上海人太聰明，把頂流商場變成迪士尼停車場！全職媽媽、上海阿姨、企業主...都愛在這里碰頭

東方體育中心站，位於浦東新區三林鎮，是上海南部最繁忙的交通樞紐之一。匯集了地鐵6號線、8號線和11號線。以地鐵站為中心，周邊有實體商業4座、體育場館3座、城市公園2座。

與人羣的流向一致，人羣的需求也交匯於此。

2021年，前灘太古里建成，與東方體育中心站實現了無縫銜接。試營業期間，太古里先「試水」了11家門店，「9月30日晚上9點半，我看到阿拉比卡咖啡店門口還排着長隊」。前灘太古里總經理顧育真對這個場景印象深刻，「對運營方來説，這足夠驚喜。」

事實上，以交通為導向的開發模式（Transit-Oriented Development，TOD）結果之一，就是人氣的高密度匯聚。

2021年至今，前灘太古里的門店數量已經從當初的11家變成了290余家，在這里，不僅有國際知名的「大牌」，設計前衞的「潮牌」，也有細分賽道的「專業品牌」和大眾消費的「口碑王牌」，這種多層次的品牌佈局，讓商業體在「有格調」和「接地氣」中找到了平衡。

一句「我們在這里見面」能延伸出多少種可能呢？一杯下午茶，一頓晚餐，一場電影，一瓶洗發乳和附贈的三次洗頭服務⋯⋯商品、服務、體驗，各種元素都在人的匯聚中發揮其自身力量。

以地鐵為座標軸，軸上的不同點位，還可以相互引流。例如，很多消費者會把前灘太古里當作去上海迪士尼樂園的「餐廳」和「停車場」。他們把私家車停在太古里，乘坐地鐵11號線到迪士尼，此段地鐵僅需20分鍾，且地鐵出口比停車場距離迪士尼大門更近。晚上，乘坐地鐵回到太古里就餐，這里有更多餐飲可供選擇。

流量的持續匯聚，也給了許多品牌、業態成長的可能。

例如，即便是在工作日，蔦屋書店依然熱鬧，咖啡區甚至一座難求。來自上海其他區的郭阿姨和她的朋友告訴記者，她們約在這里，主要看中「景觀好」「體驗好」。咖啡區以書架為背景，成片很有「書香氣質」，並且書店陳列和選品則是「常來常新」，可以逛很久。

因此，阿姨們的消費也並不侷限於咖啡，郭阿姨就曾在這里買過帽子、杯子和給孫子的一套漫畫。而在書店聚會之后，她們還要去一家素食餐廳取號。

有趣的是，在這里，另一家書店與蔦屋僅一街之隔，這是一家名為「庫布里克」的電影主題書店，專業性更強，但人羣定位卻很精準，依託MOViE MOViE電影院的小眾片單和豐富的觀影活動，也有着持續而穩定的消費人羣。

例如，在遊戲公司工作的可可和她的朋友就多次相約在庫布里克書店參加觀影活動。可可曾在香港讀碩士，而庫布里克正是一家來自香港的獨立書店。可可很高興書店沒有爲了迎合大眾而失去自己的特色，因此庫布里克幾乎「承包」了她近一半的文化生活和文化消費。

只有地鐵+商業，還遠遠不夠。

實際上，太古地產在世界各大城市已建成及建設中的商業體，都是地鐵上蓋模式，除了三亞城市本身沒有地鐵以外，其余商業體，地鐵都是標配。

前灘太古里首先是一個開放的公共空間。

2011年，太古地產開始進行內部調研，當他們看到三林鎮前灘社區的詳細規劃時，都產生了相同的感受——太超前了。地鐵、體育館、公園、學校⋯⋯公共服務配套集中且多元，它既是TOD，又是POD（公園導向型綜合體）。

於是，設計之初，前灘太古里就將公共空間的營造擺在了重要的位置，單建築主體區域內與門店配合的公園就有26個。例如，迪奧在三樓有一個花園咖啡廳就是門店+公園的形式，目前這種搭配在全球都是獨一無二的。SHAKE SHACK則有一個户外綠化區域提供寵物推車停放及飲水位。這些户外的公共區域不僅為品牌方舉辦活動提供了很好的支持，增加了招商的吸引力，也讓更多品牌方加入商業體的運營之中，從而帶動周邊活力。

在與周邊地塊的連接方面，前灘太古里正在積極推動將商場的空中連橋延伸至晶耀前灘，這樣一來，一條不需要經過任何紅綠燈的空中步行及跑步線路就可以從地鐵口連接前灘太古里、晶耀前灘，一直延伸到黃浦江邊。

