA在16個州和哥倫比亞特區擁有104,587個公寓單元的所有權權益，其中包括目前正在開發的社區。欲瞭解更多詳情，請訪問MAA公司的網站：www.maac.com，或聯繫投資者關係部，電子郵件：Investor.Relationship@maac.com，或通過電子郵件：AMAA6815 Poplar Ave.，Suite500，Germantown，TN 38138，Attn：Investors Relationship。 本新聞稿中的前瞻性陳述部分包含符合1933年證券法第27A節(經修訂)和1934年《證券交易法》(經修訂)第21E節的含義的關於我們對未來時期的預期的前瞻性陳述。前瞻性陳述不討論歷史事實，而是包括與預期、預測、意圖或其他與未來有關的事項有關的陳述。這些前瞻性表述包括但不限於有關預期經營業績和結果、物業穩定、物業收購和處置活動、合資企業活動、開發和翻新活動和其他資本支出、籌資和融資活動以及租賃定價、收入和支出增長、入住率、利率和其他經濟預期的表述。諸如「預期」、「預期」、「打算」、「計劃」、「相信」、「尋求」、「估計」、「預測」、「計劃」、「假設」、「將」、「可能」、「可能」、「應該」、「預算」、「目標」、「展望」、「形式」、「機會」、「指導」以及此類詞語和類似表述的變體意在確定此類前瞻性陳述。此類前瞻性表述涉及已知和未知的風險、不確定性和其他因素，如下所述，這些因素可能導致我們的實際結果、業績或成就與此類前瞻性表述明示或暗示的經營結果、財務狀況或計劃大不相同。儘管我們認為本文中包含的前瞻性陳述的假設是合理的，但任何假設都可能是不準確的，因此本新聞稿中包含的此類前瞻性陳述可能被證明是不準確的。鑑於本文中包含的前瞻性陳述中固有的重大不確定性，包含此類信息不應被視為我們或任何其他人表示此類陳述中所描述的結果或條件或我們的目標和計劃將會實現。除其他因素外，以下因素可能導致我們的實際結果、業績或成就與前瞻性陳述中明示或暗示的結果、業績或成就大不相同：
也可能不時出現新的因素，可能會對我們的業務產生實質性的不利影響。除非法律要求，否則我們沒有義務公開更新或修改本新聞稿中包含的前瞻性陳述，以反映本新聞稿發佈后的事件、情況或預期的變化。
財務亮點
千美元，每股數據除外
截至12月31日的三個月
截至2013年12月31日的年度
2024
2023
2024
2023
租金和其他物業收入
$
549,832
$
542,247
$
2,191,015
$
2,148,468
MAA普通股股東可獲得的淨收入
$
165,724
$
159,554
$
523,855
$
549,118
總噪聲(%1)
$
344,899
$
350,465
$
1,370,923
$
1,380,327
每股普通股收益：(2)
基本
$
1.42
$
1.37
$
4.49
$
4.71
稀釋
$
1.42
$
1.37
$
4.49
$
4.71
每股運營資金-攤薄：(2)
FFO(%1)
$
2.21
$
2.53
$
8.77
$
9.39
核心FFO(%1)
$
2.23
$
2.32
$
8.88
$
9.17
核心AFFO(%1)
$
2.03
$
2.10
$
7.94
$
8.24
宣佈的每股普通股股息
$
1.5150
$
1.4700
$
5.9250
$
5.6700
股息/核心FFO(稀釋)派息率
67.9
%
63.4
%
66.7
%
61.8
%
股息/核心AFFO(稀釋)派息率
74.6
%
70.0
%
74.6
%
68.8
%
合併利息支出
$
44,192
$
38,579
$
168,544
$
149,234
按市值計價債務調整
-
-
-
25
債務貼現和債務發行成本攤銷
(1,464)
(1,287)
(6,033)
(5,849)
資本化利息
5,247
3,311
17,435
12,376
產生的總利息
$
47,975
$
40,603
$
179,946
$
155,786
應付票據本金攤銷
$
-
$
-
$
-
$
854
(%1)
以下項目的對賬和對其各自組成部分的討論可在本新聞稿的后面部分找到：(I)MAA普通股股東可用於NOI的淨收入；以及(Ii)MAA普通股股東可用於FFO、Core FFO和Core AFFO的淨收入。(2)
有關其他信息，請參閱「共享和單位數據」部分。千美元，股價除外
2024年12月31日
2023年12月31日
總資產(%1)
$
17,170,171
$
16,349,193
房地產總資產(%1)
$
16,924,002
$
16,089,909
總債務
$
4,980,957
$
4,540,225
普通股和已發行單位
119,958,973
119,838,096
股價
