首個數據中心Pre-REITs誕生！

過去多年，數據中心REITs資本化困難重重，但總有人不走尋常路，敢於打破傳統桎梏，推動行業向前。

日前，山高控股（00412.HK）與大家保險旗下大家投資控股有限責任公司簽署了戰略合作協議，將在數據中心、清潔能源、金融產品創設等領域展開，首個落地項目是太倉數據中心。

值得注意的是，大家投控與山高控股參股的世紀互聯（VNET）將共同成立中國首支數據中心領域的Pre-REITs基金，投資太倉數據中心項目。這不僅是國內險資首次購買IDC資產，也可能推動數據中心資產走向更廣闊的REITs公募或私募市場。

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推動數據中心資本化進程

按照業內共識，基於國內公募REITs市場衍生出的Pre-REITs邏輯與Pre-IPO類似，只不過標的是資產。投資人先發一個基金持有標的資產，通過前期建設、投資運營后，主要通過公募REITs實現退出，獲取資產增值。此外，被存量REITs收購或直接賣給產業方也是可行的退出路徑。

在這一過程中，標的資產是否具備公募REITs產品潛力是首要前提，這變相要求資產未來的現金流要相對穩定、預期性較強。

業內人士分析指出，作為「數字世界的商業地產」，IDC資產主要依賴於機櫃租金收入，因此現金流入相對穩定和可預期，是公募REITs試點中的潛在優質資產。

據NAREITS數據，截止至2019年，全球REITs化的IDC廠商市場份額已經超過30%，在全球REITs市場中，按市值計算，IDC REITs的佔比超過3%。美國REITs市場中，IDC市值排名位居前列。

自2020年公募REITs在國內正式試點以來，針對數據中心REITs化的關注探討也逐漸升温。

據介紹，山高控股此次戰略合作框架內落地的項目是世紀互聯位於江蘇省蘇州太倉市的旗艦級數據中心項目。

目前，該項目是長三角地區最大的第三方數據中心基地之一，在運營IT容量約210兆瓦（MW），為互聯網、政府、企業客户提供算力基礎設施底座，已成為多家新質生產力企業在長三角地區的核心數據節點。

基於良好的資產價值和運營能力，該項目也是國內首家險資購買IDC資產。該次合作由大家投控與世紀互聯共同出資設立基金，未來IT容量將擴展至300兆瓦以上，進一步為江蘇省和蘇州市數字經濟發展貢獻新力量。

此次山高控股引領旗下數據中心業務落地國內首支Pre-REITs基金，不僅是其踐行金融助力新質生產力發展，還成功探索數據中心全流程投資、運營、退出、再投資的資本循環，也將在行業實現REITs化運營層面，帶來積極影響。

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國資賦能助力

打造新質生產力

此次世紀互聯走在行業前列，領先嚐試新模式背后，離不開控股股東的賦能。

一年前，世紀互聯獲得山高控股2.99億美元戰略投資，迎來國企背景的單一最大股東入主。藉助這筆近3億美元的投資，世紀互聯6億美元可轉債兑付難題很快順利化解，流動性水平明顯改善，不僅增強了公司的資本實力，也提升了風險管理能力。

國企基因也為世紀互聯拓展融資能力帶來積極影響。最新數據顯示，世紀互聯前三季度業績增長強勁，公司資本開支合計33.5億元，與2023年全年幾乎持平。

資金紓困助力世紀互聯步入發展正軌后，山高控股還通過自身優勢，推動旗下產業與世紀互聯形成協同，打開新發展空間。

作為山東高速集團旗下重要的海外投融資和新興產業控股平臺，山高控股擁有豐富的產融結合經驗以及境內外聯動優勢。目前，山高控股旗下板塊還包括山高新能源（01250.HK），也是山高環能（000803.SZ）單一大股東。

近一年來，山高控股積極推動旗下綠色能源產業山高新能源與世紀互聯數據中心產業協同聯動，加快世紀互聯數據中心業務的綠色低碳轉型步伐。

今年3月，烏蘭察布市人民政府與世紀互聯和山高控股三方合作的綠色算力項目正式落地，計劃共同投資210億元人民幣，打造直流驅動的綠色電力與智能算力深度融合的重大示範項目。

目前，該項目已正式簽約三大訂單，后續將着重承接AI時代源自互聯網、自動駕駛、金融服務等不同行業的大模型訓練需求，成長空間有望持續打開。

前段時間，雙方源網荷儲一體化佈局又迎來進展，世紀互聯烏蘭察布基地源網荷儲一體化項目獲批，項目擁有20萬千瓦風力發電+10萬千瓦光伏發電，並配套4.5萬千瓦儲能，能為基地提供長期穩定的綠色能源供應。

業內人士分析表示，山高控股入主世紀互聯后，左手紓困，右手協同，正嚴格遵循了這一國資運作邏輯。目前，世紀互聯數據中心業務綠色轉型戰略進一步協同股東資源，開拓創新，此次資本化運作也將為其良性發展打下良好基礎，或將成為行業經典案例。

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數據中心REITs化

運營迎曙光

實際上，IDC數據中心REITs化難點早已受到業內關注。

從2020年公募REITs在國內試點以來，這一模式對數據中心這一重資產行業有着極大的吸引力。業內人士指出，REITs模式不僅能降低數據中心相關項目融資成本，提高資本流動性，還能為數據中心未來運營帶來較好的間接收益。

早在2021年，數據中心的重資產特性和神祕性就被認為是影響其資本化進程的障礙。京東雲副總裁周健曾表示，「重資產讓專業投資機構望而卻步，神祕感可能會讓我們這些普通老百姓、普通投資人敬而遠之。」

此次山高控股助力下，世紀互聯邁出關鍵第一步，引發不少關注。作為國內IDC領域的領軍企業，世紀互聯在全國30多個城市運營超過50座數據中心，基地型容量超330MW，城市型機櫃數量超過52,000個機櫃，端口容量達4T以上，高速雲專線超1T，已經成為支撐客户數字化轉型的關鍵力量。

業內人士認為，世紀互聯旗下擁有不少優質項目，關鍵在於提升運營的透明度，打破行業的「神祕感」。此次Pre-REITs正給予了世紀互聯重要機會，也將在業內形成良好示範，進而幫助更多數據中心的實體企業，推向更廣泛的REITs公募或者私募市場。

山高控股與世紀互聯此次落地項目有望成為行業模式的新標杆。業內人士指出，作為權益性融資工具，Pre-REITs可以有效降低項目公司的債務水平，擴大投資規模，提高投資效率，同時推動AIDC行業可持續、高速發展。