「接盤俠」信達地產，墜入爆雷房企深淵

（來源：源媒匯）

作者 | 利晉

等了足足兩年半時間，信達地產上海靜安區信安里項目終於入市銷售了。

前幾天，信安里搖號認籌，首推1棟90-100㎡户型，合計140套房源。次日，信達地產公佈了銷售成績：首開經銷15億元。

信安里，所在的老靜安片區，是上海土地投資的焦點。3個月前，大寧靈石社區地塊、曹家渡社區20號地塊競價出讓，中建玖合、招商蛇口分別創造了大寧板塊地王、靜安區單價地王。

趁着這個熱度，加上曹家渡板塊極度稀缺性，信達地產靠着「老靜安」這個招牌，就能飲到「頭啖湯」。

信安里户型呈現長條狀，存在90㎡户型的客餐廳無採光、100㎡户型得房率只有75%等問題。如此設計，被很多上海市民戲謔為：加大版的「老破小」。

總價1500萬元左右進駐老靜安，地段含金量足以掩蓋產品存在的問題。

根據官方披露顯示，信安里在2024年11月19日拿到預售證，3天后啟動認購，共獲得了160組左右的認購，認籌率超過了110%。

按照13.6萬元/㎡過會均價折算，首開套數109套，去化率約78%。一位上海貝殼找房中介告訴源媒匯，「目前還有房源在售，100平有部分房源。新上海人多一些，以及需求老靜安地段的（買家）。」

不過，在上海「網上房地產」官方公示，靜安里項目卻在交易系統中「消失」了，僅有預售證和入市銷售的信息，無法查看網籤數據。關於網籤情況，源媒匯詢問了信達地產方面，但截至發稿亦未獲迴應。

如此情況，放在信達地產身上又是司空見慣。

信達地產是一家非典型開發商。它給自己的定位是：「專業特色的不動產資源整合商」。把它放在整個AMC中國信達中會更好理解，即信達地產只是承擔着控股股東在房地產施工建設、運營建設的任務。

在融創、佳兆業等房企爆雷時，中國信達化身為「接盤俠」，大舉掃貨不良資產。而作為控股股東不良資產佈局的重要支撐點，信達地產的開發、建設、銷售能力卻不能與之適配，導致很多收購資產未能快速實現紓困、化債以及變現。

結果，現在一個面臨着業績虧損、大規模拋售資產，一個沒能抓住機遇、淨利潤接連下滑，雙雙墜入爆雷房企的深淵中。

被拖入深淵

信安里，是信達地產建設、產品設計的一個典型體現。

2022年6月，上海信達銀泰置業有限公司（下稱「信達銀泰」），以21.08億元競得上海靜安區曹家渡社區C050301單元4-3b地塊（下稱「曹家渡項目」），用地面積1.04萬㎡，折算樓面價8.15萬元㎡。

這是一箇舊改項目，成本價沒有計算保障房部分成本。

拿地3個月后，信達地產成立了項目公司上海信瓴置業有限公司。天眼查顯示，該公司由信達銀泰持股100%，2022年11月啟動了建築設計單位招標，2023年5月進行地塊樁基工程招標。

信達地產財報顯示，曹家渡項目總投資35.28億元，2023年末房地產開發成本為22.53億元，預計2026年竣工。

2024年8月左右，信安里傳出即將入市銷售的消息，后又改為預計10月取證。當時售樓處已經對外開放，但直到12月初才入市銷售。

從開工到入市，信達地產耗時一年半左右。

在「時間就是金錢」的當下，開發商往往追求更快的周轉速度，綠城開工時間已經縮短到1.7個月，保利2023年新增項目當年實現銷售超300億元。

拿着「老靜安」招牌的信達地產，卻並不着急。不過，並不是每一個項目都在老靜安。

安信里周轉速度慢，有很多原因：1、信達地產不熟悉上海城市更新拿地模式，這是其上海首個城市更新項目；2、建設、銷售都不是信達地產的強項，運營能力跟不上趨勢。

這些因素，不僅讓信達地產與房地產新趨勢脱節，也讓中國信達在推行「大不良」經營策略中，被收購的爆雷房企不良資產一起拖入深淵之中。

很早，中國信達開始推行「相對集中、突出主業」戰略，大舉推行立不良資產經營核心主業，2021年不良資產經營資產超過了萬億，佔總資產比例超過66%。但之后開始逐年下滑，2022-2024年中期分別為9919億元、9136億元、8851億元。

房地產業是中國信達收購的重點。2021-2024年中期，中國信達收購重組不良資產金額分別為1488.23億元、1132.82億元、699.1億元、523.37億元，其中房地產佔比逐年提升，分別為42%、47.4%、63.5%和67.4%。

收購資產包括泰禾上海院子、泰禾深圳坪山地王地塊、佳兆業廣州南沙悦伴灣項目、增城山水合悦項目、新力控股海石洲項目、北京萬柳書院資產包、融創海南幸福城項目等。

中國信達採用「金融機構接管+委託代建」模式，對爆雷房企進行紓困，或進行房地產不良資產的化債、變現。其中，信達地產承擔着重要的收併購、代建、監管、受託管理等工作。

在中國信達2022-2024年中期財報中，信達地產新增協同項目管理面積（或行業風險化債中面積）分別為318萬㎡、320萬㎡、230萬㎡，涉及盤活體量分別為340萬㎡、698萬㎡、204.6萬㎡。

信達地產根本接不住如此大的管理、代建體量。

對比信達地產往年新開工、竣工情況，可以發現，代建部分面積與控股股東需要協同管理面積、盤活體量存在巨大差距。新開工意味着可以入市銷售、迴流資金，竣工則可以交付、形成營收。