$
154.57
$
134.46
賬面權益價值
$
6,147,664
$
6,299,122
市場權益價值
$
18,542,058
$
16,113,430
淨債務/調整后EBITDAR(2)
4.0x
3.6倍
(%1)
總資產與總資產、房地產淨資產與房地產總資產的對賬，以及對其組成部分的討論，可在本新聞稿的后面部分找到。
(2)
調整后的EBITDAR是為每個列示日期的后續12個月期間計算的。以下項目的對賬和對其各自組成部分的討論可以在本新聞稿的后面部分找到：(I)應付淨債務的無擔保票據和擔保票據；以及(Ii)EBITDA、EBITDARE和調整后EBITDAre的淨收入。合併業務報表
千美元，每股數據(未經審計)除外
截至12月31日的三個月
截至2013年12月31日的年度
2024
2023
2024
2023
收入：
租金和其他物業收入
$
549,832
$
542,247
$
2,191,015
$
2,148,468
費用：
營業費用，不包括房地產税和保險
123,848
113,672
502,735
461,540
房地產税和保險費
81,085
78,110
317,357
306,601
折舊和攤銷
150,852
140,888
585,616
565,063
物業運營費用合計
355,785
332,670
1,405,708
1,333,204
物業管理費
17,579
17,467
72,040
67,784
一般和行政費用
14,072
15,249
56,516
58,578
利息支出
44,192
38,579
168,544
149,234
(損益)房地產折舊資產銷售損失
(55,028)
%1
(55,003)
62
出售不可折舊房地產資產的收益
-
-
-
(54)
其他營業外費用(收入)
949
(27,219)
(1,655)
(31,185)
所得税前收入費用
172,283
165,500
544,865
570,845
所得税費用
(1,755)
(1,148)
(5,240)
(4,744)
房地產合資經營活動前持續經營收入
170,528
164,352
539,625
566,101
房地產合資企業收入
546
516
1,951
1,730
淨收入
171,074
164,868
541,576
567,831
可歸因於非控股權益的淨收入
4,428
4,392
14,033
15,025
股東可獲得的淨收入
166,646
160,476
527,543
552,806
向MAA系列I優先股股東分紅
922
922
3,688
3,688
MAA普通股股東可獲得的淨收入
$
165,724
$
159,554
$
523,855
$
549,118
普通股每股收益-基本：
普通股股東可獲得的淨收入
$
1.42
$
1.37
$
4.49
$
4.71
每股普通股收益-稀釋后：
普通股股東可獲得的淨收入
$
1.42
$
1.37
$
4.49
$
4.71
份額和單位數據
以千為單位的股份和單位
截至12月31日的三個月
截至2013年12月31日的年度
2024
2023
2024
2023
淨收入份額(%1)
加權平均普通股-基本
116,828
116,646
116,776
116,521
稀釋證券的影響
87
-
124
加權平均普通股-稀釋
116,892
116,733
116,776
116,645
運營股份和單位資金
加權平均普通股和單位-基本
119,904
119,791
119,875
119,674
加權平均普通股和單位-稀釋
119,958
119,837
119,929
119,722
期末股份和單位
12月31日普通股
116,883
116,694
116,883
116,694
12月31日的運營合作單位
3,076
3,144
3,076
3,144
12月31日普通股和單位總數
119,959
119,838
119,959
119,838
(%1)
有關計算稀釋普通股和每股普通股收益的更多信息，請參閱MAA截至2024年12月31日的年度報告Form 10-K中的合併財務報表附註，預計將於2025年2月7日左右提交給SEC。合併資產負債表
千美元(未經審計)
2024年12月31日
2023年12月31日
資產
房地產資產：
土地
$
2,096,912
$
2,031,403
建築和裝修及其他
14,160,799
13,515,949
正在進行的開發和資本改善
470,282
385,405
16,727,993
15,932,757
減：累計折舊
(5,327,584)
(4,864,690)
11,400,409
11,068,067
