我國銀發經濟規模已達7萬億元，上市物企「近水樓臺」競逐康養賽道

公開數據顯示，近年我國人口老齡化進程顯著提速。目前，我國「銀發經濟」規模在7萬億元左右，佔GDP比重大約為6%；到2035年，銀發經濟規模將達到30萬億元左右，佔GDP比重約10%。

近幾年來，房地產行業進入深度調整期，上市物企受到波及，紛紛加強了對增值業務的探索。在政策強力支持之下，不少上市物企瞄準康養及養老產業。克而瑞物管研究總監馬燕嬌向《華夏時報》記者表示，物企涉足養老康養業務頗具「近水樓臺」的優勢。

不過，上市物企在康養及養老產業的佈局目前整體仍處於探索階段，尚未形成一定規模，普遍存在的「盈利難」問題亦不容忽視。鄰域Link合夥人唐卓直言，養老和康養業務本身具備較高的專業性，且在具體業務運營上存在「偏重」等因素，業務在前期開展過程中投入大，盈利難，使得物業具備客户資源的競爭優勢顯得不夠突出，還需要在業務專業本身下功夫。

上市物企加強探索「物業＋康養」

上市物企榮萬家生活服務有限公司（下稱「榮萬家」，02146.HK）於康養賽道的佈局正不斷提速。

據榮萬家微信公號「榮萬家生活服務」，2024年12月21日，該公司旗下「臨鄰悦護」001號店、002號店正式開業。作為榮萬家全新打造的康養品牌，「臨鄰悦護」服務一長一幼，一家三代的全齡人羣，滿足長者和家庭的生活、健康、養老、護理服務需求，提供一站式、綜合性的康養服務。

其中，榮萬家臨鄰悦護001號店居家照護站落地廊坊阿爾卡迪亞社區，該社區屬於深度老齡化社區，近5000户業主，65歲以上老齡人口2000余人。照護站為業主提供居家照護服務；002號店臨鄰悦護長者學院位於廊坊榮盛華府內，是一個在學習的同時植入社區或社會演出、旅行、賽事、直播等功能的社交平臺。

記者注意到，近2年來，榮萬家對康養及養老業務的重視程度不斷加強。從2023年開始，陸續升級了社區增值服務品牌、變更公司經營範圍新增養老服務等，並將部分上市所得款（5840萬港元）分至「進一步多元化集團的社區增值服務組合以涵蓋家政服務、社區養老及健康服務」。

榮萬家並非個例。僅在2024年，就有多家上市物企瞄準康養及養老賽道、踴躍佈局。

例如，2024年2月，在回覆投資者提問時，招商積余透露，公司正在探索佈局「物業+康養」居家服務業務；同年2月底，雅生活投資成立新子公司試水康養服務，其控股的山東宏泰物業發展有限公司（山東宏泰物業）新增投資企業珠海宏仁康養服務有限公司，后者經營範圍包括養老服務、醫院管理、母嬰生活護理等。

2024年6月3日，東原仁知城市運營服務集團股份有限公司（下稱「東原仁知服務」）公告稱，擬收購上海常青社康養企業發展有限公司約90.73%的股權，交易代價為人民幣2800萬元；

同年11月20日，東原仁知城市運營服務又宣佈，全資附屬公司重慶東原與賣方成都東原（迪馬股份全資附屬公司）達成協議，收購成都東煜宏商業管理有限公司（下稱「東煜宏商業」）的全部股權。據悉，東煜宏商業持有一宗物業約83.48%的所有權，而該物業被用作養老院。

整體仍處於探索階段

上市物企積極競逐康養賽道的背后，近年我國人口老齡化進程顯著提速，市場規模也不斷擴容。

據國家統計局數據，2023年年底，我國大陸地區60歲及以上的老年人口總量為2.96億人，佔總人口的21.1%；預計到2050年前后，我國老年人口數將達到峰值4.87億人，佔總人口的34.9%。中國社會福利與養老服務協會、當代社會服務研究院與社會科學文獻出版社於2024年12月份公佈的數據顯示，目前我國銀發經濟規模在7萬億元左右，佔GDP比重大約為6%。到2035年，銀發經濟規模將達到30萬億元左右，佔GDP比重約10%。

在政策層面，「物業＋養老」亦被頻頻提起。早在2019年4月，國務院印發《關於推進養老服務發展的意見》，指出要探索「物業服務+養老服務」模式；2021年1月，十部委《關於加強和改進住宅物業管理工作的通知》也提到，鼓勵有條件的物業服務企業向養老、托幼、家政、文化、健康、房屋經紀、快遞收發等領域延伸，探索「物業服務+生活服務」模式；2024年8月，《關於促進服務消費高質量發展的意見》又再次重提鼓勵物企探索「物業服務+生活服務」模式。

另一個重要的因素是，房地產行業近年進入深度調整期，與之關聯度較高的物企也難以獨善其身。據樂居財經統計，2024年，64家上市物企中僅22家市值增長，增幅最高達126.67%；66%市值下滑，市值最高縮水達八成。面對危機，上市物企必須尋找新的利潤增長點。

受訪人士認為，物企開展養老、康養產業具備諸多天然優勢。「物企涉足養老康養業務優勢在於距離客户更近，並且在一些滿意度較高的項目，物業和老年業主的關係較為親近，天然具備較高的客户信任度，在業務開展便利性上更具備優勢。」鄰域Link合夥人唐卓向記者表示。

需要注意的是，儘管上市物企紛紛加強在康養及養老領域的佈局，但整體仍處於探索階段，尚未形成一定規模。不僅如此，康養尤其是養老產業普遍存在的盈利難問題亦不容忽視。

據悉，目前在養老業務上產生表內收入的物企只有綠城服務、世茂服務、建發物業。2024年上半年，三家上市物企的相關收入規模分別為2.67億元、0.86億元、0.44億元，佔公司總收入約2.90%、2012%、1.24%。以綠城服務為例，2024年上半年，其居家生活服務實現收入2.67億元，同比增長21.1%。

唐卓認為，養老和康養業務本身具備較高的專業性，並且在具體業務運營上「偏重」，加上部分老年人對服務的支付意願不高，很多業務還處於「市場教育」階段，這也是導致業務在前期開展過程中投入大，盈利難的核心因素，也使得物業具備客户資源的競爭優勢顯得不夠突出，還需要在業務專業本身下功夫。

針對盈利難問題，馬燕嬌分析指出，從養老服務的經營成本來看，場地成本、人員成本是社區居家養老服務經營的主要成本，這兩項成本佔總成本的比例達60%。如果物業企業佈局社區養老，有望降低這兩項主要成本。同時，物業人員中保潔、保安、管家、客服等不同崗位人員均存在一定複用空間，將這部分人員投入社區養老業務，可大大降低社區居家養老運營過程中的人員成本。

此外，馬燕嬌還表示，「依據物業服務合同，物業企業在運營期間內免費使用小區內的物業服務用房，若能得到政府支持改變其用途，或通過較低的租金水平租賃物業用房作為社區養老用途，將進一步減輕企業社區居家養老的經營壓力。」