房企開年加速自救 碧桂園、融創等債務重組連獲進展

房企正加速以債務重組等方式進行自我修復。2025年開年，房企在債務展期及重整自救方面不斷有新消息傳來，包括碧桂園，融創、龍光等房企均在債務重組方面有所進展。

新的一年房企如何自救？業內人士認為，當下，房企債務重組的背景是市場止跌回穩。債務重組完成只是走出債務危機的第一步，房企仍需要充分改善經營基本面。企業應把握好政策窗口期，提高項目產品力，加大營銷力度，或可與政府部門積極對接土地調規、退地換地政策，回籠資金或換倉促進去化。

碧桂園、龍光境外債重組均獲進展

新的一年，碧桂園最要緊的工作是保交房和修復資產負債表。自2024年9月碧桂園宣佈對9筆境內債延期之后，碧桂園境外債重組一直備受關注。2024年11月18日，有消息稱，碧桂園向部分債權人提交了境外債務重組方案的初步條款。

2025年初，碧桂園高管就表示，積極主動與各利益相關方溝通制定新的展期計劃，更好地匹配當前的市場周期以及公司資金情況，逐步實現長期及可持續的資本結構。

如今終於有了消息。

1月9日，碧桂園披露公告公佈了公司境外債重組的最新進展。據稱，重組提案的關鍵條款，已與由七家知名銀行組成的協調委員會達成共識，此提案構成進一步談判和具體文件的框架。

據悉，上述協調委員會由共同持有或控制碧桂園三筆銀團貸款（未償還本金總額為36億美元）未償還本金額約48%的貸款人組成。

如果重組提案得到落實，將使碧桂園實現大幅去槓桿化，減少債務最多116億美元，還包括將債務到期時間延長至最多11.5年以及將加權平均借貸成本從重組前的每年約6%降低至重組后的每年約2%。同時，碧桂園控股股東正在考慮將集團未償還本金總額11億美元的現有股東貸款轉換為公司或附屬公司的股份。

「重組提案的關鍵條款達成一致，意味着碧桂園境外債重組邁出了重要一步。具體來看，該方案包含本金削減和債轉股，若最終落實，有望對公司綜合資產負債表進行大幅去槓桿。」中指研究院企業研究總監劉水錶示。

在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，碧桂園重組的基調是股東和境外債務人共渡難關。首先是債務人同意將債務到期時間延長至最多11.5年，且債務加權平均利率從之前的6%降低至約2%；其次是將11億美元的股東貸款轉換為該公司或附屬公司的股份，以彰顯股東渡過難關的決心。

值得關注的是，2024年2月27日，碧桂園收到建滔集團旗下永恆信貸有限公司Ever Credit Limited的清盤呈請，事關雙方一筆本金約16億港元的未支付定期貸款及應計利息。這項清盤呈請聆訊經過多次延迟之后，被延期至2025年1月20日；截至目前，尚未有再度延期的消息。

另一家在境外債務整體重組取得重大進展的是龍光集團。1月6日，龍光集團推出境外債務的整體重組方案，並表示已與其若干境外債權人達成一致。在公告披露的重組方案中，龍光集團提供了現金支付、短期票據與強制可轉換債券的組合、強制可轉換債券、長期票據共計四個選項。根據公告，龍光集團境外債務的未償還本金總額約為80.38億美元，其中整體重組方案涉及的境外債務未償還本金總額約為75.62億美元。

融創中國9只境內債重組獲債權人通過

與此同時，目前，融創中國境內債二次重組也迎來新的進展。

2024年11月14日，融創公佈了其境內債的化債方案。此次境內債重組涉及的公司債券規模約154億元，包括「H融創05」「H融創07」「PR融創01」以及「20融創02」等10只債券。

2025年1月13日，對於融創境內債重組的最新進展，新京報貝殼財經記者從知情人士處獲悉，當前，10只債券中已有9只獲得債權人投票通過，包括H融創05、PR融創01、H0融創03、H6融創01、20融創02、H1融創01、H1融創03、H1融創04、H21融創1優；截至目前，僅剩下「H融創07」一隻債券有待通過，投票截止日期為1月21日。

但是，在融創債務重組的關鍵時期也面臨着一個「插曲」。2025年1月10日，融創中國公告稱，公司於當日收到中國信達（香港）資產管理有限公司向香港高等法院提出的清盤呈請，內容涉及一筆3000萬美元的債務。在公告發出當晚，融創中國方面也即刻迴應「堅決反對清盤呈請」。

但是，融創也在公告中坦言，由於呈請給公司造成的影響，同時考慮當前市況遠不及此前境外債務重組時的預期，不排除將進一步結合現實情況，尋求更加全面的境外債務綜合解決方案。

也就是説，融創中國可能會面臨着重啟境外債務的重組。

融創方面表示，目前無意就公司股份轉讓向高等法院申請認可令，該公司將在稍后階段結合境外債務綜合解決方案的進度，考慮是否有必要向高等法院申請認可令。融創中國在公告中也表示，「希望債權人保持耐心及對公司一直以來的支持，給予公司適當時間以評估當前情況，為所有持份者制定最務實和最佳的債務解決方案。」

房企債務重組的背景是市場止跌回穩

從目前來看，2025年房企加快卸下債務的腳步，力求輕裝上陣。在劉水看來，債務重組完成只是走出債務危機的第一步，碧桂園等房企仍需要充分改善經營基本面。2024年9月底支持政策落地后，核心城市市場銷售有所加快，企業應把握好政策窗口期，提高項目產品力，加大營銷力度；另外，或可與政府部門積極對接土地調規、退地換地政策，回籠資金或換倉促進去化。

「房企重組的背景是房地產市場止跌回穩。」李宇嘉表示，從2021年下半年以來，經過三年半的調整，房地產市場降幅開始收窄，一二手房總交易量已經穩定在14億-15億平方米。一線城市已經趨穩，三四線城市跌幅在明顯收窄，市場底部越來越清晰。對於債務人來講，不能倒在黎明前，最優選擇就是和企業共渡難關，等待市場和企業價值的修復。對於房企來説，只有做好保交房、修復資產負債表，才能真正贏得市場的認可，老百姓用真金白銀投票，纔是真正地自救，也是企業起死回生的關鍵。

碧桂園在公告中表示，境外債重組的目標達成后，將使得公司擁有更具可持續性的資本結構，使其能夠專注於交付住房、繼續業務運營、保持資產價值及落實其認為最有潛力為所有利益相關者實現價值最大化的業務及資產出售策略。

龍光集團也表示，整體重組方案旨在減輕公司的債務負擔，恢復公司的資本結構，促進公司內部生產和營運的正常運轉，從而釋放其資產的潛在價值，有利於保護相關者利益。

值得關注的是，1月13日，中國人民銀行行長潘功勝在第18屆亞洲金融論壇上表示，「我們從供需兩端綜合施策，（一方面）優化調整房地產金融政策，優化相關的税收政策，（另一方面）加上經營主體通過調整經營策略、債務重組等方式進行的自我修復，地方政府債務、房地產風險趨於收斂，市場成交水平總體改善。」

新京報貝殼財經記者 袁秀麗 徐倩