增收難增利或加劇 | 2024年11月物業服務發展報告

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摘要：綜合行業內外部因素來看，上市物企2024年度「增收難增利」的情形加劇，現金流有所下滑。（報告期：2024.10.22-2024.11.22）

觀點指數A股物企披露三季報，經營現金流大幅下滑 5家A股物企公佈的三季報顯示，前三季度物企營收增速下滑明顯，經營活動產生現金流量淨額無一倖免地出現大幅滑坡；同時，期內青島西海岸新區住建局要求70個超出政府指導價收費的小區進行退費整改。綜合內部外因素，行業面臨的困境依然嚴峻。

部分物企外拓步伐穩健，世茂服務合資合作佈局新賽道 本期物企中標、進駐項目數量有所減少，但少部分物企仍保持着穩健的外拓步伐。值得一提的是，物企保持通過外部合作的方式佈局和開拓新賽道，世茂服務通過與海南自在充成立合營公司，開啟充電站業務佈局。

萬物雲「增重」，綠城服務「減負」 期內與物業公司相關的股權交易熱度有所延續，其中萬物雲接受關聯方萬科武漢商業項目50%股權抵債，增加了持有資產負擔。而綠城服務選擇收縮重資產投資，迴歸園區服務主營賽道，獲得更多的調整空間。

核數師更換頻繁，二級市場急轉直下 下半年以來，先后有十多家物企更換了核數師，觀點指數認為一定程度上反映了物企不願意再支付不菲的上市合規成本，更願意選擇最經濟實惠的中介機構的趨勢；二級市場方面，本期40家樣本物企平均區間跌幅為5.91%，環比上期大幅下滑。

A股物企披露三季報，經營現金流大幅下滑

截至10月末，觀點指數重點監測的5家A股上市物企均已披露三季報，前三季度除招商積余仍然保持營收及利潤雙增之外，其它4家物企的淨利潤均有不同幅度的下滑，其中中天服務淨利潤同比下滑84.55%至0.03億元，幅度最大；南都物業則錄得營收與淨利潤「雙降」。

儘管整體營收保持增長，但對比上年同期增速明顯下滑，頭部企業也不例外。例如招商積余前三季度的營收為121.6億元，同比增長12.01%，增速較上年同期下降6.28個百分點。此外，中天服務前三季度的營收為2.64億元，同比增長6.01%，增速同比下滑11.64個百分點，降幅最大；其次是特發服務，增速同比下降10.41個百分點，錄得營收20.83億元。

根據公告，南都物業前三季度淨利潤下滑47.33%，主要系安邦護衞股價下跌，確認公允價值變動損益所致。中天服務則是由於投資者訴公司虛假陳述案件，計提預計負債所致，具體為三位自然人原告以虛假陳述導致投資損失為由起訴被告中天服務，該公司於2024三季報中按涉案金額的50%計提預計負債1896.56萬元。

相較於營收和淨利潤指標，5家物企的應收賬款較年初大幅增長的同時，經營活動產生的現金流量淨額卻無一倖免地出現大幅滑坡，更能反映當前行業面臨的困境。前三季度除特發服務外，其它四家物企經營現金流出均大於流入，表明企業的盈利並未完全轉化為現金流入，盈利質量存在下滑問題。

其中，中天服務和招商積余前三季度經營活動產生的現金流量淨額分別為-6706萬元和-10.99億元，同比分別下滑885.71%及421.97%。前者解釋稱主要是公司預收款減少，應收款、支付勞務成本增加所致。后者主要是購買商品、接受勞務支付的現金流出同比增長11.8億元所致。觀點指數認為，這與該公司業務規模擴大有關。但招商積余也存在甲方結算效率及周期延長的情況。

儘管上述5家物企不能代表整個物管行業，但一定程度上反映了今年以來行業面臨的經營壓力進一步加劇。其中，部分地方政府部門將住宅物業服務看作重要民生工程進行價格規範，「降費潮」以及物業費延迟繳納等情況對行業影響較大。

