剛剛，私募之王黑石集團違約！四家Club Quarters酒店面臨止贖！

綜合自/不良資產頭條、結構化金融、杜麗虹另類金融説

12月5日，黑石集團一筆2.75億美元的貸款到期未能償還，導致其抵押的四家Club Quarters酒店面臨止贖。

報道稱，這筆違約的商業地產抵押貸款支持證券（CMBS）貸款在本月早些時候已到期，但黑石集團未能償還。

2016年，黑石集團以2.83億美元收購了這個共有1228間客房的酒店資產包。2017年，為這些酒店借入向美國銀行借了2.75億美元優先級貸款和6100萬美元夾層貸款，期限為兩年，有三次延期一年的選擇權。

2019年時，其第一次選擇貸款延期，2020年又要求延期被拒。

於是在2024年12月初，這筆貸款徹底到期，黑石集團未能償還。

2023年時，黑石集團出現了首筆商業地產抵押貸款違約，如今困局再現。這家全球最大的另類投資機構，因重倉房地產正在渡劫。

地產業務遭遇重創

黑石、KKR、凱雷、TPG和阿波羅被稱為全球五大另類資管巨頭。其各自側重的領域不同，其中，黑石以房地產為主要策略，在其管理的萬億美元資產中，不動產部門共管理資產3369億美元，佔公司管理資產總額的32.4%。

近年來趁着全球經濟低迷之際，其大肆抄底房地產業務。但2023年以來，美聯儲帶頭激進加息后，美國商業地產市場陷入凍結，而黑石正是華爾街最大的商業地產業主，其地產業務遭遇重創。

2023年3月，黑石集團價值5.62億美元的商業地產抵押貸款支持證券發生違約。從全年業績來看，2023年黑石旗下全球地產基金加權平均的淨回報率為-8%。其中，歐洲地產基金累計的回報率為-2%；亞洲地產基金淨回報率為-3%。

此外，黑石還擁有一個總規模約1300億美元的核心增益地產平臺，2023年累計的總回報率為-4.3%，累計的淨回報率為-5%。

雖然黑石集團的信貸業務表現良好，但禁不住不動產「拉跨」。2023年，黑石集團交出了最差成績單，業績總報酬僅為12.28億美元。

值得注意得是，黑石的資產規模已經超過萬億美元，相比之下，資產規模比其較小得多KKR共獲得8.37億美元的業績報酬；阿波羅10.15億美元；TPG8.08億美元；凱雷是獲得樂0.53億美元的業績報酬。

「買入、修復、賣出」的黑石模式，確保房地產基金投資成為黑石投資回報最大的一項業務。所以，黑石的違約讓全球另類投資以及不良資產市場感到震驚和不安。

不過在2024年11月，黑石集團總裁兼首席運營官Jon Gray在2024年國際金融領袖投資峰會上表示，應該重燃對房地產的熱愛。

「我們曾公開表示，認為房地產市場不適宜投資，但在過去的12個月里，我們已經在該領域投資了300億美元，這表明了我們極大的決心。」Jon Gray表示，房地產市場的基本面很好，包括大部分範疇，不管物流地產還是租賃房地產。黑石集團的投資重點是那些空置率在5%左右的地區，儘管在當前的困難時期，現金流的增長速度有所放緩，但依然保持增長。

黑石集團介紹

黑石集團從創立至今近39年，公司管理資產規模從最初的40萬美元增長至2024年三季度末達到1.11萬億美元，可以稱得上是金融史上的一大傳奇。

黑石與凱雷、KKR、TPG、華平投資集團等處於私募行業第一梯隊。在這些私募基金當中，黑石的地產基金板塊，規模佔比最大。2024年三季度末，黑石的房地產基金規模達到3200億美元。如今，黑石已經成為房地產領域的重要參與者，一舉一動都牽引着市場的目光

回顧黑石的發展歷程，我們發現，黑石不是依靠房地產業務起家，但是卻精準把握住房地產另類投資的機會，一舉超越競爭對手，一度成為私募行業的王者。

1985年，從雷曼兄弟辭職的彼得·彼得森和史蒂夫·施瓦茨曼（中文名蘇世民），關注到杠杆收購機遇，創業了併購型諮詢公司，之后參與杠杆收購，收購「運輸之星」大獲成功。

80年代后期，美國儲蓄信貸機構貸危機之后，黑石通過不良資產處置業務，開始接觸房地產投資。1991年，黑石開始正式涉入房地產投資領域。

2000年以來，黑石在不動產方面的投資運作手法日趨老練，創造了閃電收購併分拆EOP項目，改造出售希爾頓酒店等經典案例；尤其是改造出售希爾頓酒店的經典案例，更是被全球金融人士研究學習和借鑑。

美國次貸危機之后，黑石大面積抄底房貸斷供而被取消贖回權的住宅房屋，開發獨棟屋租賃市場，抓住了美國經濟在危機之后復甦經濟恢復繁榮，資本市場走出一波長期大牛市的機遇。

黑石在業內首創永續資本私募股權基金，坐穩私募之王寶座。

黑石創始人蘇世民，也被世人稱為華爾街之王。現年75歲的蘇世民，憑藉348億美元的身家在《2022福布斯全球榜》中位列全球富豪排名第37名。

黑石的資產管理業務面向全球運作，投資資產類型包括房地產、私募股權、基礎設施、生命科學、成長股、信託、實物資產及次級市場基金等。

公司發起成立基金產品，募集資金之后，代表投資者投資各類資產，公司收取資產管理費、相關的諮詢顧問費和業績分成。公司根據合同事先約定的收費，包括管理費、交易佣金、監管費，以及來自資本市場服務的收入。

