約81億！瑞安房地產搬來險資救星

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業績下滑的瑞安房地產，搬來了險資當救星。

11月5日晚，瑞安房地產宣佈了一項重組計劃，優化其項目公司楊浦中央和創智天地現有股東之間與項目資產相關的投資控股架構。

根據協議，瑞安房地產旗下多個附屬公司與寧波基金、楊浦知識創新計劃成立一家有限合夥企業，合計出資額約為81.26億元。

通過一系列複雜交易后，合營企業、上海瑞安投資、寧波基金及楊浦知識創新將分別擁有上述有限合夥企業約0.01%、46.79%、44.97%及8.23%的合夥權益，且有限合夥企業將不會成為瑞安房地產的附屬公司。

同時楊浦中央及創智天地將分別由有限合夥企業和楊浦知識創新擁有99%和1%的權益。

這也就意味着，瑞安房地產失去了楊浦中央及創智天地兩家項目公司的控制權，其財務業績將不再於財務報表內綜合入賬。

「有限合夥企業的設立為公司在境內獲取收購貸款提供了新機會。」瑞安房地產表示，這一舉措便於公司能夠以更有利的商業條款為投資進行再融資，從而提高投資回報。同時，通過將人民幣收入與新的境內人民幣融資結合，消除外匯風險及錯配。

根據公告，合營企業即上海添昫創盛企業管理有限公司，由上海瑞安投資及楊浦知識創新分別擁有66% 和34% 的權益；寧波基金由中國人壽擁有約 90% 的權益；楊浦知識創新則由上海市楊浦區國資委全資擁有，其持有楊浦中央 13.2% 股權。

據公開資料顯示，項目公司楊浦中央全稱為上海楊浦中央社區發展有限公司，擁有上海市楊浦區淞滬路、大學路、偉德路及錦建路多幅土地及物業，包括辦公樓、零售商鋪及停車位，可出租建築面積合計爲 16.75萬平方米（不包括停車位）。

另一項目公司創智天地全稱為上海創智天地發展有限公司，擁有上海市楊浦區偉成路、政學路及錦創路多幅土地及物業，包括辦公樓、零售商鋪、酒店及停車位，可出租建築面積合計爲 8.53萬平方米（不包括停車位）。

將兩個優質資產項目相繼擺上貨架的背后是瑞安房地產日漸趨緊的現金流。瑞安也曾在年報中表明公司存在財務風險，包括流動資金風險，融資風險，違約風險。

瑞安房地產在上海都是大型舊改項目，周期長，資金需求量大。近兩年其一直通過出售物業回籠資金，同時降低負債。

今年上半年，瑞安房地產實現營業收入20.73億元，同比減少68%；淨利潤1.83億元，同比減少80%；公司股東應占溢利7200萬元，同比減少88%。報告期內，公司淨資產負債率微升至53%，而現金及銀行存款為105.43億元。

今年8月份償還了4.94億美元債后，瑞安房地產還剩下兩筆存續美元債，金額接近9億美元。截至2024年8月29日，瑞安房地產已償還境外債務合共406億元。瑞安房地產投資總裁孫希灝透露，公司償債高峰將出現在2025年，屆時大約會有86億元的債務到期，短期內有一定的壓力。

「目前房地產市場仍處於調整期，但對未來市場有信心。」羅康瑞表示，瑞安房地產將會以更為審慎的態度選擇投資發展機會，未來的業務重心將繼續聚焦長三角和大灣區的一線城市，尤其是上海。

（轉自：不良資產行業觀研）