深圳光明「工改居」里的越秀身影

觀點網 回溯越秀地產的發展史，從上世紀八十年代起，其「新村模式」就開始助推廣州市城市更新進程，如今在上海、杭州、武漢、長沙、重慶、成都、西安等地，都留下了越秀的城更印記。

但在深圳，越秀地產卻迟迟未落子城市更新項目。

近日，深圳市光明區城市更新和土地整備局公示新湖街道光晟工業園城市更新項目實施主體，擬確認爲深圳晟越房地產開發有限公司，深圳晟越背后則站着越秀資本，也就是同在越秀集團旗下，越秀地產的兄弟公司。

「工改居」前身

據瞭解，光晟工業園位於深圳光明中心區，雖不在覈心住宅區，但靠近歡樂田園，最近的地鐵站為6號線光明站，更新改造方向為居住用地，並規劃一座九年制學校。

公告顯示，項目拆除用地面積10.52萬平方米，拆除範圍土地及建（構）築物權利為光晟玩具（深圳）有限公司及私人業主葉力瑜所有。深圳晟越已完成拆除用地範圍內土地、建（構）築物的搬遷安置補償協議書的簽訂。

談到工業園的業主光晟玩具，該公司於1967年在臺灣省創立，1992年來到深圳光明區購地建廠，數十年來主打產品一直是彈力橡膠球。

到2015年，光晟玩具擁有16棟廠房及完善配套設施，佔地面積17萬平方米，從業人員達2400余人，生產兩百多種球，每種球有十二個規格，每個規格再乘以六到八款顏色，每年約1億4千萬個彈力球從流水線滾出，銷往世界各地。

然而，隨着各種新玩物的出現，彈力球黯淡失色了--2021年9月13日，經法院裁定，光晟玩具(深圳)有限公司重整計劃執行完畢。

到了第二年，《2022年深圳市光明區城市更新單元計劃第一批計劃》公示，光晟工業園更新單元是唯一收錄項目，將成為典型的「工改居」案例。

2022年計劃公示時，項目申報主體為深圳市景煦實業有限公司，從股權穿透圖可以發現，越秀系早早就開始佈局。

深圳景煦由廣州東新和佳企業管理中心（有限合夥）持股99%，后者由深圳市同創力合實業有限公司持股69.71%，由廣州資產管理有限公司持股27.58%，認繳出資額分別為33.5億元和13.25億元，首次持股日期均為2021年8月。

另外，已宣告破產的原業主光晟玩具(深圳)也由廣州東新和佳企業管理中心（有限合夥）間接持股70%。

同創力合由葉力瑜持股80%，而廣州資產管理是由廣州越秀資本控股集團股份有限公司牽頭設立的廣東省第二家地方資產管理公司。

根據時間線判斷，越秀系在項目業主陷入破產重整時就參與其中。

11月下旬，光明區舉行城市更新和利益統籌項目推介大會，集中推介維他奶片區城市更新單元等十大城市更新項目，用地規模達65公頃，其中大部分都是「工改居」項目，倘若能夠提早對「工改居」項目前身進行資本運作，在后續產品規劃、補償談判等方面或能擁有一定先發優勢。

此越秀 彼越秀

除了參股申報主體外，廣州資產管理也參股了實施主體。

光晟工業園城更項目實施主體深圳晟越成立於2024年11月28日，由廣州資產管理持股68%，廣州莞秀房地產開發有限公司持股32%。

廣州資產管理由越秀資本持股69.02%，廣東省管國資恆健投資持股16.265，廣東省管國資粵科金融持股9.51%，國有企業恆運集團持股5.22%.

實施主體二股東廣州莞秀同樣能看到越秀身影，由廣州仁合經濟信息諮詢有限公司間接持股90%，廣州仁合則是越秀集團旗下，廣州越秀中聯股權投資基金管理有限公司、廣州越秀明睿三號（有限合夥）和明睿六號（有限合夥）三家共同持有的公司。

據觀點新媒體此前報道，就在10月25日，由廣州仁合作為原始權益人的「中信證券-越秀商業持有型不動產資產支持專項計劃」獲批，為首單商業物業持有型不動產ABS。

光晟工業園城更項目實施主體背后既有上市公司越秀資本，也有活躍於市場的越秀系基金平臺，唯獨不見越秀地產。

在大本營廣州，憑藉與廣州地鐵的戰略關係，以及「越秀集團孵化+越秀地產購買」的模式，越秀地產曾推出品秀星圖、品秀星樾、品秀星等多個TOD項目，簡單來説，就是項目先進入越秀集團，具備銷售條件前再注入越秀地產。

而「地產+基金」則是另一種融資模式，如2013年越秀地產和越秀集團旗下廣州越秀仁達五號實業投資合夥企業聯合投標競得廣州蘿崗雲埔住宅項目，兩年后進入股權回購期，越秀地產以24.5億元向上述基金收購項目公司的45%股權。

和一般的住宅開發相比，舊改項目周期更長，集團/兄弟公司孵化模式或「地產+基金」模式能一定程度緩解資金周轉壓力。

事實上，越秀地產也並非毫無蹤跡可尋。

2022年9月8日，越秀資本透露，廣州資產管理與越秀地產、深圳市小馬歡騰投資發展有限公司（葉力瑜持股80%，曾是同創力合實業原股東，即小馬投資后來參與了光晟玩具破產重整以及光晟工業園舊改）簽署合作意向書，共同探索房地產領域的產融協同合作，計劃以更廣泛和多元的方式參與粵港澳大灣區房地產風險化解及行業整合。

據越秀金控介紹，小馬投資深耕深圳多年，已在深圳成功投資、運作了多個不良資產處置和城市更新項目，搭建了涵蓋前期服務商、房地產開發企業、AMC金融機構在內的合作資源體系，項目操作經驗豐富。

也有業內人士向觀點新媒體透露，越秀資產是作為地方AMC介入，而越秀地產作為兄弟企業協同參與，早期階段主要是深圳本地民企推進。「參與是很廣泛的定義，最核心的是前期是誰主導，誰去跑這些手續，推動項目立項，讓規劃批出來。」

從項目過往來看，這次「工改居」項目牽涉不良資產處置，也就不能簡單套用越秀系以往的孵化模式。