山高控股聯手險資 推動數據中心REITs化運營邁出關鍵一步

日前，山高控股(00412.HK)與大家保險旗下另類資產投資管理平臺大家投資控股有限責任公司（下稱「大家投控」）簽署了戰略合作協議，擬在數據中心、清潔能源、金融產品創設等領域展開全面合作。

作為雙方戰略合作的首個落地項目，各相關方同步簽署了太倉數據中心項目的合作協議。根據協議，大家投控與山高控股參股的美股上市公司世紀互聯（VNET）將共同設立Pre-REITs基金，投資於世紀互聯太倉數據中心項目。

據介紹，這是我國第一支數據中心領域的Pre-REITs基金，也是國內首家險資購買IDC資產，可以説是行業里程碑式進展，或將助力數據中心走向更廣泛的REITs公募或者私募市場。

山高控股推動旗下數據中心資本化

按照業內共識，基於國內公募REITs市場衍生出的Pre-REITs邏輯與Pre-IPO類似，只不過標的是資產。投資人先發一個基金持有標的資產，通過前期建設、投資運營后，以公募REITs為主要退出手段獲取價差增值。除此之外，被存量REITs收購或直接賣給產業方退出等，也被視為可行的退出路徑。

在這一過程中，標的資產是否具備公募REITs產品潛力是首要前提，變相要求資產未來的現金流要相對穩定、預期性較強。

業內人士分析指出，IDC資產作為「數字世界的商業地產」，主要依賴於機櫃租金收入，現金流入相對穩定、可預期，是公募REITs試點潛在優質資產。

據NAREITS數據，截止至2019年，全球REITs化的IDC廠商佔所有IDC市場份額已經超過30%，全球範圍內IDC REITs在所有REITs中按照市值計算的佔比超過3%。美國REITs市場中，按照市值排序，IDC的排名位居前列。

自2020年國內基礎設施REITs試點啟動以來，針對數據中心REITs化的關注探討也逐漸升温。

據介紹，山高控股此次戰略合作框架內落地的項目是世紀互聯位於江蘇省蘇州太倉市的旗艦級數據中心項目。

目前，該項目是長三角地區最大的第三方數據中心基地之一，在運營IT容量約210兆瓦（MW），為互聯網、政府、企業客户提供算力基礎設施底座，已成為多家新質生產力企業在長三角地區的核心數據節點。

基於良好的資產價值和運營能力，該項目也是國內首家險資購買IDC資產。該次合作由大家投控與世紀互聯共同出資設立基金，未來IT容量將擴展至300兆瓦以上，進一步為江蘇省和蘇州市數字經濟發展貢獻新力量。

此次山高控股引領旗下數據中心業務落地國內首支Pre-REITs基金，不僅是山高控股踐行金融助力新質生產力發展，成功探索數據中心全流程投資、運營、退出、再投資的資本循環，也將在行業實現REITs化運營層面，帶來積極影響。

國資賦能新質生產力

此次世紀互聯走在行業前列，領先嚐試新模式背后，離不開控股股東的賦能。

一年前，世紀互聯獲得山高控股2.99億美元戰略投資，迎來國企背景的單一最大股東入主。藉助這筆近3億美元的投資，世紀互聯6億美元可轉債兑付難題很快順利化解，流動性水平明顯改善，不僅增強了公司的資本實力，也提升了風險管理能力。

國企基因也為世紀互聯拓展融資能力帶來積極影響。最新數據顯示，世紀互聯前三季度業績增長強勁，公司資本開支合計33.5億元，與2023年全年幾乎持平。

資金紓困助力世紀互聯步入發展正軌后，山高控股還通過自身優勢，推動旗下產業與世紀互聯形成協同，打開新發展空間。

作為山東高速集團旗下重要的海外投融資和新興產業控股平臺，山高控股擁有豐富的產融結合經驗以及境內外聯動優勢。目前，山高控股旗下板塊還包括山高新能源（01250.HK），也是山高環能（000803.SZ）單一大股東。

近一年，山高控股積極推動旗下綠色能源產業山高新能源與世紀互聯數據中心產業協同聯動，加快世紀互聯數據中心業務的綠色低碳轉型步伐。

今年3月，烏蘭察布市人民政府與世紀互聯和山高控股三方合作的綠色算力項目正式落地，計劃共同投資210億元人民幣，打造直流驅動的綠色電力與智能算力深度融合的重大示範項目。

目前，該項目已正式簽約三大訂單，后續將着重承接AI時代源自互聯網、自動駕駛、金融服務等不同行業的大模型訓練需求，成長空間有望持續打開。

前段時間，雙方源網荷儲一體化佈局又迎來進展，世紀互聯烏蘭察布基地源網荷儲一體化項目獲批，項目擁有20萬千瓦風力發電+10萬千瓦光伏發電，並配套4.5萬千瓦儲能，能為基地提供長期穩定的綠色能源供應。

業內人士分析表示，左手紓困，右手協同，山高控股入主世紀互聯后，正嚴格遵循了這一國資運作邏輯。目前，世紀互聯數據中心業務綠色轉型戰略進一步協同股東資源，開拓創新，此次資本化運作也將為其良性發展打下良好基礎，或將成為行業經典案例。

數據中心REITs化運營迎曙光

實際上，數據中心REITs化難點早已受到業內關注。

2020年國內REITs試行，就對數據中心這一重資產行業有着極大的吸引力。業內人士指出，REITs模式不僅能降低數據中心相關項目融資成本，提高資本的流通性，對數據中心未來運營也將帶來較好的間接收益。

早在2021年，業界就已關注到數據中心重資產、神祕性的特點影響着其資本化進程。「重資產讓專業投資機構望而卻步，神祕感可能會讓我們這些普通老百姓、普通投資人敬而遠之。」京東雲副總裁周健表示。

此次山高控股助力下，世紀互聯邁出關鍵第一步，引發不少關注。作為國內IDC領域最具代表性企業之一，世紀互聯在全國30多個城市運營超過50座數據中心，基地型容量超330MW，城市型機櫃數量超過52,000個機櫃，端口容量達4T以上，高速雲專線超1T，已經成為支撐客户數字化轉型的關鍵力量。

業內人士表示，作為國內老牌數據中心世紀互聯旗下並不缺乏優質項目，只是要把可信運營做好，亦即打破行業「神祕感」，此次Pre-REITs正給予了世紀互聯重要機會，也將在業內形成良好示範，進而幫助更多數據中心的實體企業，推向更廣泛的REITs公募或者私募市場。

山高控股與世紀互聯此次落地項目有望在未來成為行業重要模式。業內人士指出，Pre-REITs作為權益性融資，可以有效降低項目公司的債務水平，擴大投資規模，提高投資效率，同時推動AIDC行業可持續、高速發展。

來源：民商財經

（轉自：REITs家）