2.27億元拿下中洲物業！萬物雲上市后首次收購住宅物業

華夏時報（www.chinatimes.net.cn）記者 梁寶欣 深圳報道

萬物雲上市后首次收購住宅物業。

1月3日晚，萬物雲（02602.HK）發佈公告，宣佈以2.27億元的價格收購中洲物業100%的股權。

公告指出，2024年12月31日，萬物雲的全資子公司深圳市譽鷹物業服務有限公司與獨立第三方深圳市中洲投資控股股份有限公司（下稱「中洲控股」，000042.SZ）簽署了股權轉讓協議。根據協議，萬物雲以約2.27億元向中洲投資收購深圳市中洲物業管理有限公司（下稱「中洲物業」）100%的股權。該股權轉讓協議在經賣方董事會於2025年1月2日審議通過后生效。

漸苒諮詢創始人、漸苒研究院首席研究員湯曉晨於1月6日向《華夏時報》記者表示，過去幾年，物管行業併購市場顯著降温，企業併購趨於選擇較小規模的交易，並明確高標準的併購要求。萬物雲此時通過收購擴大規模和市場份額，有一定的示範效應，讓其他企業看到併購的價值和機會。

據中指研究院，2024年物業併購市場「平淡無奇」，除年初金茂服務以總現金3.24億元收購北京市潤物嘉業企業管理有限公司全部股權外，鮮有物業公司規模型收併購的消息傳出，併購市場繼續遇冷。

「此次收併購標的額不大，但市場影響較大，原因是業內期望頭部企業收購動作能夠帶動行業走出調整期。但整體上大部分物企仍對收併購持謹慎態度，而且當前市場環境下，一些企業資金緊張，缺乏併購資金支持，因此併購潮很難產生。併購仍會是行業整合和企業發展的重要手段，但規模和頻率會降低。」湯曉晨説道。

以約12.46倍的PE值收購

公開資料顯示，中洲物業是一家專注於提供住宅物業服務的企業，為中洲投資旗下的全資子公司。

根據中洲控股披露的數據，截至2024年9月30日，中洲物業資產總額約為2.57億元，負債總額約2.27億元，淨資產3051.27萬元。在營收方面，2024年前九個月其實現營收約2.56億元，淨利潤約為9465.54萬元，淨利率為36.95%，經營活動現金流淨額為-2197.65萬元。

萬物雲此次收購中洲物業100%股權的總對價約為2.27億元，其中包括中洲物業存量項目的對應交易對價1.67億元，分六期支付；中洲物業未交付項目對應交易對價6000萬元，這部分款項將在相關項目正式交付且去化率不低於60%時予以支付。去化率將根據新交付項目的已銷售面積及總可售面積計算（不含項目車位面積）。

據此進一步計算，萬物雲以約12.46倍的PE值收購中洲物業。湯曉晨認為，從資產質量角度，中洲物業有較高項目收繳率，且項目主要在覈心城市，資產質量優質，一定程度上支持較高PE值。從市場環境角度，此次收購PE值不算低，考慮協同效應和長期收益，該估值有其合理性。

根據公告內容，萬物雲此次收購涉及中洲物業旗下44個住宅類項目，包括37個在管項目和7個未接管項目，年化合同收入3.04億元，可並表收入為2.88億元。中洲物業2023年的項目整體收繳率86%以上，整體交付5年以上項目普遍收繳率90%以上，整體平均單位平方收入為4.06元。其項目主要分佈於深圳、成都等核心城市，其中97%的項目（以年化合同收入計）位於萬物雲價值街道範圍內。

進一步佈局蝶城戰略

「萬物雲收購中洲物業是一次戰略性投資，此次標的額不大，但能夠提升萬物雲在深圳、成都等核心城市的住宅物業管理市場份額，深化蝶城戰略。」湯曉晨説。

據瞭解，萬物雲於2021年提出了蝶城戰略。蝶城是萬物雲旗下傳統業務與空間物聯業務結合的產物，也是該公司發展物業城市模式的主要形式，即建立以街道為單位，以3公里為半徑，30分鍾內可達的服務區域，在住宅、商企和城市等不同物業項目之間，萬物雲提供保潔、保安、機電保修、保綠的統一服務，通過集約化運營形成規模效應，降低邊際成本。

數據顯示，2024年上半年，萬物雲蝶城底盤數量增長至462個，其中標準蝶城202個，主攻蝶城180個，目標蝶城260個。

截至2024年6月30日，萬物雲累計對200個蝶城完成了流程改造的驗收工作，包含1337個住宅物業項目。

另據萬物雲在半年報中披露，受益於「人+機器」流程變革、「飛鴿」智慧調度平臺及區域資源共享等改造方案，住宅物業服務的毛利率在2024年上半年內同比提升了0.8個百分點。經過集團蝶城戰略的堅定實踐，讓行業長期感到困頓的物業利潤「剪刀差」得到了最優解。

萬物雲在此次收購的公告中表示，本次收購預計新增10個蝶城，升級5個現有蝶城，優化4個現有蝶城，提升公司在重點城市價值街道的密度。通過蝶城改造和運營，公司將改善服務體驗、提升運營效率和客户滿意度，擴大公司在住宅物業服務領域的規模和市場份額，增強盈利能力和綜合競爭力。