融創要對超百億境內債二次重組，出險房企化債依然艱難

樓市好轉不僅能提升行業信心，也有助於出險房企化解債務風險。

融創中國（01918.HK）正式公佈了境內債二次重組的初步計劃，總規模超過百億元。

11月14日晚間，融創中國發布公告稱，鑑於其全資附屬公司融創房地產整體經營現狀，擬初步計劃為債券持有人提供整體債務重組方案，包括現金要約收購、股票或股票經濟收益權兑付、以資抵債和全額長展期共四個選項。

根據融創房地產的境內債規模，這次債務重組的總規模約154億元。

方案重點在削減債務

融創公佈的現金要約收購方案顯示，融創房地產計劃使用現金，預計按照每張標的債券面值18%的價格發起現金要約購回，累計購回所使用的現金總金額預計不超過8億元；接納標的債券本金上限約44億元，現金支付預計不晚於持有人會議通過並完成相應登記后的20個交易日。

這一方案相當於用8億元的現金回收票面價值44億元的債券，如順利執行，融創能直接減少36億元的債務。

融創給投資者的第二個選項為股票或股票經濟收益權兑付方案。融創房地產將協調控股股東融創中國在中國香港向特殊目的信託增發約4億股的股票，以股票變現所獲等額境內資金淨額，償付選擇本方案的債權人，完成股票變現時間為12個月。這一選項接納標的債券本金預計約30億元。

在該選擇中，每100元人民幣面值標的債券對應融創中國股票的數量約13.5股，以融創最新股價計算，約和35.24港元。截至11月15日收盤，融創中國股價為2.6港元/股，當日下跌1.52%，總市值約240億港元。如果選擇這一方案的債權人，會極為關注融創后續的股價走勢。

此外，融創還提供了以資抵債選擇，預計每100元人民幣標的債券面值置換35元信託份額，該選項標的接納的債券本金上限約41億元。

以上三種選擇總計能接納115億元債券本金，剩下約39億元債務可以選擇長展期。展期期限將到2034年6月9日，本金部分自2029年12月9日起每半年現金支付，利息統一降低至1%左右。

從目前房地產行業的企穩形式和融創的實際經營狀況來看，這次債務重組通過有一定可能性。融創內部人事對銀柿財經表示，希望能順利通過，公司也是盡最大努力了。

債權人能否同意，接下來融創還需做大量溝通工作，目前公佈的僅是初步方案，還有調整的可能，能否最終完成重組，同樣具有未知性。

從債權人的角度來看，這次重組方案給出的條件也需要考慮。一位債權人告訴銀柿財經，融創公佈的現金方案相比11月初提出的按票面價15%的價格回購，有了些許提高，但這畢竟是二次展期，債權人也有時間和資金成本，回購價格上可能會希望融創再努力提高點。

「另外長展期方案要五年后才支付本金，時間更長了，並且利息也就1個點，到時候能否兑付有了更大未知數，可能會盡量選擇前三個選項，及早止損退出。」

對融創來説，如果能順利完成二次重組，不僅能再次緩解公司的債務壓力，還能削減不少債務規模。

接近融創的人士告訴銀柿財經，如果這次方案能順利通過，融創能削減約一半左右的境內債務，並且今后5年內將暫時無兑付壓力，還可以避免短期內再違約，讓公司繼續將有限資金放在保交樓和日常運營上。

融創是在2023年1月初完成了總計160億元的境內債券整體展期方案，並在同年底完成了境外債重組，整體化解境內外債務約900億元，是出險房企中較早完成境內外債務重組的公司。

不過從境內債券展期至今，房地產行業大環境並沒有明顯改善，融創不僅總體銷售規模繼續下滑，資產狀況和融資環境也沒有好轉，債務問題依然嚴峻，短期償債壓力也不小。

融創公佈的中報顯示，截至今年上半年，其總有息債務規模下降至2774.3億元，較2023年年末減少約4億元。有息債務期限方面，一年內的計息負債共有1934.9億元，一至五年的負債為730.5億元，五年以上的負債為108.9億元。

因此融創在2024年半年報中提出，鑑於市場恢復情況持續不及預期，公司已將原本應於2024年6月及9月兑付的境內公開市場債券本息，展期至年底支付，同時推動綜合、長期解決方案。這就有了此次的二次重組方案。

房企艱難化債

除了融創外，其他此前完成債務重組的出險房企也面臨同樣境況，即在公司現金流狀況沒有改善的背景下，繼續尋求債務重組。

今年下半年以來，已經有富力地產（02777.HK）和龍光集團（03380.HK）向外表示要與債權人溝通，繼續推進債務化解工作。碧桂園在去年完成全部境內債重組后，也因今年現金流持續下滑，計劃開啟二次展期。

對於這些房企普遍面臨的債務難題，市場分析認為，主要是房地產市場低迷，銷售端收入減少，導致現金流繼續惡化，難以滿足原有債務重組計劃中的資金支出，因此需要與債權人再次溝通，並通過更加寬松的方案來應對資金下滑的風險。

從市場流傳的方案來看，這些房企與融創公佈的大致類似，希望在二次重組債務中重點能削減債務規模，再輔以部分債務更長期限的展期。

如果二次展期都能成功，不僅能再次減輕這幾家房企本身的現金流壓力，也會給行業內其他出險房企提供借鑑意義。

中指研究院指出，近期融創等房企的二次債務重組對於其他出險企業債務重組和風險化解有較強的參考價值。折價回購、債轉股等選項能夠從源頭減少債務規模，有助於企業儘早走出債務危機。

縱觀目前地產行業內已出險房企的生存狀況，能進行二次展期的都是擁有一定談判空間和資產價值的企業，而有些房企因無力化解債務危機走向了退市。

11月11日，出險房企祥生控股（02599.HK）、上置集團（01207.HK）正式在港交所退市。在10月29日，佳源國際（02768.HK）、大唐集團（02117.HK）和大發地產（06111.HK）也集體從港交所退市。

這些房企的退市原因基本相似，都是未能在復牌截止日期前履行復牌指引，未能發佈財務業績報告。而深層次的原因，還是債務問題無法推進，也拿不出解決方案。

從2021年房地產行業進入深度調整周期后，已經有60多家上市房企發生債務違約。這些房企此后都進入到漫長的債務重組階段。

因此從房地產行業化解風險的角度來看，出險房企能與債權人達成一致，將債務重組成功，也有助於釋放行業整體風險。中指研究院認為，這些企業要真正走出債務危機，除了自身努力外，還需要樓市回暖支持，企業經營狀況獲得改善后才能夠避免重複展期。

從9月底至今，一系列支持房地產企穩回升的刺激政策已接連出台，10月份的樓市成交已出現好轉跡象，這將提升地產行業信心，也有助於出險房企化解債務風險。