年度盤點：走進「紅海」的物業管理求新解

作為房地產的關聯性行業，其發展走勢和房地產趨勢相關聯。作為地產配套服務的一部分，頭部物企尤其是上市物企的現金流部分，和地產行業表現有明顯關聯。

集中上市帶來的行業普便性紅利已經見頂，上市物企的表現正在出現分化。優質物企集中度提升，管理面積進一步擴大；尾部上市物企管理面積出現下滑，部分物企甚至退市。

有部分城市提出「取消物業費」，給物業費進行政府指導定價，主業營收面臨天花板……在經濟環境發生變化的大背景下，本就具有具有服務業、勞動密集行業特徵的物管行業，正在面臨政策面和企業面的新挑戰。

而面對企業化債、行業變化的問題，物管行業也需要在新的時期，尋求更好的解法。

上市物企紅利見頂

和地產行業趨勢類似，2024年的物管行業，在低迷中前行。

從60多家上市物企公佈的2024年中期業績來看，雖然大部分上市物企的營收仍在增長，但增速腳步放緩，不少物企的營收增幅百分比只有個位數，而雅生活、正榮服務、遠洋服務、南都物業等上市物企營收，同比均有下滑。

相比之下，上市物企淨利潤的下滑則更為迅速。包括頭部物企碧桂園服務、恆大物業、遠洋服務的淨利潤降幅均在20%以上水平，雅生活、融創服務、融信服務的利潤降同比都在200%以上。

值得注意的是，上市物企業績呈現出「集中度越高、抗風險能力越強」的特徵。根據上市物企在管面積的排名來看，排名前十的企業中，營收同比下滑的只有1家，淨利潤同比下滑的為3家。而在管面積排名較后的十家物企中，營收同比下滑的有6家，淨利潤同比下滑的企業則達到8家。

行業整體經營的退行，令上市物企在資本市場的表現也頗為沉寂，股價長期在低位徘徊。

克而瑞物管報告顯示，2024年物業股流動性變差，近九成上市物企換手率低於1%。截止2024年11月29日，66家上市物業股首日至今股價下跌的物業股有51家，佔比77.2%，其中下跌0%-50%的有15家，下跌50%-100%的有36家。

流動性差、股價低迷，一些上市物企正失去其作為融資平臺的作用，並選擇退市。華發物業服務和融信服務兩家上市企業，就分別在去年宣佈私有化並進行退市。

2024年9月，華發物業服務母公司華發股份的私有化價格為0.29港幣/股，較停牌收盤價格有30.63%的溢價。11月退市的融信服務，註銷價格為0.6港幣/股，雖然較停牌價的0.52港幣/股有15.38%的溢價，但相比2021年的4.83港幣/股上市價格，僅為當時約十分之一。

一邊是物企退市，另一邊兩家國資背景物企則成功上市。

泓盈城市服務和經發物業兩家國資物企去年先后登陸港股，成為去年僅有的兩家成功上市物企，並且上市周期較民營物企相比，時間縮短約一半。

克而瑞物管報告統計顯示，目前還有深業物業、聯投城市運營、瑞景城市服務、武漢城市服務等4家國資物企在等待上市，其中深業物業已經在去年10月更新了招股書，即將準備IPO。

中物智庫創始人楊熙坦言，現在物企上市存在難度：「股價低迷有整體市場環境因素，去年港股市場整體表現不佳，地產股也很低迷，物企股價難以獨善其身。在這樣的市場環境下，物管企業尤其是民營物企，很難有上市融資機會，即便發行，投資者購買意願也不強。」

他指出，「國資背景物企之所以還能成功上市，主要有地方扶持國企上市需要，不同地區對能上市企業有激勵和獎勵。相較於建築、地產平臺，本身就負責管理公共建築的物管企業收入較為穩定。在這樣的情況下，還能滿足上市條件。

物企管理轉向「提質」

行業分化加劇，是物管行業去年呈現的一大趨勢。一方面，頭部物企在管面積進一步擴大，行業集中度加深，梯隊間差距拉大；另一方面，上市物企出現退市現象，前些年的資本紅利退潮加速。

從頭部物企公佈的數據來看，整體行業管理規模還在持續擴大，但擴張速度放緩。

克而瑞數據顯示，行業前十名的管理門檻從3.4億平方米提升至 3.8 億平方米，同比提升 11.7%。這一增速較2023年的15.32%，已經有所放緩。

即便在行業前十的名單中，集中度的差異也越發明顯。克而瑞公佈的數據顯示，到2024年末，預測萬物雲和碧桂園服務的在管面積均超過10萬平方米，其中萬物雲在管面積約為10.6萬平方米，碧桂園服務則為10.54萬平方米，兩者不相上下，分別位列行業第一、二位。

然而位列第三的保利物業，在管面積則已經落至7.9萬平方米，到第四名的金碧物業在管面積已經落至5萬方的臺階，到第十名龍湖創智生活，在管面積則為3.8萬平方米，只有第一名的35%，可見排名之間管理面積差異之大。