未開發土地
73,359
73,861
投資房地產合資企業
41,650
41,977
房地產資產淨值
11,515,418
11,183,905
現金和現金等價物
43,018
41,314
受限現金
13,743
13,777
其他資產
232,426
245,507
待售資產
7,764
-
總資產
$
11,812,369
$
11,484,503
負債和權益
負債：
無擔保應付票據
$
4,620,690
$
4,180,084
應付擔保票據
360,267
360,141
應計費用和其他負債
683,748
645,156
總負債
5,664,705
5,185,381
可贖回普通股
22,230
19,167
股東權益：
優先股
9
9
普通股
1,166
1,168
新增實收資本
7,417,453
7,399,921
累計分配超過淨收入
(1,469,557)
(1,298,263)
累計其他綜合損失
(6940)
(8,764)
MAA股東權益合計
5,942,131
6,094,071
非控股權益-經營合夥單位
155,409
163,128
股東權益總額
6,097,540
6,257,199
非控股權益-合併房地產主體
27,894
22,756
總股本
6,125,434
6,279,955
負債和權益合計
$
11,812,369
$
11,484,503
對MAA普通股股東可用於FFO、核心FFO、核心AFFO和FAD的淨收入進行對賬
以千為單位的金額，每股和單位數據除外
截至12月31日的三個月
截至2013年12月31日的年度
2024
2023
2024
2023
MAA普通股股東可獲得的淨收入
$
165,724
$
159,554
$
523,855
$
549,118
房地產資產折舊及攤銷
149,457
139,437
579,927
558,969
(損益)房地產折舊資產銷售損失
(55,028)
%1
(55,003)
62
MAA在房地產合資企業房地產資產折舊攤銷中的份額
162
159
628
615
整合第三方開發的收益(%1)
(206)
-
(11,239)
-
可歸因於非控股權益的淨收入
4,428
4,392
14,033
15,025
歸屬於普通股股東和單位持有人的FFO
264,537
303,543
1,052,201
1,123,789
優先股嵌入衍生工具的虧損(收益)(%1)
4,300
(20,391)
18,751
(18,528)
出售不可折舊房地產資產的收益
-
-
-
(54)
扣除稅后的投資收益(1)(2)
(3,205)
(2,928)
(6,078)
(3,531)
傷亡相關費用(賠償)，淨額(1)
338
392
(9,326)
980
債務清償收益(%1)
-
-
-
(57)
法律費用、和解和(收回)，淨額(1)(3)
1,437
(2,854)
9,437
(4,454)
按市值計價債務調整(4)
-
-
-
(25)
歸屬於普通股股東和單位持有人的核心FFO
267,407
277,762
1,064,985
1,098,120
經常性資本支出
(23,418)
(26,318)
(112,228)
(111,685)
歸屬於普通股股東和單位持有人的核心AFFO
243,989
251,444
952,757
986,435
重建資本支出
(17,903)
(20,735)
(51,670)
(98,177)
增加收入增加資本支出
(15,394)
(20,455)
(75,960)
(71,623)
商業資本支出
(3,542)
(2,382)
(7,823)
(6922)
其他資本支出
(24,662)
(8,563)
(71,820)
(31,672)
歸屬於普通股股東和單位持有人的FAD
$
182,488
$
199,309
$
745,484
$
778,041
已支付的股息和分配
$
176,336
$
167,768
$
705,160
$
669,388
加權平均普通股-稀釋
116,892
116,733
116,776
116,645
FFO加權平均普通股和單位-稀釋
119,958
119,837
119,929
119,722
每股普通股收益-稀釋后：
普通股股東可獲得的淨收入
$
1.42
$
1.37
$
4.49
$
4.71
每股FFO-稀釋后
$
2.21
$
2.53
$
8.77
$
9.39
每股核心FFO-稀釋后
$
2.23
$
2.32
$
8.88
$
9.17
每股核心AFFO-稀釋后
$
2.03
$
2.10
$
7.94
$
8.24
(%1)
計入合併經營報表中的其他營業外費用(收入)。
(2)
