融創完成境內債整體重組，預計可削降超五成債務，5年內不再有兑付壓力

1月21日晚，融創中國控股有限公司（下稱「融創中國」，01918.HK）披露，融創房地產十筆債券的重組方案已全部經相關債券持有人會議審議通過。這意味着融創總規模154億元的境內債重組整體宣告成功，正式成為行業第一家完成境內公司債券整體重組的房企。對於融創而言，其預計可削降超過50%的境內公司債務，留債部分最長展期達9.5年，且5年內不再有兑付壓力。

有市場人士分析稱，融創是第一個真正意義上完成境內債重組的房企，「立足在讓企業主體真正恢復，同時又最大程度照顧到各方利益，方案新穎、用時很短，對行業推進債務重組具有一定的借鑑意義。」

2025開年，房企化債工作提速。近期，融創中國之外，龍光、碧桂園等多家房企相繼公佈了債務重組、重整投資方面的最新進展。同策研究院聯席院長宋紅衞向《華夏時報》記者表示，房企化債取得新進展是相關方積極努力的結果：「鑑於2025年仍是房企債務集中到期的時間點，預計房企化債工作在2025年將會進一步提速。」

行業首家完成境內債重組房企

在本輪境內債券重組中，融創率先啟用了市場化化債思路。從方案公佈到重組完成僅用了50余天。

融創的債務重組方案，創新組合了現金要約收購、股票及/或股票經濟收益權兑付、以資抵債、留債展期四種選項，且無任何強制選項，為債權人提供了多元化收益及退出機制；對融創而言，預計可削降超過50%的境內公司債務，留債部分最長展期達9.5年，且5年內不再有兑付壓力。

據知情人士透露，考慮到目前市場情況並未達到此前預期，融創近期正在尋求更全面的境外債綜合解決方案。隨着境內境外化債工作的持續推進，融創將甩開包袱輕裝上陣，從整體上優化公司資本結構，增強抗風險能力，為后續恢復生產經營奠定有利條件。

「越來越多的出險房企在化債時選擇借鑑融創的方案。」有市場分析人士認為，融創每次債務重組方案都頗具創新性，能有效降債，對債權人也更有誠意，對比來看靠后推出重組方案的房企會趨向於更大力度的降槓桿，因此重組方案相較融創往往更為嚴苛。

可以看到，隨着化債積極影響的不斷累積，融創在多個經營層面均呈現加速回穩、質效向好的態勢，為經營恢復注入動力。

據瞭解，融創始終將「保交房」作為經營首要任務，2024年在全國實現交付17萬套，近三年累計交付已超66.8萬套，連續兩年總交付量進入行業前三。

在新房市場上，1月12日，上海壹號院二批次開盤當日實現去化率超96%，銷售額達66億元。項目年內還將陸續推出200余套高層和總價過億的風貌合院產品，總貨值近200億元。

值得注意的是，截至2024年中，融創未售土儲貨值約1.23萬億元，其中一、二線城市佔比近七成。根據1月6日融創中國公佈的未經審覈營運數據，2024年全年，融創中國累計合同銷售金額約為471.4億元，累計合同銷售面積約為226.1萬平米。

多家出險房企迎來化債新進展

融創中國之外，2025年開年以來，已有多家房企陸續披露了化債進展。

其中，1月9日，碧桂園發佈境外債務重組及業務發展的最新情況稱，已與由七家知名銀行組成的協調委員會達成共識。碧桂園表示，倘若落實，重組提案將使碧桂園實現大幅去槓桿化，目標是減少債務最多116億美元；

同一天，萬科披露，其子公司2019年一筆期限不超5年的保險資管債權投資計劃的到期日調整至2026年12月31日。截至目前，本次融資余額20.4億元，萬科繼續為本次融資提供無條件不可撤銷的連帶責任保證擔保；針對2025年將要到期的公開債務，萬科公開表示，將通過積極銷售回款、持續推進大宗交易、加快非主營業務退出以及持續爭取融資資源等方式，確保能夠應對相關債務的兑付。

此外，龍光集團、*ST金科等公司的債務重組或重整事宜亦有新進展。同策研究院聯席院長宋紅衞認為，房企化債取得新進展是相關方積極努力的結果，鑑於2025年仍是房企債務集中到期的時間點，預計房企化債工作在2025年將會進一步提速。

而在1月9日，信達地產宣佈公司將對外投資參與房地產行業存量資產紓困盤活基金，認繳總規模為200.01億元，主要投資於房地產行業問題企業紓困、問題項目盤活，參與破產重整、法拍等特殊機遇投資，支持項目保交付和三大工程建設等。值得注意的是，過去的紓困是以項目為主，本次基金則是參與到企業層面紓困，釋放出明確的救房企信號，將促進房地產企業風險化解。

但需要注意的是，克而瑞數據顯示，2024年房企債券到期規模4828億元，而發行規模僅有2158億元，這意味着不少房企無法通過借新還舊覆蓋到期債務。同時，2025年債務到期規模甚至要高於2024年，達5257億元；其中2025年第三季度為償債高峰，到期規模約1574億元。

事實上，目前還有部分企業遭清盤呈請，化債之路阻且長。例如，時代中國的清盤呈請被延后至2025年1月27日，弘陽地產的清盤呈請聆訊被延期至2025年3月31日等。

「債務重組短期降低房企資金壓力，但走出困局仍需行業築底與自身努力。出險房企推進債務重組的確可以降低其短期資金壓力，使其可以更快回歸到經營邏輯。」長江證券研報指出，從長期來看，出險房企想要走出困局或並不容易，這一方面需要更強的政策催化行業儘快觸底，另一方面也依賴房企自身優質資產挖掘與經營管理加倍努力。

克而瑞研究中心總經理林波建議，對於房企而言，要在現有政策利好背景下做好債務接續，可以通過增信支持政策，藉助信用保護工具、連帶責任擔保等增信方式通過發行新債券實現「借新還舊」。同時，還可通過發行ABS、REITs等方式盤活經營性物業，積極嘗試經營性物業貸款用於償還存量貸款和公開市場債券。

「房企也要與金融機構和債權人積極協商，適當延長債務期限，緩解當前的債務壓力。房企應對土地儲備進行結構性調整，尤其是加快滯重庫存的去化，加快低量級城市項目去化。」林波強調。