內容方面的例子就更多了，比如，暑假舉辦的奧運會直播就吸引了大量周邊的居民，常常能看到大人和孩子一起為激動人心的比賽而吶喊。

還有近期舉辦的「藝術季」系列活動，如「超躍奇想Art Forward」超媒體藝術節、藝演快閃、藝術工坊等，都為周邊居民提供了豐富的文化藝術體驗，也成為提升居民文化素養和審美能力的重要途徑。

而東方體育中心時常有大型演唱會。夜晚，散場的人羣遍佈在前灘各處，附近的酒店擠滿了來自全國甚至世界各地的人。

當商業體與周邊街區緊密相連時，這種可持續的、充滿活力的、多元化的氛圍才能被創造，才能既讓消費者有意願留下來，也讓品牌方更安心「住下來」。

事實上，TOD模式對周邊人口密度是有一定要求的，因為有了人口密度，纔會吸引提供各種服務和設施的商家和品牌。

可以説，當商業承載起社區的部分功能，就無疑為三林鎮區域內的居民提供了一種新的平衡：住宅、休閒、商業、藝術、體育⋯⋯各類日常活動完全可以在一個集中的區域內解決。

與此同時，周邊居民的多元化的使用，也會讓這里在不同時段都有人羣活動，都保持較高密度的活力，從而提升商業效益。這種相互「哺育」正是營造活力街區的良性循環。

多維透視前灘太古里

【居民視角】

孫女士（全職媽媽/親子溝通講師）：在前灘太古里建成之前，我們家就已經搬到這附近了，算是看着它「成長」起來。

我家現在有三個娃，分別從小學一年級到三年級。對於孩子來説，户外活動很重要。太古里的空間構造很獨特，户外空間和室內空間的結合度很高，包括空中跑道和中心草地，都是「遛娃」好去處。

具體來説，夏季的草坪空地上會有泡泡區、露天電影放映、奧運會直播等各種活動。這里很多店鋪都有寵物友好的標識。豐富的活動、多元的配套讓不同年齡段、有不同需求的人羣都很自得其樂。

其實，不僅是我和孩子，這個綜合體對我老公的影響也非常大。他是一位媒體從業者，我發現，他和同事會經常約在太古里碰頭，找一家咖啡店就開始進行「頭腦風暴」。

工作環境對人的影響其實很明顯，之所以大家會聚集在這里討論，不僅是因為交通便利，也是因為在一個空間相對開放、氛圍更為松弛、設計更年輕前衞的空間中，新鮮的靈感才更有機會被激發出來。

鄭先生（軟件開發工程師/企業負責人）：搬來這里之后，生活的變化可以用一句話概括，就是我的「工作圈」和「社交圈」都在向「生活圈」靠攏。

孩子讀大學之后，我們最愛乾的事情就是晚飯后到前灘太古里散步。有各種各樣的活動把我們留住，比如説藝術季期間的彩色維納斯雕塑，夏季傍晚的睡蓮觀賞、「螢火蟲」裝置等等，都吸引我們不斷地走入線下商業，進行消費。

另外就是看電影。MOViE MOViE是上海數一數二的電影院，它技術細節過硬，銀幕的大小、尺寸、精度把握準確，影院座椅寬敞舒適，掃碼入座的方式也給人很強的感知價值；影院的觀影活動還非常多，不僅有小眾紀錄片的展映，還有很多導演、主創到場與影迷交流，例如《奧本海默》上映時就請來了諾蘭導演。

這些活動，不僅滿足了我們的精神和藝術追求，也讓我們特別想分享，發朋友圈，可以説為我們提供了高質量的「社交素材」。以前朋友聚會，大家可能會找雙方距離的「中間點」地鐵站附近，但這幾年，約在我家樓下的次數越來越多。到太古里來，交通方便，談點事情，再順便「打個卡」發朋友圈，成為我很多夥伴的共識。

前灘太古里有很多首店，不少活動全球限量，例如路易威登的節日旋轉木馬活動。這個木馬是全球限量的，因此吸引了全上海甚至全國客流。這樣的資源很稀缺，我們附近居民也經常排不上隊。所以，我們特別希望商業體能為周邊居民提供一些體驗福利。

【管理者視角】

浦東市場監管局三林所：前灘太古里的入駐，實際上給我們的工作帶來了全新的挑戰，也「倒逼」我們創新管理方式，去尋找管理和創新的平衡點。

我舉兩個例子，一個是在路易威登中國首家巧克力專賣店開業的時候，排隊的人非常多，幾乎每天都有300人左右，爲了保障安全，避免人羣過度聚集，我們指導品牌方開發了一個小程序，讓大家可以在線上排隊。

另一個是一家國際品牌在門店現場為顧客進行香水定製的案例，這在全國都是一個「創舉」。香水製作的原料中包含酒精，理論上香水門店只能售賣成品香水。現場為顧客定製，如何保障安全？我們沒有攔着，而是主動協同消防安全部門，確定了原料儲存數量、方式，嚴格審查生產製作的流程，做好隔離措施等，最后給門店發放了香水生產許可證。