截至2024年和2023年12月31日的三個月，投資收益分別扣除税費90萬美元和80萬美元。截至2024年和2023年12月31日的12個月，投資收益分別扣除税費170萬美元和90萬美元。(3)
在截至2024年12月31日的12個月內，根據其會計政策，MAA確認了預計在2027年7月之前發生的800萬美元的應計法律辯護成本。
(4)
計入合併業務報表的利息支出。
MAA普通股股東可獲得的淨收入與淨營業收入的對賬
千美元
截至三個月
年終了
2024年12月31日
2023年12月31日
2024年12月31日
2023年12月31日
MAA普通股股東可獲得的淨收入
$
165,724
$
159,554
$
523,855
$
549,118
折舊和攤銷
150,852
140,888
585,616
565,063
物業管理費
17,579
17,467
72,040
67,784
一般和行政費用
14,072
15,249
56,516
58,578
利息支出
44,192
38,579
168,544
149,234
(損益)房地產折舊資產銷售損失
(55,028)
%1
(55,003)
62
出售不可折舊房地產資產的收益
-
-
-
(54)
其他營業外費用(收入)
949
(27,219)
(1,655)
(31,185)
所得税費用
1,755
1,148
5,240
4,744
房地產合資企業收入
(546)
(516)
(1,951)
(1,730)
可歸因於非控股權益的淨收入
4,428
4,392
14,033
15,025
向MAA系列I優先股股東分紅
922
922
3,688
3,688
總噪聲
$
344,899
$
350,465
$
1,370,923
$
1,380,327
同一家店NOI
$
331,047
$
338,297
$
1,321,177
$
1,339,810
非同一商店和其他NOI
13,852
12,168
49,746
40,517
總噪聲
$
344,899
$
350,465
$
1,370,923
$
1,380,327
淨收益與EBITDA、EBITDAre和調整后EBITDAre的對賬
千美元
截至三個月
年終了
2024年12月31日
2023年12月31日
2024年12月31日
2023年12月31日
淨收入
$
171,074
$
164,868
$
541,576
$
567,831
折舊和攤銷
150,852
140,888
585,616
565,063
利息支出
44,192
38,579
168,544
149,234
所得税費用(福利)
1,755
1,148
5,240
4,744
EBITDA
367,873
345,483
1,300,976
1,286,872
(損益)房地產折舊資產銷售損失
(55,028)
%1
(55,003)
62
整合第三方開發的收益(%1)
(206)
-
(11,239)
-
調整以反映MAA在未合併附屬公司EBITDARE中的份額
345
339
1,363
1,350
息税前利潤
312,984
345,823
1,236,097
1,288,284
優先股嵌入衍生工具的虧損(收益)(%1)
4,300
(20,391)
18,751
(18,528)
出售不可折舊房地產資產的收益
-
-
-
(54)
投資收益(%1)
(4,143)
(3,704)
(7,809)
(4,449)
傷亡相關費用(賠償)，淨額(1)
338
392
(9,326)
980
債務清償收益(%1)
-
-
-
(57)
法律費用、和解和(收回)，淨額(1)(2)
1,437
(2,854)
9,437
(4,454)
調整后息税前利潤
$
314,916
$
319,266
$
1,247,150
$
1,261,722
(%1)
計入合併經營報表的其他營業外費用(收入)。
(2)
在截至2024年12月31日的12個月內，根據其會計政策，MAA確認了800萬美元的應計法律辯護費用，預計將在2027年7月之前發生。應付無擔保票據和應付有擔保票據對賬淨債務
千美元
2024年12月31日
2023年12月31日
無擔保應付票據
$
4,620,690
$
4,180,084
應付擔保票據
360,267
360,141
總債務
4,980,957
4,540,225
現金和現金等價物
(43,018)
(41,314)
淨債務
$
4,937,939
$
4,498,911
總資產與總資產的對賬
千美元
2024年12月31日
2023年12月31日
總資產
$
11,812,369
$
11,484,503
累計折舊
5,327,584
4,864,690
