京城佳業要賣工地「盒飯」

文/樂居財經 徐酒眠

花不出去併購金，12月16日，京城佳業（02210.HK）宣佈，決定更改募資用途了。

事實上，衝入資本市場不久，京城佳業就官宣了第一筆收購。2022年4月29日，其公告收購卓聯物業60%股份，總對價778萬元。

卓聯物業原本的大股東是北京市國資委旗下的北投集團，而京城佳業背后是北京市人民政府，雙方都有國資背景。

熟人生意，加碼商業物業賽道。彼時，這筆收購為京城佳業帶去66萬平米的商業管理面積，包括亞洲金融大廈、北投投資大廈和北投購物公園，三個位於北京的商業大廈；而這筆收購的市盈率約為4.6倍，當時物企平均收購的市盈率約為10倍-12倍。

上市三年多，物色了近20家潛在標的，京城佳業卻再未出手。併購金趴在賬上不動的另一邊，是京城佳業規模與業績增幅緩慢。

截至2024年6月30日，京城佳業在管項目面積約為4350萬平方米，同比增長約12.1%。而營收增速幾乎陷入停滯，其今年上半年實現總收入8.9億元，同比增長僅0.17%。

謹慎併購，未來業績增量在哪里？

京城佳業決定將「戰略投資及收購」的用途範圍拓展至「開展戰略收購、合資合作及對下屬單位增資等投資」，並進一步為發展增值服務、數智升級，以及營運分別補充資金。

而其中一個有意思的點是，京城佳業瞄上了工地餐飲。

砍掉4778萬併購金

2021年冬，京城佳業釐定每股8.28港元的發售價啟動全球招股。

獨特的衚衕資源吸引了2名基石投資：廣聯達科技(002410.SZ)和Keltic，后者是東方雨虹(002271.SZ)主席李衞國個人持有的投資公司。二者合共認購了1319.76萬股，認購金額9000萬人民幣。

基石認購支持，扣除包銷費用及相關開支后，京城佳業上市所得款淨額約為2.47億港元。

按照當初的計劃，其中65%劃撥為投資併購金，用於尋求與物業管理公司及提供(其中包括)保安、清潔或維修維護服務的下游物業管理服務提供商的選定戰略投資及收購機會；25%用於發展增值服務，10%用於信息技術基礎設施及智能設備開發及升級，余下5%則作為補充營運資金及作一般公司用途。

截至變更用途之前，京城佳業的募資款淨額已使用部分約為9519萬港元，花掉不到四成。發展增值服務和營運資金的原分配額，已經悉數。前者主要是用於擴展租户招攬及管理服務，發展多元化社區增值服務；后者主要用於支付公司員工薪酬。

尚未動用的資金還有約1.52億港元，分別是併購金約1.39億港元，數智化升級資金約1291萬港元。

此番變更募資用途，主要是砍掉一部分併購金重新分配。

具體來看，變更之后，併購金下調至9104萬港元，砍出來的4778萬港元為發展增值服務、數智升級，以及營運分別補充資金額2276萬港元、985萬港元，以及1517萬港元。

瞄上工地餐飲

重新分配資金，京城佳業透露了一個重要業務佈局：工地餐飲。

預留的9104萬港元併購金，京城佳業表示，建議將用途範圍拓展至「開展戰略收購、合資合作及對下屬單位增資等投資」。

其中合資合作方面，京城佳業計劃藉助北京城建集團龐大的施工工地現場，與市場上成熟的、有經驗的工地餐飲提供方成立合資公司，謀求在施工工地餐飲領域縱深發展，逐漸打造本公司施工餐飲產品和運營體系，並逐步進行市場化工地業務的開發。

同時還計劃與以國資國企、京內外政府平臺公司和優質民營公司為主的公司開展合資與合作，利用其當地公司股東的市場資源，發揮本公司品牌和管理體系的優勢，擴大區域、業務覆蓋面。

進一步為發展增值服務充入2276萬港元，京城佳業表示，將尋求如高校、醫院、社區及施工工地等更多應用場景，在餐飲零售、適老性改造、家裝換新，工地餐飲、設施設備管理等領域提供精細化的增值服務。

具體來看：

一是尋求合適商務樓宇、長租公寓等城市運營、城市服務及城市更新項目，對其進行升級改造或購置配套家俱家電，以為客户提供舒適辦公、經營及居住環境，提升本公司資產運營增值服務業務比重。

二是深度挖掘本公司在管項目數十萬户業主需求，通過設立社區局改服務門店，在家電以舊換 新、門窗更換、建材供應、家俱採購及美居、適老性改造等存量裝修領域，及在 高校、醫院等更多應用場景，開展餐飲零售、翻新改造等領域尋求業務突破，打 造市場化競爭業務單元。

三是全面嵌入北京城建集團產業鏈發展，跟蹤其投資、建設、運營的大中型施工項目，繼續開展施工工地集成箱式房供應及租賃業務。

不難看出，京城佳業有意與大股東北京城建集團進一步協同業務發展。

值得一提的是，今年6月21日，京城佳業宣佈，為落實北京市委市政府的工作部署，其大股東北京城建集團已新成立北京高校后勤服務有限公司，以接收多家目標高校后勤公司的部分股權，並委託京城佳業管理。

根據公告介紹，當時涉及13家高校，共14家目標公司的各75%股權，已明確納入到無償劃轉的範圍，且后續可能還有其他目標公司的部分股權也將納入無償劃轉的範圍。

北京城建集團向京城佳業出具了承諾函，其將通過資產重組、股權置換、業務調整等多種方式解決后勤服務平臺和京城佳業的同業競爭問題，並承諾在2027年底前解決同業競爭問題。

此番變更募資用途，京城佳業進一步表示，在戰略收購方面，其擬使用預留的併購金開展上述潛在交易。