對於今天的線下商業來説，體驗感、儀式感很重要，而香水的個性化、定製化服務做到了「情緒價值」拉滿。作為管理部門，我們更多以「店小二」的服務態度來對待創新。

三林鎮前灘派出所：很多市民朋友講「到前灘太古里停電動車可以不上鎖」。前灘片區作為集交通樞紐、商業、文體、公園、社區、學校為一體的綜合片區，光前灘太古里，高峰時期客流一天就可能達到10萬人次以上，安全保障壓力不小。

今年，東方體育中心萬人以上的演唱會就開了50多場，小型演唱會178場。前灘太古里的臺階上人山人海，火鍋店都要延長營業時間到凌晨2點。地鐵、商場、居民區、寫字樓、體育場館、酒店，多種形式的場館、業態疊加之后，如何能夠更「無形」地做好安全保障？

首先是常規巡邏，2.83平方公里，分兩個區域，4個民警，1輛巡邏車，24小時巡邏，遇到大型活動還會配合無人機。

其次是動員更多一線力量。我們區域內有443家單位，有1300多名保安。我們現在通過兩個辦法將他們整合起來，一是每周一到周五，下午兩點半到四點半，由民警組織他們進行專門的訓練，確保遇到突發情況，保安們有更好的應對能力。另外，我們研發了一個小程序，保安們可以「一鍵直通」警務室，突發情況能夠更快得到處理。

做到這些之后，我們發現，越來越多的演藝團體、遊客願意選擇住在前灘，甚至有些明星演出場地在浦西，但落腳點選在前灘。

三林鎮綜合行政執法隊：我們的思路與做法也是儘可能地讓執法與管理「隱身」。通過數字化、精細化管理，儘可能地減少對企業、商户等監管對象的干擾，優化營商環境。比如，對一家餐飲企業進行監管檢查，如果按照油煙、燃氣、排水、噪聲等不同專項分門別類進行多次檢查，商家會疲於應對，對企業的正常經營也會造成一些影響。在區綜合行政執法局的指導下，我們將同類企業的所涉執法檢查事項合併爲一張檢查表單，一次到店，完成所有檢查項目，並同步對企業進行指導，減少干擾的同時做好服務工作。

此外，我們對區域內所有監管對象採取分類分級的「紅黃綠」三色管理制度。對首次檢查后沒有問題、無不良投訴、符合綜合條件的商家亮「綠燈」，降低例行檢查頻次。而對后臺數據亮「紅燈」的店鋪，則進行重點關注。在減少干擾的同時，織密監管網。

另外，針對單車無序停放、非法營運車輛載客、路邊攤販等問題，我們通過黨建共建與陸家嘴集團等管理方進行聯動式管理，通過明確標識進行引導，幫助車輛有序停放到指定位置，用恰當的執法力度維護公共區域的良好秩序。

【社區書記視角】

張志強（三林鎮前灘社區黨委書記）：前灘太古里是一個典型的地鐵上蓋商業綜合體，也叫TOD模式。開業至今的三年中，太古里的發展進化給前灘社區帶來了很大的變化。

TOD最大的特點就是軌道交通帶來的巨大客流量。東方體育中心作為三條軌道線路的交叉點，每天客流量約17萬人次，其中13萬人次是來換乘地鐵的。

除了通行的乘客，因地鐵線路聚集在此的寫字樓、居民區、公共場所、其他商業建築所帶來的固定人流也很龐大，包括9000户居民和8.6萬名寫字樓白領。這就讓地鐵、商業體、周邊寫字樓形成了一個非常強的「互相引流」模式。

另外，太古里本身的品牌效應也非常突出。他們對於入駐品牌的把控有一套非常完整、細緻的規則，需要入駐品牌有足夠的「吸睛」和「吸金」能力。

這些具有強價值創造能力的品牌，打造了很多出圈活動，讓區域的人氣和知名度更上一層樓，再加上商業體、地鐵、東方體育中心之間良好的互動，所呈現出來的結果就是，無論寫字樓還是商場，我們的出租率都高於全市平均水平。

最后是社區和商業的充分融合。三林鎮前灘社區共有24個小區，其中有11個小區屬於混合型小區，包含辦公、住宅和商業等多種業態。這里的居民普遍年輕、有一定的社會閱歷，因此他們對社區服務的要求其實是很高的，對精神藝術的需求也相對較高。

有開放性的、融合性的空間，有各類不同層次價位的品牌，有專業的書店、影院，有獨特的活動內容⋯⋯這些都成為周邊居民日常生活的一部分，也在客觀上承擔了部分「社區營造」的工作，增強了社區居民的幸福感。

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作者：肖雅文

微信編輯：泰妮