待售資產累計折舊(%1)
30,218
-
總資產
$
17,170,171
$
16,349,193
(%1)
計入綜合資產負債表中待售資產。
房地產資產淨額與總房地產資產的對賬
千美元
2024年12月31日
2023年12月31日
房地產資產淨值
$
11,515,418
$
11,183,905
累計折舊
5,327,584
4,864,690
持有待售資產，淨額
7,764
-
待售資產累計折舊(%1)
30,218
-
現金和現金等價物
43,018
41,314
房地產總資產
$
16,924,002
$
16,089,909
(%1)
計入綜合資產負債表中待售資產。
非GAAP財務指標
調整后息税前利潤
就本新聞稿中的計算而言，房地產利息、所得税、折舊及攤銷前的調整后收益，或調整后的EBITDAre，是指根據不被視為MAA核心業務一部分的項目進一步調整的EBITDAre，例如與MAA系列I優先股嵌入衍生產品的公允價值相關的調整、出售非折舊資產的收益或損失、投資收益或損失、與意外傷害相關的費用(回收)、債務清償和法律成本、和解和(回收)的淨收益或損失。作為房地產的所有者和運營商，MAA認為調整后的EBITDAR是衡量核心業務業績的重要指標，因為調整后的EBITDARE不包括不能反映經營業績的各種收入和支出項目。MAA計算調整后息税前利潤的方法可能與其他公司計算調整后息税前利潤的方法不同。調整后的EBITDAR不應被視為淨收益的替代指標，作為經營業績的指標。運營核心調整資金(核心AFFO)
核心FFO由核心FFO減去經常性資本支出組成。由於增加了非控股權益的淨收入，在本新聞稿中使用的核心AFFO代表普通股股東和單位持有人應占的核心AFFO。核心AFFO不應被視為MAA普通股股東可獲得的淨收入的替代方案，作為經營業績的指標。作為房地產的所有者和運營商，MAA認為核心AFFO是衡量運營業績的重要指標，因為核心AFFO衡量的是控制收入、支出和經常性資本支出的能力。
運營核心資金(核心FFO)
核心FFO是指根據不被視為MAA核心業務運營一部分的項目進行調整的FFO，例如與MAA Series I優先股中嵌入的衍生品的公允價值相關的調整；出售非折舊資產的收益或損失；投資的收益或損失，稅后淨額；與意外傷害相關的費用(恢復)，淨額；債務清償的收益或損失；法律費用，和解和恢復()，淨額，以及按市值計價的債務調整。由於增加了非控股權益的淨收入，因此在本新聞稿中使用的核心FFO代表普通股股東和單位持有人應占的核心FFO。雖然MAA對核心FFO的定義可能與業內其他公司類似，但MAA計算核心FFO的方法可能與其他REITs使用的方法不同，因此可能無法與其他REITs進行比較。核心FFO不應被視為MAA普通股股東可用淨收入的替代方案，作為經營業績的指標。MAA認為，核心FFO有助於理解其在不同時期的核心經營業績，因為它剔除了某些項目，這些項目在性質上不能在一段時期內進行比較，因此往往會模糊實際經營業績。EBITDA
就本新聞稿中的計算而言，扣除利息、所得税、折舊和攤銷前的收益，或EBITDA，由淨收益加上折舊和攤銷、利息費用和所得税組成。作為房地產的所有者和運營商，MAA認為EBITDA是衡量核心業務業績的重要指標，因為EBITDA不包括不能反映經營業績的各種費用項目。不應將EBITDA視為衡量經營業績的淨收入的替代指標。息税前利潤
就本新聞稿中的計算而言，房地產扣除利息、所得税、折舊和攤銷前的收益(EBITDARE)由EBITDA組成，EBITDA根據出售折舊資產的損益、合併第三方開發的收益和反映MAA在未合併附屬公司EBITDARE中的份額的調整而進一步調整。作為房地產的所有者和運營商，MAA認為EBITDAR是衡量核心業務業績的重要指標，因為EBITDARE不包括不能反映經營業績的各種費用項目。雖然MAA對EBITDARE的定義與NAREIT的定義一致，但它可能與其他公司用來計算EBITDARE的方法不同。EBITDARE不應被視為淨收益的替代指標，作為經營業績的指標。可供分配的資金(FAD)
FAD由核心FFO減去總資本支出組成，不包括開發支出、財產收購、與管理層預計將由保險收益償還的重大傷亡損失相關的資本支出以及與公司相關的資本支出。由於非控股權益的淨收入已加回，因此在本新聞稿中使用時，FAD代表普通股股東和單位持有人應占的FAD。不應將FAD視為MAA普通股股東可獲得的淨收入的替代方案，作為經營業績的指標。作為房地產的所有者和運營商，MAA認為FAD是衡量核心業務業績的重要指標，因為FAD衡量的是控制收入、費用和資本支出的能力。運營資金(FFO)
