老闆將物企債務悄然轉移了

登錄新浪財經APP 搜索【信披】查看更多考評等級

文/樂居財經 徐酒眠

當過工人、做過文員、倒賣過電腦，憑着敏鋭嗅覺踏中舊改風口在房地產行業打下江山。川系商人鄒康，多年來一直隱身在德商背后運籌帷幄，處事異常低調。但他善用拆牆術，卻在行業流傳很廣。

11月18日，鄒康控股的上市物企德商產投服務（02270.HK），刊發了一則債務轉讓及債務清償公告，這筆關聯交易輾轉繞了一大圈達成：

德商產投服務「被迫收購」成都成華區的一處商業物業，抵償了約2322.5萬應收款。

地產行業流動性危機席捲，德商未能倖免，與物企的關聯交易付款困難。最近兩年，德商產投服務多次接手關聯方車位等重資產。

2022年10月25日，從關聯方手中購買320個停車位，對價1560萬元。

2023年12月22日，再度攬入關聯方1512個車位，總代價5164萬元，按等額基準抵銷應收款。由於這框車位進賬，今年上半年，德商產投服務的存貨激增228.16%至6515.9萬元。

為車位的快速去化，擴充現金流，今年9月2日，德商產投服務宣佈將向相關債務人及車位出售方退還485個停車位，並由相關債務人支付總額為1546萬元的款項。市場對其這番「減重」之舉頗為讚賞，直言其「扳回一城」。

但不到三個月，卻又再次「增重」。德商產投服務將如何利用新收的這一處商業物業，以創收回本？

抵債兜圈

梳理最新的這筆「以資抵債」，進行了頗為複雜的操作。

第一步是債務轉讓。

具體來看，鄒康最終控股的多個實體作為原債務人，將其拖欠德商產投服務的應收款，轉讓給一名獨立第三方的成都語萊。七份債務轉讓協議，涉及的應收款約為2322.50萬元。

成都語萊全稱成都語萊貿易有限責任公司，成立於2021年8月30日，主要從事(其中包括)工程管理服務及建築材料銷售。

穿透股權，成都語萊由成都凡瑞貿易有限公司全資擁有，而后者由孟天鋭100%持股。

德商產投服務表示，其董事作出一切合理查詢后所深知、全悉及確信，成都語萊及其最終實益擁有人孟天鋭，「均為獨立於本公司及本公司關連人士(定義見上市規則)之第三方」。

不過，相關資料顯示，鄒康與孟天鋭曾有過上下級關係。公開資訊中，2020年孟天鋭作為德商文商旅實業集團商業事業部總經理，曾陪同鄒康到訪光大百齡幫及旗下機構參觀交流。

根據債務轉讓協議，各原債務人向德商產投服務間接全資附屬公司成都德商提供連帶責任擔保，期限自成都語萊的應收款項履行期限屆滿之日起計，為期兩年。

各債務轉讓協議生效后，成都語萊與成都德商結清應收款項。因此才進行第二步，雙方簽訂債務清償協議，即成都德商收購成都語萊的一處商業物業，總代價2322.5萬元。

按等額基準抵銷應收款項，而對於多出來的12.8元，成都語萊選擇放棄。

公告介紹，清償物業是一宗位於成都市成華區的商業物業，總建築面積約為989.54平方米。

有意思的是，該商業物業也是成都語萊2024年3月29日從收購而來，代價約為2112.70萬元。而經過獨立估值師的評估，截至2024年9月30日，這宗物業的市值約為2560萬元。

成都語萊似乎頗具慧眼，其投資的商業物業，五個月時間市場價就「漲了」近450萬。而在這筆交易中，德商產投服務在約2322.50萬元的代價上，又少支付了12.8元，實在是划算。

清償物業未有其它信息披露，因此難以有參考。根據德商產投服務現有的寫字樓及產業園運營管理業務，清償物業大概率也是這一類型。

而相關行業報告顯示，截至今年三季度，成都寫字樓空置壓力持續高位，租金連續多個季度下降。需求側市場觀望情緒還較為濃烈，在此背景下能夠漲價的寫字樓或產業園，應該具備不小優勢。

謀求出路

在競爭愈發激烈的市場中，中小體量的物管公司很難尋到機會超車。

作為「迷你型」上市物企，德商產投服務今年以來動作頻頻，一方面修訂了股份獎勵計劃，另一方面為謀出路探索代建領域，主打一個另闢蹊徑。

今年5月20日，德商產投服務將股份獎勵計劃限額由已發行股本的8%修訂為已發行股本的12%，同時針對不同組別的合資格參與者，允許已設立或將設立多個信託，以使董事會有權將這些信託分配給董事會所釐定的有關不同組別的合資格參與者。

7月19日，德商產投服務宣佈，其全資附屬公司成都風知與鄒康控股的智慧綠色訂立股權轉讓協議，前者以25.82萬元收購后者旗下四川德商綠建工程建設管理有限公司（簡稱「德商綠建」）的100%股權。

資料介紹，德商綠建主要從事（其中包括）建築工程、建築工程設計、提供工程管理服務、房地產諮詢及規劃及設計管理等業務。股權轉讓完成后，德商產投服務預計將通過德商綠建進入代建業務領域。在公開信息中，其開了物管圈先河。

數據顯示，德商綠建交易前扭虧為盈，2023年稅后溢利約668.21萬元。

而緊隨其后，德商產投服務就與鄒康及其姐姐鄒健（最終控股股東），訂立了代建及增值服務框架協議。前者向后者的關聯公司提供代建及相關服務及其他增值服務，這筆關聯交易在2024年度的上限為1690萬元。

有行業觀察者評論：以25.82萬元的代價，撬動了上限1690萬元的代建業務，實控人深諳槓桿使用的巧妙。

除了佈局代建，德商產投服務還盯上了資產管理和不動產投資領域。

8月16日，其全資附屬公司成都風知與成都德樺企管作為聯合體，報名參與了金科股份及重慶金科重整案招募和遴選重整投資人項目。

德商產投服務表示，若成都風知順利中選，將有助於集團開拓市場，增加商業機會，提升品牌知名度。不過根據最新公佈的評分結果，其未能成為中選重整投資人。

聚焦德商產投服務的業績，今年上半年，其實現營收約2.03億元，同比增長約36.5%。

同期，錄得毛利約為6243.3萬元，同比增長約38.1%；毛利率約為30.7%，同比增加約0.3個百分點；淨利潤約為2357.9萬元，同比增長29.7%，其中股東應占利潤為2141萬元，同比增長19.9%。

對比同行，各項指標快速增長表現優異，不過其現金承壓明顯。截至2024上半年，德商產投服務的現金及銀行結余約為1.33億元，較上年末的2.11億元下降幅度達36.95%，同期，其計息銀行貸款約為975萬元。

隨着大家居、寫字樓及產業園運營管理業務開展，德商產投服務面臨的流動與非流動租賃負債亦隨之增加。今年上半年，其利息開支約為859.1萬元，租賃負債的利息佔大半，約為640.6萬元。

此外，截至2024年6月30日，德商產投服務手上的投資物業約為2.413億元，由於期內折舊開支，較20203年末的2.507億元有所減少。其中，包括持作出售或出租的一項住宅物業、多項商業物業。