公司會投資自己管理的基金的一定比例，獲得相應的回報及收費。公司在投資業績達到特定標準的時候，還會按照事先約定，還會收取激勵費用。

公司的投資者包括養老基金、保險公司及個人投資者。2021年，黑石公司僱傭了約3795名員工，其中包括185名高級管理人員。公司的四大業務板塊分別是房地產、私募股權、對衝基金解決方案及信貸與保險。

黑石集團四大板塊的業務介紹

2021年，黑石的房地產業務、私募股權業務、對衝基金解決方案業務和信貸/保險業務這四大板塊的資產管理規模分別為2795億美元、2615億美元、813億美元、2586億美元，分別較上年同比增長49%、32%、2%和68%。四大板塊創造的收入分別為32.24億美元、25.31億美元，6.67億美元，5.41億美元。

房地產業務板塊：

黑石公司的房地產業務在房地產投資領域是全球領導者，資產管理規模為2795億美元，房地產業務板塊共有720名員工，在包括美國、歐洲和亞洲在內的全球各地都進行投資。房地產板塊業務具體分為以下幾個部分。

BREP，Blackstone Real Estate Partners，黑石房地產機會基金，是封閉式股權投資基金。

業務在區域上高度多樣化，定位於房地產及房地產相關金融產品的投資。包括全球性的基金以及特別聚焦於歐洲與亞洲地區的基金。BREP尋求投資高資量的資產，聚焦那些具有高速增長潛力的區域。BREP在全球範圍內投資了大量物流、辦公傑、租賃住房、渡假休閒、零售物業等資產，以及一系列物業管理運營公司。

黑石核心增益型基金（Core+Real Estate Strategies），包括黑石財產合夥人基金（Blackstone PropertyPartners，BPP）聚焦於美、歐、亞區域的高質量資產；還包括石房地產收益信託（BREIT），主要投資美國成熟市場中以收益為導向的商業地產及房地產相關的證券；還包括黑石歐洲房地產收益基金（BEPIF）為那些注重收益的個人投資者提供機構投資者質量的房地產。2020年的時候，黑石還發起成立了黑石BioMed生命科學房地產有限合夥（BPP Life）。

BREDS，Blackstone Real Estate Debt Strategies，黑石房地產債權投資基金

主要定位與房地產相關債權投資機遇。基金在主要集中在美國和歐洲的公開市場和私募市場開展投資。基金為借款人提供借款的選擇時，也為投資者提供了投資機遇。這些投資的資產類別包括商業不動產抵押貸款、夾層貸款、住房抵押貸款包以及房地產相關的證券。BREDS的業務平臺包括高收益房地產債權基金、高流動性房地產債權基金以及一家在紐交所掛牌的REIT即黑石抵押貸款信託公司（BXMT）。

截至2021年，房地產板塊AUM規模為2795億美元，佔比31.7%，貢獻業務收入32.24億美元，佔比46.3%。2021年，黑石房地產板塊的總收入增長了52億美元，除了業務收入增長之外，主要原因是BREP及核心增益房地產基金持有的投資，形成的高的未實現的升值。BREP 基金的投資增長了43.8%，而上年只增長了3.4%。核心增益房地產基金的持有值增長了25%，而在上年只增長7.9%。

私募股權板塊：

黑石集團首隻私募股權基金於1987年開始封閉運作，目前共有545名員工，成功募集運營27只私募股權基金，其中6只已獲利退出，全球共投資95家公司。黑石私募股權基金主要有以下幾類投資策略，

1）公司私募股權基金，包括最早的旗艦基金BCP，2011年開始成立的能源基金（BEP），及2017年成立的亞洲基金（BCP Asia）等；2）黑石戰略機會基金；3）戰略伙伴基金解決方案，成立於1990年，是黑石的FOF業務，為其他私募股權基金提供流動性；4）基礎設施合夥基金（BIP），投資於美國的能源、水、廢物、運輸、通訊等基礎設施建設；

5）生命科學基金（BXLS），投資重點在製藥和處於后期臨牀開發中的生物技術；6）成長型權益投資平臺，黑石成長型基金（ Blackstone Growth BXG)；7）多元化資產投資項目，為那些合格的高淨值客户提供投資另類投資策略，黑石總另類解決方案基金（Blackstone Total Alternatives Solution，BTAS）；8）資本市場服務業務，黑石資本市場（Blackstone Capital Markets BXCM）。

截至2021年，私募股權板塊AUM規模為2615億美元，佔比29.7%，貢獻業務收入25.3億美元，佔比36.3%。

對衝基金解決方案：

1990年發起設立的另類資產管理部門（BAAM）即為黑石對衝基金板塊的主體，目前共有265名員工。截至2021年，對衝基金板塊AUM規模為813億美元，佔比9.23%，貢獻收入6.67億美元，佔比9.58%。

私募信貸板塊：

私募信貸板塊於2008年后開始發展壯大，包括1）2008年收購的GSOCapital Partners，是全球最大的擔保貸款憑證（CLO）管理者，2）2017年收購的HarvestFund Advisors LLC，投資於在美國持有中游能源資產的MLP（上市有限合夥企業），以及3）黑石保險部門（BlackStone Insurance Solution，BIS）。截至2021年，該板塊共有480名員工，AUM規模為2586億美元，佔比29.3%，貢獻收入5.41億美元，佔比7.77%。

2019年黑石宣佈放棄合夥制，轉為公司制，在轉制的同時，黑石的投資策略也有所轉變，從以往的追求被低估資產的超額收益轉向追求有較高確定性的高增長資產，並開始關注以往較少涉足的科技板塊，在全公司範圍內推行「生命科學」、「可持續發展」、「最后一公里物流」、「數字化」和「內容製作」幾大主題投資策略。在此基礎上，黑石正努力通過公司內部的交叉協作來發揮規模化和知識資本的協同作用。