FFO是指MAA普通股股東可獲得的淨收入(根據公認會計准則計算)，不包括經營性財產處置的損益、資產減值和第三方開發的合併收益，加上房地產資產的折舊和攤銷、非控股權益的淨收入和合資企業的調整。由於增加了非控股權益的淨收入，本新聞稿中使用的FFO代表普通股股東和單位持有人應占的FFO。雖然MAA對FFO的定義與NAREIT的定義一致，但它可能與其他公司使用的計算FFO的方法不同，因此可能無法與此類其他公司進行比較。FFO不應被視為MAA普通股股東可獲得的淨收入的替代方案，作為經營業績的指標。MAA認為，FFO有助於理解經營業績，因為FFO不包括房地產資產的折舊和攤銷。MAA認為，房地產資產的GAAP歷史成本折舊通常與這些資產的價值變化不相關，這些資產的價值不會像歷史成本折舊所暗示的那樣隨着時間的推移而可預測地減少。總資產
總資產是指總資產加上累計折舊和持有待售資產的累計折舊。MAA認為，總資產可以作為評估其資產負債表狀況的有用工具。MAA認為，房地產資產的GAAP歷史成本折舊通常與這些資產的價值變化不相關，這些資產的價值不會像歷史成本折舊所暗示的那樣隨着時間的推移而可預測地減少。非GAAP財務指標(續)
房地產總資產
房地產總資產是指房地產資產、淨額加累計折舊、待售資產、待售資產的淨額、累計折舊、現金和現金等價物以及包括在受限現金中的1031(B)匯兌收益。MAA認為，房地產總資產可以作為評估其資產負債表狀況的有用工具。MAA認為，房地產資產的GAAP歷史成本折舊通常與這些資產的價值變化不相關，這些資產的價值不會像歷史成本折舊所暗示的那樣隨着時間的推移而可預測地減少。淨債務
淨債務是指無擔保應付票據和應付擔保票據減去現金和現金等價物以及包括在限制性現金中的1031(B)匯兌收益。MAA認為，淨債務是評估其債務狀況的有用工具。淨營業收入(NOI)
淨營業收入是指在此期間持有的所有物業的租金和其他物業收入減去總物業運營費用(不包括折舊和攤銷)，無論其為待售狀態。NOI不應被視為MAA普通股股東可獲得的淨收入的替代方案。MAA認為，NOI是評估經營業績的有用工具，因為它通過剔除公司層面的費用和其他與物業經營業績無關的項目來衡量物業業績的核心業務。非同一商店和其他NOI
非同一商店和其他NOI代表非同一商店和其他投資組合中分類的所有財產在此期間的租金和其他財產收入減去總財產運營費用(不包括折舊和攤銷)。非同一商店和其他NOI包括與惡劣天氣事件有關的風暴相關費用，包括颶風和冬季風暴。非同一商店和其他NOI不應被視為MAA普通股股東可獲得淨收入的替代方案。MAA認為，Non-Same Store和其他NOI是評估經營業績的有用工具，因為它通過排除公司層面的費用和其他與物業經營業績無關的項目來衡量物業業績的核心業務。
同一家店NOI
同一門店NOI代表同一門店投資組合中分類的所有物業在此期間的租金和其他物業收入減去總物業運營費用(不包括折舊和攤銷)。Same Store NOI不包括與惡劣天氣事件相關的風暴相關費用，包括颶風和冬季風暴。同一商店NOI不應被視為MAA普通股股東可用淨收入的替代方案。MAA認為，Same Store NOI是評估經營業績的有用工具，因為它通過剔除公司層面的費用和其他與物業經營業績無關的項目來衡量物業業績的核心業務。
其他鍵定義
單位平均有效租金
每單位平均有效租金指扣除租務優惠后的租金總額，加上空置單位的現行市價，除以單位總數。租賃優惠是對當前市場價格的折扣。MAA認為，平均有效租金是評估平均定價的有用指標。它不代表每個單位實際收取的租金收入。平均物理佔用率
平均實際佔用率是指在適用期間內每日實際佔用率的平均值。發展社區
在獲得所有正在開發的單位的入住證之前，社區仍被確定為開發項目。一旦所有單元交付並可供使用，社區就會進入租賃社區組合。租賃社區
在租賃期間獲得的新收購和新開發的社區仍保留在租賃社區投資組合中，直到穩定下來。社區在90天內達到90%的平均實際佔有率時被認為是穩定的。非同一商店和其他投資組合
非同一商店和其他投資組合包括最近收購的社區、正在開發或租賃的社區、已被處置或已確定要處置的社區、經歷重大傷亡損失的社區、不符合同一商店組合定義的要求的穩定社區、零售物業和商業物業。居民流動率
居民營業額是指截至報告季度末，居民遷出(不包括同一門店投資組合內的轉移)佔到期租約的百分比，以過去12個月為基礎。
同一商店公文包
MAA在每個日曆年初或重大交易或活動需要時審查其相同的商店投資組合。如果社區在前一年年初擁有並穩定下來，通常會被添加到同一商店投資組合中。社區在90天內達到90%的平均實際佔有率時被認為是穩定的。已被MAA董事會批准處置的社區將被排除在同一商店投資組合之外。經歷了重大傷亡損失的社區也被排除在同一商店投資組合之外。
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源MAA
