中海物業「減配」風波

文/樂居財經 嚴明會

2024年12月17日，凌晨三點，滬上北風呼嘯。

而中海物業迎來了一場勝利。曠日持久的博弈進入尾聲，它正式進場，全面接管上海浦東新區綠地香頌。

幾天后，2024年12月20日，中海物業協調了包括工程維護、保潔人員等100多人，對浦東綠地香頌進行了一段時間的開荒保潔和全面整治。

最近幾個佳節之日，中海物業還向業主們一手遞上裝有蘋果的小禮盒，一手由遞上熱騰騰的臘八粥。

濃情蜜意，頗為温馨。

但另一邊，註冊在中海物業入駐第二天、名為「綠地香頌e」的個人微信公眾號，卻在這段時間里一直在持續投訴中海物業服務質量不達標：

接管延期一年

根據資料介紹，浦東綠地香頌於2011年竣工，總建築面積約為20.07萬平方米，佔地面積約11.27萬平方米。小區由小高層和公寓、別墅組成，共17棟、1305户。

從樓盤名字不難判斷，這是綠地集團開發的項目。但承接配套物業服務的公司，此前十余年一直是長城物業旗下的上海深長城物業有限公司。收費標準為：

高層住宅一樓1.8元/月·平方米，二樓及以上2.2元/月·平方米；別墅物業費3.2元/月·平方米，地下室1.6元/月·平方米；

商業用房物業費4.0元/月·平方米。

2023年8月，該小區第一屆業委會組織了是否續聘深長城物業的投票，38.6%的同意比結果公告后，業委會着手招聘新物業公司。2023年12月15日，業委會公示中標候選人名單：上海中海物業管理有限公司、上海高地物業管理有限公司、上海文化銀灣物業管理有限公司。

幾天后，2023年12月24日，業委會發布「關於綠地香頌物業管理項目中標通知書的告知」，宣佈中海物業成功中標。

按照原計劃，中海物業是要在2023年12月31日入場，但由於業委會內部沒有達成共識被耽置了。經房辦組織協調后，新舊物業進退時間又定在了2024年4月30日，自2024年5月1日起，中海物業正式收取香頌小區物業管理費和停車費。

然而，中海物業進駐的時間，再度拖到了2024年5月14日。與此同時，原深長城也並沒有從浦東綠地香頌撤場。

「一個小區兩個物業」的狀態，在浦東綠地香頌持續到了2024年底。

該業委會公告信息顯示，其向深長城進行了九次撤場要求，2024年12月16日，深長城的保潔、綠化、工程等相關人員已經撤離香頌高層區，在政府職能部門前期的協調下，12月17日清晨中海物業正式進場全面接管浦東綠地香頌。

但在進場的過程中，「受到了滯留在小區，之前受僱於深長城的保安人員和部分業主的阻撓。」最后出動了民警協調。

中海物業在浦東綠地香頌的物業費，與原深長城的標準一致。樂居財經《物業K線》注意到，一份落款時間為2024年12月23日、加印業委會蓋章的文件，只提到了小區高層的物業費和停車費的收取標準。

后續，中海物業能否平息「部分業主」持續不斷的投訴，坐穩浦東綠地香頌的地盤？

減員之王

「經業主多次清點人數，中海物業每日上崗人數30人左右，遠遠達不到合同要求的54人」。

關於中海物業，是否在浦東綠地香頌項目上減配了物業人員，值得探討。

此前就有消息稱，在北京，中海物業交付兩年左右的項目中，已經出現管家長期不滿編的現象。

統計數據顯示，中海物業在管面積從2020年的1.82億平方米，增至2024年中期的4.23億平方米，實現了兩倍多增長。其中2021年、2022年和2023年增速中最高，同比增長分別是38.9%、23.2%和25.4%。

而與之對應的，2018年至2022年，中海物業僱員增加了21232名，達到57425人。然而，2023年卻突然裁員14413名，成為期內物企的「減員之王」。

2024年上半年，中海物業在管建築面積較2023年年底的4.02億平方米上升5.3%，至4.23億平方米。與此同時，裁員卻還在繼續，再度減少了2834人。

一年半的時間，中海物業合計裁減員工17247人。

員工成本方面，2021年、2022年超5萬人的總員工成本分別約為46.25億港元、63.14億港元。

開啟裁員大刀后，2023年4.3億總員工的員工成本約為49.24億元，上一年同期摺合人民幣約為54.24億元；2024上半年，約為22.45億元。

規模增長、裁員不止，2023年中海物業的營收增速放緩至19.7%，而2021年、2022年這一數據分別為44.3%、34.4%。

利潤方面，2020年、2021年、2022年、2023年，以及2024上半年，中海物業的毛利率分別為18.3%、17.37%、15.9%、15.9%，以及16.8%；淨利潤分別為10.8%、10.42%、10.10%、10.29%，以及10.88%。

揮刀裁員后，毛利率、淨利率開始止跌回升，成本端「降本增效」的確立竿見影。但作為物業管理服務公司，降成本的同時，守住服務水平的根本同樣重要。

據樂居財經每年3月出爐的滿意度調查排名，2021年、2022年、2023年及2024年，中海物業滿意度（服務力）分別是91.58、88.6、86.23和87.48。2025年，其能否守住不下滑？