2024年物業股2次衝高回落，物企有「進」有「退」

自2023年以來，宏觀經濟的不確定性以及房地產企業的信用風險持續影響市場，恆生物業服務及管理指數呈現波動下滑的趨勢。

進入2024年，儘管在政策利好支持下恆生物業服務及管理指數經歷了兩次顯著的反彈，但這些上漲勢頭未能持久。截至2024年12月31日，恆生物業服務及管理指數收於1691點，相較於2023年末的1847點下跌了8.4%。

近年來，物業股的估值持續下滑，並在2022年底觸及歷史低點8.9倍市盈率。截至2024年年末，上市物企的平均市盈率為11.9倍，雖然有所上升，但仍處於較低水平。

在股票交易流動性相對較低，且股價呈下降趨勢下，2024年華發物業服務、融信服務兩家上市物企主動尋求私有化退市。

整體來看，過去兩年，物業企業面臨了諸多挑戰，未來對於物業公司來説，還需迴歸初心，做好行活。

2024年，物業股的股價經歷了顯著波動。年初，延續2023年下滑趨勢，上市物企的平均股價在2月份觸及3.4港元/股的新低。然而，隨着5月地產「5.17」政策的出臺，物業股跟隨地產股出現了反彈。

10月份，央行、金融監管總局和證監會聯合宣佈了一系列提振資本市場的措施，並通過央行逆回購操作向市場注入了充足流動性，推動資本市場整體上揚。受益於此輪行情，物業股平均股價攀升至年內高點5.7港元/股。

不過，隨着政策效應逐漸減弱，物業股未能維持漲勢，股價再次回落。截至2024年12月31日，平均股價收於4.6港元/股，較年初上漲12.2%，但與2023年年初的6.9港元/股相比，仍下跌了33.3%。

截至2024年12月31日，恆生物業服務及管理指數收於1691點，相較於2023年末的1847點下跌了8.4%。

與之形成對比的是，恆生指數年內表現出色，升至20060點，較2023年末的17047點增長了17.7%。兩者對比來看，物業板塊指數與大盤同頻共振，但兩者之間的差距在2024年進一步擴大。

從上市物企市盈率來看，目前仍處低位。2024年在有利的政策環境推動下，5月和10月物業股估值年內出現了兩次顯著的反彈。其中10月達到了近兩年來的最高點，市盈率均值升至15.2倍。但隨着政策影響力的減弱，物業股的估值再度滑落。截至年末，上市物企的平均市盈率回落到13.2倍，全年平均市盈率為11.9倍，仍處於較低水平。

截至2024年12月31日，62家樣本企業的總市值為2325億元，較2023年同期微降1.7%，與2022年的4223億元相比，大幅下降了44.9%。

分企業來看，企業市值表現分化。截至2024年末，超3成上市物企市值較2023年末上漲，其中特發服務、新希望服務、恆大物業等6家上市物企市值漲幅超50%。近7成上市物企市值同比下滑，3家上市物企市值腰斬。

從企業市值分佈來看，市值在30億以下的物企佔比依然是絕對主力。百億市值以上的物企有6家，數量較2023年末增加1家，百億市值以上企業分別為華潤萬象生活、萬物雲、碧桂園服務、保利物業、中海物業、綠城服務和招商積余。其中，華潤萬象生活市值多達611億元，依舊高居榜首，同比上漲6%。

從2024年上市物企來看，上市退市並存。

一方面，泓盈城市服務、經發物業兩家國資物企上市，上市周期大幅縮短。相較於2023年潤華服務及眾安智慧生活幾番遞表，平均上市周期達661天，2024年泓盈城市服務、經發物業兩家國資物企相繼在港交所掛牌上市，平均上市周期縮短至307天。

同時，深業物業、聯投城市運營、瑞景城市服務、武漢城市服務等4家國資物企積極籌備上市。2024年2月6日，深業物業獲得了中國證監會境外發行上市備案通知書，標誌着其上市計劃邁出了關鍵一步。2024年10月16日，深業物業更新招股書，為即將到來的IPO做好充分準備。

另一方面，華發物業服務、融信服務兩家上市物企主動尋求私有化退市。2024年5月27日，華發物業服務發佈公告稱，母公司華發股份擬對華發物業服務進行私有化，註銷價格為0.29港元/股，較其停牌前收市價0.222港元溢價約30.63%。9月30日收盤后，華發物業服務正式完成退市，成為繼藍光嘉寶服務之后第二家退市的上市物企。

2024年11月22日，融信服務發佈公告稱，控股股東融心一品擬以協議安排方式將公司私有化並撤銷上市地位，註銷價每股0.60港元，較停牌收報0.52港元溢價約15.38%。

分析上市物企私有化退市的原因，不乏以下兩方面因素：其一，股票交易流動性相對較低，且股價呈下降趨勢，上市平臺已失去融資能力。其二，私有化利於公司長遠發展，還能減少審計及合規義務相關的成本支出。

2024年已經過去，從目前來看，物業企業重建投資者信心仍需一定時間。

物業管理行業各參與方在不同層面都存在不足和挑戰。對政府來説，在物業費限價政策、法律法規等方面存在很多立法問題；對開發商來説，在住宅設計時忽視了后期運營需求和業主的實際需求，導致質量問題頻發；對業主來説，每位業主都是獨立的個體，問題可能更多；而對物業企業來説也存在低價競標以獲取項目、降低服務標準以降低成本、專業能力不足導致品質管控不力等問題。

未來物業企業仍需持續推進服務創新與升級，精細化客户標籤，持續跟蹤反饋，為業主提供最好的服務。