同時，頭部物企也從早前的」跑馬圈地」、擴大規模作為最重要指標，轉向去年更關注在在管面積效率，趨向管理面積質量，將管理精力更多投入能帶來溢價回報的項目中去，部分物管企業也開始有選擇地退出低效低盈利的部分在管社區，公司管理目標也在發生變化。

萬物雲就在去年中報中提到，期內公司退出了17個住宅物業項目，涉及飽和收入0.89億元。綠城服務中期淨減少了2150萬平方米儲備管理面積，其中包括部分交付項目、非核心城市項目以及存在交付風險項目的退出。

世茂服務到去年中期，管理面積也減少了1750萬平方米，公告稱減少原因是爲了提升管理效能，對在管面積進行優化調整，主動退出部分利潤率較低、發展潛力更小的項目。

甚至部分物管企業在逐漸弱化對於管理面積的關注度，在業績中甚至不再提及管理面積。浦江中國、合景悠活等上市物企，都未在2023年報和2024年中報中公佈在管面積規模。

中指研究院在報告中分析，一方面企業由於營收業務多元化，管理面積和營業收入之間的關聯弱化，企業經營重點應轉變為提升經營效益；另一方面，管理面積增速放緩，並且未來很難有告訴增長；另外，管理業態和業務越發多元，部分業態的收益主要來源於項目數量而非建築面積。

漸苒諮詢創始人湯曉晨認為，這也和資本市場對物企業要求的側重變化有關：「投資者對優質企業的治理結構、盈利穩定性、現金流質量的要求進一步提高，對關聯方的背景更加關注，對物企單純管理規模體量祛魅。」

業務延伸、企業化債成新方向

融資難度增加，規模增長乏力，而物作為企主要收入來源的物業費，在2024年也爭議不斷。

重慶、武漢、廣州、青島、銀川等城市在去年都陸續出臺了物業費指導價，天價物業費被整頓。鎮江、無錫、揚州等地也要求，長期空置的房屋可以打折繳納物業費，給不少業主省下一筆錢。

行至年末，隨着新的物業費標準實施，部分物業費收費項目被取消，「取消物業費」的話題再度被熱議。

事實上，多年來物業和業主之間長期因為服務質量和繳費問題存在矛盾，物業費指導價的出臺在一定程度上規範了行業收費標準，但從物企而言，物業費收繳一直以來都存在難度，收費價格的限制，可能會讓物企利潤率進一步攤薄。

克而瑞物管數據顯示，2024年重點城市物業費平均收繳率跌至82%，較2023年淨減少3個百分點，物業費收繳難度進一步加大，相關出台物業指導價城市的物業費降幅在20%-30%左右。

億翰智庫董事長陳嘯天透露，2024年上半年，60%的上市物企現金流下降，平均現金及現金等價物下降1.24億元；經營性現金流平均減少6700萬由正轉負；與此同時，62家上市物企應收賬款總額高達1108億元，12家上市物企應收賬款，甚至超過營收總額。

因此，一些物企甚至有管理人員專門負責化債，碧桂園服務就在去年成立了欠款追討委員會，以全面推進欠款追討工作，解決公司的現金流問題。

楊熙認為，大部分業主和物業之間的矛盾，需要通過「質價相符」去解決：「業主方要意識到好的物業服務，尤其是對公共設施的維護，能夠對提高自己的居住環境，以及房產保值起到正向作用，因此有必要正常繳納物業費；另一方面物企也要提供能夠匹配和物業費相等的服務，而不是隻把重點放在利潤率上。」

他認為，雖然小業主和物業之間的矛盾爭議比較常見，但不論是法律支持，還是小業主的支付能力，都能夠解決物業費的拖欠繳納：「真正難度大的來自於合作或關聯房企，包括前期案場服務，以及部分小區交付后，還有工抵房或者沒有賣出去的房子，這些大業主的欠款收繳難度更大，一些企業暴雷后更難有支付能力，這些會是物企化債重點，其中不乏通過資產抵債的情況。」

事實上，在住宅物業管理發展出現天花板的時候，非住宅業務的拓展也成為新的競爭「紅海。」

除了早前的寫字樓、城市服務等業態，隨着國內製造產業進一步發展，例如大廠的工廠、園區、超級工廠等專業廠區、產業園區的物業管理，也是物業企業未來發展的方向。

同時，大型廠區、學校、醫院等人口密度較高的園區所延伸出來的餐飲、食堂等服務需求，也成為一些物業企業的增量業務方向。楊熙透露，以新城悦為例，這家物企開展「物業+餐飲」的新型后勤服務模式，先后收購了數家優質團餐企業，已經給企業帶來數億元營收。

或許，當傳統業務見頂，地產紅利退潮之際，本就具有更強流動性的物業企業，正需要更加靈活的轉身。