華南最大希爾頓酒店15億元再出售，比上次漲了3個億

文 | 酒管財經

急需現金流的碧桂園，又開始甩賣資產了。

近日，碧桂園以15億元的價格再次掛牌出售位於佛山的希爾頓酒店，引發業內熱議。

然而，值得玩味的是，這並非該酒店首次被傳出售的消息。

早在2020年，就曾有過「佛山希爾頓酒店項目處置招商公告」，當時的參考價格為12億。

不過，據悉目前已有潛在買家正與碧桂園團隊進行洽談，這次碧桂園似乎並不愁賣。

時隔4年，為什麼反而漲了3億？

要知道，近年來地產酒店尤其是高星酒店的估值都有明顯的下跌，像上海寶格麗、上海黃埔綠地萬豪酒店、金茂北京威斯汀大飯店等大都是折價出售。

近年來，不少高星酒店資方受困於現金流壓力，除了法拍，開始用出售、轉讓股權等方式開始賣賣賣。

不過，稀缺核心地段的酒店相比其他酒店資產，倒似乎是更搶手了。

不難發現，雖然存量高星酒店競爭力近年來有所減弱，但位於稀缺核心地段的優質酒店資產依然是酒店交易市場中的香餑餑。

又被擺上貨架，這次底價還貴了

先來看碧桂園為什麼再次選擇出售。

在業內看來，碧桂園更多是出於財務上的考慮。

自2023年8月首次債務違約以來，碧桂園管理層已多次表態要「砸鍋賣鐵」自救。

碧桂園方面近期更是多次表示，公司正想方設法努力盤活公司各類資產，同時盡全力履行保交房義務。

碧桂園在10月召開的內部管理會議上，集團董事會主席楊惠妍就提出，公司要努力抓住機遇，做好三件事：保交房、資產管理、有效銷售。

其中，資產管理就與資產出售掛鉤。

這些資產包括寫字樓、辦公樓、酒店、公寓樓等多種物業，例如之前掛牌出售的廣州增城鳳凰城酒店，還有這次的佛山希爾頓酒店就屬於酒店資產。

▊ 佛山希爾頓酒店

事實上，2019年以來碧桂園就加大了酒店資產出售的力度。

2020年，佛山希爾頓酒店被擺上貨架，當時該酒店的處置招商參考價格為12億元。

此外，佛山碧桂園美爵酒店、碧桂園三亞郡·雲海酒店、茂名碧桂園鳳凰酒店及廣州增城區鳳凰城酒店等也出現在待售名單中。

其中，2022年掛牌出售的佛山金沙洲鳳悦酒店已成功出售，已於今年7月正式更名為温德姆花園酒店。

時隔4年，佛山希爾頓酒店的售價爲什麼反而漲了3億？

要知道，近年來地產酒店尤其是高星酒店的估值都有明顯的下跌，基本都是折價出售。

業內人士指出，碧桂園加價出售或是因為佛山希爾頓的入住率常年居高不下，屬於優質「現金牛」，這類稀缺核心地段的酒店資產如今相比其他資產更容易套現。

據公告信息顯示，佛山碧桂園希爾頓酒店位於「粵港澳大灣區」核心佛山-佛山新城板塊，為佛山新城CBD中心，總建築面積約15.2萬㎡，是佛山客房最多、品質最奢華、配備設施最齊全的城市地標建築。

作為碧桂園旗下城市綜合體，總投資逾10億元，歷經3年建設，於2014年3月落成，並於次年實現盈利。

據悉，該酒店資產涵蓋客房、會議中心、大型百貨超市、影院、健身中心等，配套設施一應俱全。

《酒管財經》查詢攜程平臺發現，其日常房價在1400-2000元左右。

值得注意的是，今年3月，酒店剛慶祝了十周年慶典，本月希爾頓集團更是剛任命新的佛山希爾頓酒店總經理。

地產酒店拋售背后，站着「喊難」的國際巨頭

環顧地產行業，不只是碧桂園，近年來房企資產盤活普遍都選擇從酒店資產下手。

據不完全統計，最近3年以來，出售旗下酒店資產的房企包括世茂、金茂、華僑城、新華聯（維權）、綠地等多家頭部房企，其中包括多個億元以上規模如上海新華聯索菲特酒店、成都環球中心天堂洲際大酒店等國際品牌高星酒店。