期內，青島西海岸新區住建局一份《告誡函 》流出，當中認定在西海岸新區有70個超出政府指導價收費的小區，涉及多家頭部物企相關項目，有關部門要求各物業服務方在10月31日前完成收費標準的調整及公示，並儘快完成退費整改等工作。綜合行業內外部因素來看，上市物企2024年度「增收難增利」的情形加劇，現金流有所下滑。

部分物企外拓步伐穩健，世茂服務合資合作佈局新賽道

觀點指數繼續追蹤物企的項目拓新情況，環比上個報告期來看，本期物企中標、進駐項目數量有所減少，但少部分物企仍保持着穩定的外拓步伐，在各類細分業態上取得成果。可以看出，商辦、產業園、學校及公建類等To B和G端的項目是企業拓展的主攻方向，住宅類顯得比較冷淡。

其中，保利物業11月初宣佈先后進駐「上海航融盛通大廈、武漢新長江傳媒大廈、虎牙四城職場內服、廣聯達集團廣州辦公樓」四大商辦項目，主要通過提供專業化、標準化的綜合物業管理服務，為企業發展做好后勤服務保障。

以上海航融盛通大廈與虎牙四城職場內服來觀察，前者已通過「美國LEED金級」預認證和「國家三星級綠色建築設計標識」認證，保利物業將為該項目提供房屋建築及設施設備的日常維修、秩序維護、環境管理及客户服務業務。后者要面對分散於廣州、佛山、深圳、武漢四城的職場項目，需要保利物業在複雜環境下的綜合管理能力、快速響應機制，以及服務標準化與個性化之間的融合與平衡。

資料顯示，針對商辦服務，保利物業早在2018年便建立「星雲企服」品牌，致力於提供物業管理、資產管理與企業服務三位一體服務。2024年7月全新發布了「超級快充」服務模式，在原有商辦物業服務的基礎上，更強調生產性服務的支撐，以嵌入企業生產生活多空間的方式，為企業提供生產、經營、辦公、生活等全鏈條的連續性保障。同時，還與清華大學集團團隊開啟IEIM（綜合能源智慧管理）全鏈合作，建設自主可控的綠色供應鏈，創建新型能源智控體系。

總體上，保利物業希望藉此助力開拓高端製造業與戰略新興產業客户，加速IFM綜合設施設備服務佈局。

期內，物企仍然保持通過外部合作方式佈局和開拓新賽道，該類舉措有利於企業間實現優勢互補與資源共享。相較於收併購等形式，物企分擔的風險更小，在實現戰略目標上更具有靈活性。

10月31日，世茂服務公告稱間接全資附屬公司成都世茂天成與海南自在充新能源科技有限公司同意成立合營公司。其中，成都世茂天成將出資1.96億元，海南自在充將出資剩余2.04億元，分別擁有49%及51%的股權。新公司將專注於在中國建設、安裝施工、運營及投資電動車充電站及其相關業務。

觀點指數認為，物企作為社區、商業或產業園等場景的主要服務方面，在場地資源和用户基礎方面擁有天然優勢，佈局充電站業務可以成為重要的業績增長和服務提升點。

當前，亦有不少物企已躬身入局，但佈局場景主要是社區。例如碧桂園服務2024中報提及與眾多生態鏈夥伴攜手合作，在近場零售、小區充電、小區保險等小區服務邊界不斷探索和發力；雅生活2023年ESG報告提及，其聚焦智慧照明和充電樁等多元業主增值服務，在社區內提供各類便民服務。

萬物雲「增重」，綠城服務「減負」

本期，與物業公司相關的股權交易熱度有所延續。值得關注的主要是萬物雲以1.5億元收購萬科武漢商業項目50%的股權，接受「以資抵債」的現實；以及綠城服務出售2019年收購的澳洲早教公司部分股權，及時止損、收縮重資產投資。

「以資抵債」是近年來物企在關聯方出現流動性困難時被迫接受的一種選擇，包括金科服務、京城佳業、宋都服務、鑫苑服務、德商產投服務等均受此影響，進行了不同程度的「增重」，而萬物雲則有「適當持有一些重資產」的新戰略規劃。