信達地產兩方面都跟不上中國信達的併購速度，加上行業形勢加快下行，讓控股股東面臨營收、淨利潤虧損、資金流動性緊張等問題。

難以脫困

中國信達收入開始出現大跳水，2021-2023年，從1001.34億元跌到了761.68億元，淨利潤也從147.37億元下滑到69.94億元，淨利潤率由14.72%下降到9.18%。

其中，房地產收入分別為203.7億元、160.7億元、95億元，銷售利潤也在大幅度縮水，從34.6億元跌到17.9億元。

營收、淨利潤下跌，重要原因是不良債權資產減值損失嚴重，期間分別為-43.34億元、-64.98億元和-17.66億元。

賣不掉的房地產項目，進行大規模撥備減值是房企共性問題。

原本以為是一個良機，結果與控股股東、行業趨勢不適配的能力，信達地產把控股股東和自己都拖入了困境中。

營收、銷售開始連連下跌。相比2021年，2023年，信達地產的營收腰斬至114.2億元，銷售額下跌40%至195億元。自然，盈利水平也是處在下滑中，淨利潤從8.15億元下跌到了5.05億元。

其中，廣東信達地產有限公司（下稱「廣東信達」）是信達地產過往三年虧損最為嚴重的子公司，2021-2023年淨利潤分別為-2.46億元、-4.68億元和-1.65億元，合計虧掉了8.79億元。

根據天眼查顯示，廣東信達成立於2014年5月，法定代表人為王鴻飛，注資資本為3億元，共有25家對外投資公司，涉及到廣州中國鐵建花語天宸、深圳信達金尊府、海南幸福城、佛山信達瓏桂藍庭等項目。

進一步透過2024年三季度可售項目可以發現，不少項目一賣就是三四年時間。比如深圳金尊府，2021年4月左右完成債務脫困之后，準備入市，如今仍有1.57萬㎡可售面積。

實際上，早在2015年，信達地產的建設、運營能力便已經過了市場檢驗。

2015年，中央經濟工作會議上，提出促進房地產行業兼併重組。爲了避免「被吃掉」，信達地產突然在各地招拍掛市場橫空出世，4年投資超過400億元，創造了8個地王項目。

特別是與爆雷房企泰禾合作密切，致使深圳金尊府、上海新江灣城地塊等項目建設、銷售被拖累。

拿下的很多地王項目，為的是一時任務，盈利或許不是考慮的第一要義。

但沒有銷售意味着沒有結轉，現金流就會迅速惡化。2021年，信達地產的經營性現金流，從上年同期的73.6億元跌到了27億元，2023年僅為7.12億元，貨幣資金則腰斬至96.74億元。

做不良資產併購的公司，本身卻變成了一個準不良資產。

無論是淨借貸率，還是現金短債比，信達地產已經走到了爆雷邊緣，2021-2023年淨借貸率為104.48%、121.72%、111.81%，現金短債比0.89、0.58和0.72。

而到了2024年三季度，信達地產虧損更加嚴重了，營收為35億元、淨利潤為-1.51億元，經營性現金流則為-26.66億元。資金流動性上，淨借貸率為120%，現金短債比僅為0.29。

內部大重組

很明顯，中國信達或已對信達地產的現狀不滿。

2024年4月、8月，信達地產接連發生了大動作。其中，信達地產在4月股東大會會議文件中提及，中國信達將通過收購第三方對公司的債權后與公司進行債務重組、向公司投資業務提供債務重組等事項預計200億元。

8月，信達地產董事長石愛民、董事及總經理郭偉、董事及副總經理陳瑜一同提交了書面辭呈。一二把手辭任后，至今崗位仍處於空缺之中。

目前，信達地產仍在加碼不良資產投資。一方面，債權投資仍在上升，債權投資資產佔總資產的比例，從2021年的10.85%上升到2023年的17.57%，2024年三季度為17.69%。而債權投資主要是上市公司主體本身進行。

源媒匯獨家獲悉，信達系高管近期走訪了東莞等大灣區城市「爛尾」項目，洽談收購事項。就此事，源媒匯詢問信達地產有關收購標的、投資規模等情況，截至發稿，對方仍未迴應。

另一方面，2022年11月，信達地產誕生了一個經營類不動產「資產管理+運營服務」平臺信悦資管。它被信達地產視為「第二發展曲線」重要戰略佈局，專注於產業園區、公寓、酒店等非住宅不動產投資及資產管理。

這是一個有故事的新平臺。

信悦資管前身名為北京坤鴻建築工程管理諮詢有限公司，成立於2015年，原本隸屬於北京信達地產，2018年轉手到了安徽信達地產，2022年3月又劃入到信達悦生活服務中。信達悦生活服務由上海信達立人投資管理有限公司全資持有。

2022年6月、11月，信悦資管聯合綠城服務、珠海萬達商管，成立了物業管理平臺信誠智慧、商業管理平臺信萬坤泰，加上很早成立的信達匯融，形成了「資金-管理-運營」的鏈條。

這個設計的初衷是：推動信達匯融實現市場化。

也就是説，信達地產也玩起了輕資產戰略。

2023年「五一」之后，信悦資管聯合信萬坤泰、信誠智慧、信達匯融率先開始在信達地產滬蘇區域開展協同業務交流，開啟6個大區巡迴業務推介，相繼去了西部區域、華中區域、華東區域、華南區域。

2024年11月末，信悦資管受託管理不動產資產規模58.78萬㎡，受託管理項目規模268.56億元，包括25個投資管理項目、26個商業運營項目等。

但信悦資管依然沒有改變底色：把具備競爭力的能力寄託在合作方上，物管交給了綠城、商管交給了萬達。

成功的關鍵，就看綠城、萬達是否給力了。

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