可是，這些地產酒店被拋售就完全是業主的問題嗎？

地產行業下行，受困於經營壓力，諸多房企拋售酒店資產以求回血是情有可原的。

然而，近年來隨着本土酒店品牌逐步崛起，國際酒店巨頭的品牌優勢也逐漸弱化，其在華賺錢的難度肉眼可見地增加，已很難抵消業主高昂的投資成本，造成回報周期有所延長。

自今年二季度以來，洲際、温德姆、希爾頓、萬豪等在Q2、Q3財報中，各自大中華區（或亞洲區）平均房價、RevPAR均保持頹勢，且業績表現在全球各大區中墊底。

不過，一位酒旅觀察人士指出，地產酒店引進國際品牌的初衷並不純粹，大多是當做附屬品和勾地工具，往往給國際酒管掏了高額管理費，但在實際經營中一直處於集團業務邊緣，投資回報大都達不到預期收益。

一位國際酒店集團的區域開發曾向《酒管財經》抱怨道，國際酒管公司與地產主業在戰略協同上往往存在很多問題，習慣了地產思維的賺大錢的房企長時間邊緣化酒店業務，導致很難形成連鎖規模化效應。

他認為，地產酒店的生死，實際上掌握在房企自己手中，酒管集團不管是土是洋本質都只是個「打工」的。

其實，在《酒管財經》看來，在中國市場「拼殺」多年，希爾頓等國際酒店品牌應該早已習慣中國房企的大起大落。

佛山希爾頓酒店，並不是今年第一家被業主拋售的希爾頓酒店。

據克而瑞統計，截至2024年10月末，全國重點城市億元以上獨棟酒店項目掛牌總量較9月末增加16.1%，增幅創年內新高。

▊ 克而瑞

近期，多家酒店上架拍賣，9月酒店項目拍賣數高達72家，僅有5家酒店項目成交。

其中，拍賣價格在億元以上的酒店有24家，位於濱海新區中新天津生態城的世茂希爾頓酒店也在其中，起拍價為8.16億元。

10月，中國金茂以18.49億元的價格出售三亞希爾頓酒店。

而這還是集中在北上廣等一線城市，在二三線城市以及中小地產商手中，有更多大量運營欠佳或閒置的傳統五星級酒店，亟需更有經驗的運營方接手盤活。

在行業進入存量市場的當下，恐怕絕大多數地產系的高星酒店未來都得新覓東家了。

能溢價大賣的高星酒店只是少數

其實，現在這種行情下，想溢價大賣並不只碧桂園一家。

今年6月，起拍價3.2427億的上海黃浦原華美達酒店遭瘋搶，一小時進行了19輪舉牌，最終以4.26億的價格成交，溢價1億成交，且還高出第一次拍賣流拍時的價格。

近年來，高星酒店資產交易火熱，到底是什麼決定了賣價？

業內人士指出，酒店拍賣時價值錨定的核心要素有二：

一是酒店的綜合毛利率（當下運營能力），即GOP率，綜合行業研究機構的分析數據，五星級及以上酒店的GOP率指標合格線應為35%。

二是資本化率（未來預期收益），也是投入資本的現金回報能力指標。成熟市場高星級酒店的資產回報率合格線為6%，6%也是成熟資本市場中酒店資產證券化的上市回報要求。

雖然有溢價大賣的高星酒店，但擺上貨架的待售酒店只增未減。

有數據顯示，近年來法拍酒店掛牌一整個節節攀升，但是再看看交易趨勢，慘不忍睹。

▊ 盈蝶

據盈蝶諮詢數據顯示，近年來全國酒店整體拍賣項目情況並不好，流拍基本是常態。

有業內人士指出，高星酒店畢竟是大宗土地交易，買家們大都保持謹慎態度，一方面受制於自身的資金實力和運營水平，另一方面傳統高星酒店背后複雜的債權關係和僵化的運營機制都是需要綜合考慮的因素。

因此，傳統高星酒店流拍很正常，但比起波動頻繁的金融市場和空置率居高不下的寫字樓資產，稀缺核心地段的優質酒店當下仍能受到避險資金與急需資產配置的金主們的青睞。

隨着房地產行業進入調整期，曾經與房企捆綁緊密的地產酒店也如此。

當地產酒店走下神壇，狂熱在消失，理性在迴歸。

可以肯定的是，物競天擇，市場過剩競爭下，地產商為主導的傳統高星酒店頻繁被交易更像是一場推陳出新的市場格局重塑，註定會有陣痛期。