從另一層面考察，物企與關聯方「剪不斷理還亂」的關係仍將存在。數據顯示，萬物雲一直主動降低與萬科之間的關聯交易比例，已經從2021年的19.2%降至2024中期的10.1%，而來自關聯方的貿易應收款卻在顯著增長。

觀點指數了解到，萬物雲管理層在2023年業績會上提出「‘蝶城+社商’的構想，希望在蝶城範圍內尋找經營不太好的社區商業進行改造。9月30日，萬物雲還更改了IPO募資用途，將7億元重新分配至「通過基金投資等方式探尋有發展潛力的物業標的（含經營性資產投資）等」。

此次收購的武漢新唐廣場較為優質，主要包括服務、零售、餐飲、娛樂等業態，租户中有摩爾影院、中百超市、合時健身、海底撈和星聚會KTV等。截至2024年8月31日，該項目的節點出租率達到90.5%，單位日租金為3.06元/平方米。同時，該項目位於萬物雲武漢唐家墩蝶城中，符合其打造「蝶城+社商」模式的願景。

期內，在收併購上沒少踩坑的綠城服務卻在考慮剔除重資產對其盈利能力的拖累，宣佈出售所持有MAG部分股權。其中約11.64%的股本出售予Montessori Academy信託的受託人，代價為1620萬澳元；另外MAG同意回購約10.78%股本，回購價1500萬澳元，以上所得款淨額共3120萬澳元（約合人民幣1.477億元），將用作一般營運資金。

理由是：原本計劃透過MAG的澳洲教育系統及商業模式支持其中國幼兒教育相關業務大規模發展，如今預期該目標無法短期內實現，因而選擇出售。但綠城服務提及將與MAG繼續探索更符合雙方利益的新合作方式。

觀點指數認為，綠城服務在早年探索社區增值服務增長點過程中，大面積採用重資產模式進行運營，給營收和利潤帶來壓力，因而需要回歸園區服務主營賽道，獲得更多的調整空間。

核數師更換頻繁，二級市場急轉直下

下半年以來，先后有十多家物企更換了核數師，理由主要有兩個方面，一是核數師自身違法受到處罰，市場聲譽大打折扣，無法正常履職，主要包括羅兵咸永道及開元信德；另外是物企無法就審計費用與核數師達成共識。

一定程度上，更換核數師反映出當前物企不願意再支付不菲的上市合規成本，更願意選擇最經濟實惠的中介機構；這主要受兩個方面影響，一是大部分港股上市物企市值、股價不斷降低，成交量日益低迷，失去再融資的功能，企業或只想維持上市地位；另外，這也符合多數企業內部降本的要求。

例如，碧桂園服務2023年度審計單位為羅兵咸永道，審計費用達到1528萬港元；10月21日，該公司已決意委任德勤•關黃陳方會計師行為核數師，考慮的因素包括其審計團隊為聯交所其他上市公司處理審覈工作的豐富經驗、行業知識及技術能力；以及德勤所提議的審覈費用等。

二級市場上，物業股迎來急轉直下，恆生物業服務及管理（HSPSM.HI）近一個月跌幅為7.44%。同時，環比上個報告期平均區間漲幅19.87%，本期40家樣本物企平均區間跌幅為5.91%，市盈率(TTM)均值也較上報告期末的7.05倍下降至本期末的6.38倍。

頭部企業市值明顯下滑，華潤萬象生活總市值跌破700億港元關口，至687.03億港元；萬物雲、碧桂園服務、保利物業、中海物業及綠城服務下降幅度不同，大體在3.88億港元-29.56億港元之間。

11月18日，碧桂園服務也宣佈了市值管理計劃。一方面，該公司宣告股份獎勵計劃正式生效，據此可授出的最高股份數目不得超過1.09億股，約佔公司於採納日期已發行股本的3.26%，旨在激勵核心人才並獎勵對公司有貢獻的參與者。

另一方面，碧桂園服務將根據一般授權在公開市場回購不超過3.34億股股份，涉及數量不超過股東周年大會當日已發行股份總數的10%。管理層認為，這展示了對公司未來發展的信心及對股東利益的重視。

（轉自：觀點）