買房的提前還貸潮，悄悄熄火了

 來源｜智谷趨勢Trend 

 ID｜yuanfangguanchaju 

 作者｜瓜片 

令人意外，轟轟烈烈的提前還貸潮，居然悄悄熄火了！

原本踏破門檻、排起長隊，讓銀行絞盡腦汁使出「騷操作」來阻擊的四億房奴，終於鳴金收兵，潮水迅速退去。

有國有大行表示，9月底以來，個人按揭提前還貸日均申請量較9月上中旬日均水平下降六成之多。

券商研報則顯示，提前還貸比例出現「大跳水」，一路跌到歷史低點。

前幾天，#提前還貸的人后悔了嗎#的話題，衝上了微博熱搜，瀏覽量破億。去年説好的「提前還貸是最好的理財」，怎麼突然就不香了呢？

更弔詭的是，「消失的提前還貸」並沒有存在銀行卡里，居民存款反而出現大搬家的趨勢。10月金融數據顯示，居民存款減少了5700億。

原本用來提前還貸的錢，究竟去哪兒了？仔細聽，財富潮水的流向正在迅速變化。

這兩年，四億房奴的提前還貸潮，到底有多兇猛？

據房產博主「真叫盧俊」統計，去年一整年，全國人民提前還掉了約7萬億的房貸。

有人形容，「提前還貸一族」的生活是這樣的：

能走路就不坐地鐵，能坐地鐵就不打車。出國遊變成國內遊，買電動汽車變成買電動自行車，衣服鞋子不買名牌買白牌。剛存下幾萬塊錢，一天也不敢耽擱，立馬跑去銀行，只有一個終極目標——提前還貸。

今年6月，國泰君安宏觀研究團隊參考全國銀行間同業拆借中心曾發佈的 RMBS（住房抵押貸款支持證券）條件早償率指數的編制方法，計算了居民早償率指標（CPR），用來衡量提前還貸的情況，結果發現——

2月以來，居民早償率指數加速上行，4月達到37%的歷史高位（刨除 2023年10月的技術性調整）。

可以簡單解讀為：平均每10個房奴里，差不多就有4個在提前還貸。

然而，這股看似勢不可擋的洶涌熱潮，如今卻戛然而止了。

財聯社報道，某國有大行深圳分行表示，據其調研，9月25日以來，該行個人按揭提前還貸日均申請量較9月上中旬日均水平下降六成。

新華社採訪了一家國有大行的工作人員，對方表示，相比9月中上旬，10月以來該行個人按揭提前還款日均申請量減少了20%。

央行數據也顯示，10月份個人住房貸款規模企穩，明顯好於前9個月月均減少690億元的水平，也好於前兩年同期水平。

房產博主「真叫盧俊」也在文章中提到，諮詢了幾位房貸經理，得到的回答都是：現在諮詢提前還貸的人，普遍比去年上半年少。

◎ 來源：真叫盧俊

除了來自銀行一線的消息，有券商也發現，提前還貸的情況大大緩解。

然而，在分析10月金融數據時，卻發現：居民早償率來到了歷史低位水平——不到15%，這已經無限接近2020年的水平。

光大證券（維權）一份研報也指出，測算顯示，10月RMBS條件早償率為11.7%，環比上月下降1pct，逐步向常態水平靠攏。

可以看到，相比31.7%的高點，明顯下落了不少。

提前還貸潮，為何突然「消失」了？

根本原因在於，提前還貸潮的根源問題，被國家強勢出手解決掉了。

人們為什麼提前還貸，大部分是理性考慮，因為新舊房貸之間的利差越來越大。哪怕是借新還舊，都是划算的。

為此，今年9月底，央行宣佈：集中下調存量房貸！

央媽發話之后，各大銀行迅速行動。截至10月28日，21家全國性銀行已完成批量調整，共計5366.7萬筆、25.2萬億元存量房貸利率完成下調。

據中泰證券測算，此次批量調整或涉及5000萬戶家庭、1.5億人口，平均每年減少家庭利息支出約1500億元。

按照要求，調整前房貸利率高於LPR-30BP的，統一調整為LPR-30BP。像是北京之前那波首套房貸利率為「LPR+55BP」的買房人，這次也將統一調整為「LPR-30BP」。

