70.2億元！恆大退掉的地王被保利拿了

2024年的最后一天，廣州又賣掉了一宗住宅用地，為全年的宅地出讓劃上一個句號。

12月31日上午，天河區金融城西區員村二橫路以西AT080720、AT080721地塊（絹麻廠地塊）以70.22億元的底價為保利發展競得。2008年，恆大地產曾以41億元奪得該地塊的使用權，2年后，地塊被廣州收回並更改為商業用途，直到2024年9月才又調整為住宅用地。

據克而瑞統計，2024年，廣州的涉宅用地成交金額為772.7億元，較2023年下滑約35%。雖然土地市場尚未整體回暖，但一些規劃新規產品已獲得較好的市場反饋。例如，廣州首個第四代住宅項目——招商·林嶼境拿地99天便開盤銷售，首批158套貨量「日光」。

廣州市住房和城鄉建設局局長蔡勝在接受中國房地產報記者採訪時表示，2025年將持續用力推動房地產市場止跌回穩，全力穩住樓市。

地王二度出嫁

掛牌文件顯示，絹麻廠720地塊宗地面積15065平方米，總建築面積53113.1平方米，容積率3.8，起拍總價約26.94億元，起拍樓面地價約5.07萬元/平方米。721地塊宗地面積60748平方米，總建築面積84650平方米，起拍總價約43.28億元，起拍樓面地價5.11萬元/平方米。

絹麻廠地塊命運多舛，第一次掛牌出讓是在2001年，起始價為3.86億元，但要求在兩個多月內付齊土地款，因而流拍。2008年，該地塊再次上架，起始價升至13.19億元。彼時房地產市場正火熱，多家房企報名競奪，經過上百輪競價，恆大地產以41億元的高價奪得，成交樓面地價約1.3萬元/平方米，成為當時的天河區地王和廣州單價第二高的地塊。

不過，土地拍賣后沒多久房地產市場就進入調整期，這塊地也一直沒開發。2010年，廣州相關部門宣佈解除和註銷該地塊的土地出讓合同。根據恆大掌門人許家印的説法，廣州市政府希望把員村打造成珠江新城和琶洲商務圈的延伸，為此更改了片區規劃，需要將絹麻廠地塊轉做商業或其他用途。「因此這件事不算政府違約，也不算恆大違約。」

直到今年，廣州才又動起了出讓絹麻廠地塊的心思。9月份，地塊最新控規公佈，原商務（辦公）用地部分調整為住宅用地。此次掛牌的住宅用地離9月底廣州以117.5億元賣出的南方面粉廠地塊僅1千米左右。或者是因為市場氣氛逐漸向好，雖然整體條件稍遜，但絹麻廠的起拍樓面地價還是比南方面粉廠地塊高了幾百元/平方米。

市場消息顯示，絹麻廠此次出讓的2宗地吸引了中國海外發展、越秀地產、保利發展、中國金茂等多家房企的關注，但最終只有保利發展交了競買保證金。據業內人士透露，保利發展對絹麻廠早有意向，只是鑑於3個月前剛斥巨資拿了南方面粉廠地塊，該公司希望能在2025年纔出手拿這2宗地。不過，地方政府顯然是等不及了，迫切需要絹麻廠地塊沖沖2024年的賣地業績。

全年宅地成交下降超3成

克而瑞的數據顯示，2024年，廣州經營性用地的總成交金額約847.4億元，其中涉宅用地的成交額為772.7億元。而廣州市對2024年國有土地使用權出讓收入預期為1541億元，也就是説最終只完成了約55%。僅看涉宅用地的話，2023年，廣州錄得的成交金額是1183億元，2024年同比下降了35%。

或許是因為2024年的成績不盡如人意，廣州市土地開發中心早早就開始鋪排2025年的賣地工作。12月27日，34家知名房企獲邀參加了以「慧眼識地，攜手共贏」為主題的廣州2025年重點地塊吹風會。

此次吹風會，廣州集中展示了32宗優質地塊，均地處核心區域，交通便捷，周邊設施齊全。廣州市土地開發中心表示，2025年將通過精準的土地供應策略，為房企提供更多元化、高潛力的地塊選擇，同時合理安排土地出讓節奏，確保每一宗地塊都能與城市的整體發展相契合，為房企創造更大的價值空間。

從2024年出讓地塊的上市情況來看，部分採用新規的產品確實更受市場青睞。例如，9月底，越秀地產以9.8億元拿下白雲區怡新路以南AB3101046地塊，其陽臺佔比為25%，產品的實用率最高可達130%。12月初，這個項目以「越秀·雲悦」的案名開盤銷售，首期推出的105套房源在2個小時內售罄。同樣是9月份，招商蛇口以約10.2億元競得南沙橫瀝島2024NJY-3地塊。據悉，這是廣州首個超新規的第四代住宅項目和首個立體園林試點項目，户型使用率達140%。99天后的12月27日，這個名為招商林嶼境的項目開盤，158套產品也迅速「日光」。

當然，土地好不好賣除了取決於本身的條件和價格，也與房地產行業的大環境息息相關。就2025年的市場走勢，廣州市住房和城鄉建設局局長蔡勝表達了積極的看法。近日，他在接受中國房地產報記者採訪時表示，從近3個月的數據來看，無論是房價還是成交量，廣州樓市止跌回穩的局面都正在進一步鞏固，2025年將全力以赴推動商品房銷售面積實現正增長。