新世界首位女總裁，與千億廣深舊改生意

（來源：源媒匯）

作者 | 利晉

11月29日，新世界發展（下稱「新世界」）突然暴跌、臨時停牌，待發布內幕消息。一時間，這家香港「老錢家族」企業成爲了行業關注的焦點。

很快，有媒體報道稱，馬紹祥將卸任新世界行政總裁一職。源媒匯第一時間向新世界求證，同時也詢問了馬紹祥卸任具體原因，但對方並未進行迴應。

直到當日港股收盤后，新世界正式發佈了一則人事變動公告——馬紹祥提出辭任公司執行董事及行政總裁，理由是：以便處理其他個人事務。

馬紹祥，接任鄭志剛的新世界行政總裁一職，纔剛滿2個月，如今火速下線。一直負責新世界內地項目和業務的執行董事黃少媚，接替了馬紹祥的職位。

新世界，也迎來了首位女總裁。

黃少媚的成功上位，很大程度上，離不開當下公司現狀。即鄭志剛辭任后，之前很少經營內地業務的馬紹祥，很難接手，或者遇到了很大的阻力。

黃少媚將全面負責新世界香港、內地的業務，直接向主席鄭家純匯報。

「老錢家族」后代無人能接班？

在香港老錢家族鄭家原本家族「分封」中，鄭志剛是第三代接班人，其胞弟鄭志明則擔任新創建聯席CEO。

鄭志剛上任雖然打出了「夢幻開局」——商業地產K11，卻也一步步把新世界帶入了深淵之中。

2024年上半年，新世界交出了20年來最差業績，持續經營業務綜合收入357.8億港元，同比下跌34%，持續經營業務股東應占虧損進一步擴大至-118億港元；同時面臨着流動性安全問題，資產負債率為49.5%、綜合債務淨額1236.6億港元，以及現金短債比剛好超過1。

2024年9月，鄭志剛主動辭任新世界行政總裁職務。但這更像是「引咎辭職」。

而馬紹祥的升任，也意味着香港老錢家族正在探索職業經理人模式。

馬紹祥，61歲，是華潤集團的外部董事，曾擔任過香港發展局局長、港深創新及科技園行政總裁，也在新創建任職過執行董事及行政總裁。在新世界，馬紹祥於2022年7月開始出任執行董事，2024年1月出任首席營運總監。

可以推斷，馬紹祥在香港擁有豐富的政府人脈資源、上市公司經營和工程建設經驗，足以勝任新世界行政總裁一職。

但大家忽視了一點：近幾年，新世界重倉的是內地市場，特別是大灣區。

早在2022年底，彼時擔任新世界執行董事的黃少媚，在出席活動時就透露，新世界在大灣區城市累計投資超過了2000億元。

鄭志剛在位時，他是香港、內地兩頭跑的。接管的馬紹祥，很大概率不熟悉內地市場和項目運作。

在李嘉誠開始撤離內地市場的時候，鄭志剛卻堅定看多內地市場。這也給新世界帶來了不錯的回報，來源於內地物業發展的銷售佔比一度逼近70%，土地儲備曾超過800萬㎡；2021年，鄭志剛索性把公司運營總部遷移到了廣州。

新世界也涉足到舊改領域，曾連續在深圳、廣州拿下6箇舊村改造項目，土地面積合計180萬㎡，包括深圳文錦渡口岸經濟帶改造項目、西麗舊改、廣州山村舊改、南箕村舊改等。

但房地產行業進入調整周期之后，新世界也遭到了重創，開始頻頻出售旗下項目資產，曾在短短几個月時間出售非核心資產128億港元，以保證資金有足夠的流動性。

最新一期財報中，新世界在大中華區持有34個K11項目，總樓面面積273萬㎡。同時，持有土儲面積372.1萬㎡，住宅部分佔比為53.4%，大灣區佔比為36.7%。

有意思的是，即便新世界在出售資產，但並未捨棄舊改項目。目前，新世界在廣州、深圳仍持有8箇舊改項目，總樓面面積約270萬㎡，銷售貨值保守估計800-1000億元。

其中，僅在廣州市場擁有5個項目，總投資超過了360億元。

想靠廣深舊改「翻盤」

新世界敢於重倉大灣區，敢於佈局舊改領域，以及不捨棄廣深舊改項目，離不開一個人——黃少媚，也就是新上任的新世界行政總裁。

在Linkedin資料顯示中，黃少媚2000年從上海外國語大學畢業，最早在香港工作，2003年開始在高力國際履職，曾擔任高力國際中國華南及華西區常務董事、董事總經理。

高力國際是澳洲一家老牌專業服務、投資管理跨國集團，1989年進入中國市場。綜合公開信息可以推斷，黃少媚加入高力國際時，恰好是公司正在開拓華西市場。

但待了3年后，2006年，黃少媚跳到了另一家香港老錢家族企業——新鴻基，擔任新鴻基南中區總經理。

2007年，獵德村舊改項目入市，合景泰富、富力和新鴻基三家企業聯合拿下項目。其中，新鴻基主要負責商場部分規劃、設計和運營等。獵德村拆遷、改造，拉開了廣州舊改的序幕。

港資企業新鴻基成功入圍，很大程度上，離不開地道「西關小姐」黃少媚。

隨后，新鴻基還參與到了廣州另一個重大舊改項目——林和村改造，以及宏城廣場改造和佛山佛山瀾石舊改項目。其中，林和村改造項目一期入市2小時，就創下了銷售10億元的成績，3個月完成了售罄。

黃少媚把在新鴻基的內地發展經驗帶到了新世界。

2015年，黃少媚加入新世界，擔任新世界中國地產有限公司（下稱「新世界中國」）副行政總裁，2020年2月升任行政總裁。天眼查顯示，新世界中國是新世界內地物業發展平臺，1999年7月在港交所上市，2016年8月完成退市。

在鄭志剛2020年5月擔任新世界行政總裁之前，黃少媚已經開始負責新世界內地項目和業務。也恰是她在接管內地市場前后，新世界才大舉進入廣州、深圳舊改市場。

新世界官方給出的黃少媚升職理由是：帶領團隊一舉拿下深圳、廣州多個重點項目，更在短時間內完成奠基動工。

舊改是重資產運作模式，在新世界財報中體現得很明顯——負債率快速上升。2020年財年，新世界資產負債率暴漲到53.4%，同比提升了8.1個百分點，平均淨資產收益率從8.25%跌到了0.5%。

或許，新世界債務走高、流動性告急，並不完全是鄭志剛的責任。

即便如此，黃少媚依然看好城市更新領域，並且是新世界「翻盤」的關鍵。在2024年4月的媒體活動中，她表示，「8年前，新世界就進入廣深佈局城市更新。現在城市更新如火如荼進行中，新世界中國也不會錯過這樣的機會」。

已經重倉廣州、深圳舊改市場的新世界，也在不斷出售香港資產項目，逐漸變成了港股上市的「內房股」，而不像是一家港資企業。

這種趨勢下，或許沒有比黃少媚更加適合擔任新世界行政總裁的人選。

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