以500萬元、25年期，等額本息還款的存量房貸為例，假設該房貸利率從4.4%降至3.55%，可節約借款人利息支出每年約2.8萬元，總利息足足減少70萬元。

光大證券分析稱，伴隨存量按揭利率調降落地，新發放按揭利率與存量貸款利差壓縮，居民提前還款壓力緩釋。

對房奴來説，月供壓力確實減小了。

甚至連#提前還貸的人后悔了嗎#這種話題，都衝上了熱搜。放在半年前，絕對是想都不敢想的事情。

不僅如此，買房人的話語權更大了。

放在以前，房貸利率重定價周期統一規定為1年。這也意味着，即便LPR一年內下調多次，很多人必須要等到重新定價日才能享受最新的低利率。

今年10月份，五年期LPR下調25bp至3.6%。如果重定價日期是9月，意味着要再等一年。

而現在，買房人可以跟銀行商量，把定價周期改為3個月，或者6個月。如果改為3個月，最快12月就能享受到最新利率了。

緊接着，買房人又被餵了一顆「定心丸」。

前陣子，部分城市出現了「房貸利率低於公積金利率」的情況。公積金利率2.85%，商業房貸利率去到了2.6%。「監管指導」火速出馬，要求銀行房貸商貸利率不得低於公積金貸款利率。

如此以來，買房人對存量房貸的預期也穩住了。「利差擴大-提前還貸」的循環短期內不會重演了。

不過，提前還貸的大退潮，房貸利率最直接的原因，卻不是唯一的原因。

可以這麼理解——提前還貸，本質上是用手頭的現金，買了一個超長期的定期存款，收益率則是5年期LPR。

房貸利率與存款利率、理財收益率的利差大小，決定了一段時間內居民手里的錢會流向哪里。

今年以來，房價跌跌不休，股市起色不多，存款利率更是全面進入1時代，「高收益資產荒」全面席捲。相比之下，提前還貸真就是「最好的理財」。

今年10月份，住户存款足足減少了5700億。説明大家開始把錢從銀行里拿出來了。可是，提前還貸不增反降。

那麼，錢去哪里了？主要可能有三個流向。

第一個流向，是大A。

9月底，牛市聲音不斷傳出，10月份小行情不斷，上證指數一度逼近3700點，讓居民的風險偏好發生明顯扭轉，短時間內形成了「全民炒gu」的熱潮。

今年10月，A股合計成交額超36萬億元，創月度成交額歷史新高。增量資金源源不斷流入股市，進而推動了非銀存款的規模上升。央行金融數據也顯示，10月非銀行金融機構存款增加了1.08萬億，同比多增5732億元。

第二個流向，是樓市。

一方面，樓市成交出現顯著回暖。9月底，一線樓市接連放出松綁大招，10月樓市成交顯著反彈。

住建部「全國房地產市場監測系統」網籤數據顯示，10月新建商品房和二手房成交總量同比增長3.9%，自今年2月連續8個月下降后首次實現增長。

一線城市的售樓處，又開始熱鬧起來。上海和深圳的「日光盤」重出江湖。

購房需求帶動了按揭貸款需求改善。10月居民中長期貸款新增1100億元，同比小幅多增393億元。

雖然跟2020-2021年同期4000億+的規模相比，還有比較大的差距。但如果對比比2022-2023年同期的300億+、700億+，絕對稱得上是效果顯著。

另一方面，房價端出現企穩的信號。

10月全國70個城市的房價普遍呈現止跌，或者跌幅大幅緩解的趨勢。一線城市尤為明顯。

10月一線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.2%，降幅比上月收窄0.3個百分點。一線城市二手住宅銷售價格環比由上月下降1.2%轉為上漲0.4%，為近13個月以來首次轉漲。

高層提出「止跌回穩」新指示后，又是降存量房貸，又是降税費，政策密集出臺，給市場傳達了積極的信號，一定程度上穩住了預期。

進入11月之后，樓市成交有所降温，但依然遠高於10月前，信心也還是温熱的。

第三個流向，是消費。

10月零售同比增速從前月的3.2%反彈至4.8%，是今年3月以來最高。

涉及以舊換新政策的品類增長明顯。家電從20.5%反彈至39.2%，辦公用品從10.0%反彈至18.0%，都是在前月高增速的基礎上進一步攀升。汽車也繼續小幅反彈，由0.4%反彈至3.7%。

華西證券宏觀固收團隊分析，今年3-8月，這三者相比去年同期平均低109億元，而9-10月平均較去年同期高546億元（分別比去年同期高381、710億元），兩者的差值655億元可視為政策的提振效應。

在這背后，或許是一部分房奴們已經「想通了」。

當房子越來越迴歸居住屬性，投資歲月逐漸遠去，不如多疼愛一下自己，在本就不容易的生活里學會享受。不是嗎？

畢竟，世界上還有許多比房子更重要的東西。

作者 瓜片｜ 排版魏蔚

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