高盛看空Redfin：「負擔能力可能取決於房地產復甦」

高盛分析師Michael Ng，CFA，周一將Redfin Corp.(納斯達克股票代碼：RDFN)的評級從中性下調至賣出，理由是競爭加劇、代理商佣金壓力以及美國房地產市場的負擔能力挑戰。

根據專家的説法，儘管美國房地產市場仍然疲軟，但Redfin目前篩選出了豐厚的估值。

過去12個月里，Redfin股價上漲了22%，落后於S和S 29%的漲幅。該股目前的股價是其2025年企業價值對EBITDA(EV/EBITDA)的88倍，遠遠高於Compass Inc.(Nasdaq：COMP)的14倍和Zillow Group(NASDAQ：ZG)的25倍。

根據全美房地產經紀人協會(NAR)的數據，「住房負擔能力是有記錄以來最差的。」

高盛基於每月抵押貸款還款額與美國家庭收入中位數的比率，結合房屋銷售價格中位數和30年期固定抵押貸款利率，顯示負擔能力處於至少2004年以來的最差水平。

截至2024年11月，30年期固定抵押貸款平均利率為6.79%，較一年前的7.5%略有下降。儘管房價有所下降，但由於房價居高不下和收入增長停滯不前，人們的負擔能力仍然受到嚴重製約。

NAR數據顯示，2024年9月，美國現房銷售同比下降3.5%，經季節性調整后摺合成年率(SAAR)為384萬套--這是自2010年疫情爆發以來的最低增速。

房利美預計，2025年美國現房銷售將反彈11%，達到450萬套SAAR。然而，Ng認為這一前景存在風險，理由是抵押貸款利率居高不下，房價難以承受，收入增長有限。

「我們認為負擔能力可能會拖累樓市復甦，給預測帶來風險，包括房利美對2025年美國現房銷售450萬套的預測，」Ng寫道

整個房地產行業不斷下降的代理佣金率對Redfin的商業模式構成了另一個挑戰。

在2023年Sitzer/Burnett訴NAR案做出裁決后，截至2024年10月，買家代理佣金降至2.34%，為Redfin的收入增長帶來了額外的阻力。

行業代理佣金壓力可能會導致Redfin進一步降低佣金，或者隨着其低佣金模式變得不那麼差異化而導致逆風轉換，Ng説。

在租賃領域，在美國租賃空置率上升的推動下，Redfin 2023年的收入同比增長19%，2024年第三季度達到6.9%。

然而，來自Zillow的競爭正在加劇。Zillow的租賃收入同比增長30%，達到4.3億美元，令Redfin的2.01億美元(+14%)相形見絀，Zillow繼續投入巨資擴展其平臺。

Zillow更大的規模和增長可見性，將打擊Redfin的利潤。

2024年第三季度，該公司房地產服務毛利率同比下降260個基點，至27.8%，低於普遍預期。

高盛寫道：「隨着Zillow等規模更大、資本更充裕的競爭對手也在尋求租賃業的機會，Redfin租賃公司的競爭正在加劇。」

Ng還指出，Redfin的「Redfin Next」計劃為自營銷售提供高達75%的佣金分成，這是利潤率壓力的關鍵驅動因素。

市場反應：周一，Redfin的股價下跌3.82%，至8.05美元，創下三個月來的最低水平。高盛分析師Ng預計Redfin股價12個月的目標價為6.50美元，跌幅為23%。

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照片。T.Schneider通過Shutterstock