華泰 | 地產：房貸利率下降有望加速基本面企穩

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（來源：華泰證券研究所）

9月以來，金融組合拳、政治局會議為房地產市場「止跌回穩」注入強心劑，各部委協同有望加速市場預期修復和基本面企穩，城中村改造啟動帶來新思路。房地產市場預期修復和基本面企穩有望在政策加持下提速。

9月百城首套、二套房貸利率均環比下降，放款速度亦小幅加快

9月百城首套、二套房貸平均利率環比8月下降3、7BP至3.26%、3.63%，保持為2014年以來最低水平。百城放款周期為29天，環比8月加快1天，處於2019年以來較快水平。目前首套、二套房利率最低水平均已降至3.0%。首套房方面，50城中，佛山、南京、蘇州、紹興、東莞、常州、廣州均已降至3.0%。二套房方面，50城中南京最低，為3.0%，紹興、徐州次之，約3.1%。隨着10月LPR進一步下降25 BP，10月房貸利率有望延續降低。

9月以來，金融組合拳、政治局會議為房地產市場「止跌回穩」注入強心劑，各部委協同有望加速市場預期修復和基本面企穩，城中村改造啟動帶來新思路。房地產市場預期修復和基本面企穩有望在政策加持下提速。

風險提示：行業政策風險；行業下行風險；部分房企經營風險。

本周觀點

房貸利率：9月百城首套、二套房貸利率均環比下降，放款速度亦小幅加快。9月百城首套、二套房貸平均利率環比8月下降3、7BP至3.26%、3.63%，保持為2014年以來最低水平。百城放款周期為29天，環比8月加快1天，處於2019年以來較快水平。

城市層面：目前首套、二套房利率最低水平均已降至3.0%。首套房方面，50城中，佛山、南京、蘇州、紹興、東莞、常州、廣州均已降至3.0%，銀川、呼和浩特、貴陽與西安等城市最高，為3.5%。從調降力度來看，本月蘭州利率降低最多，環比8月調降35BP。二套房方面，50城中南京最低，為3.0%，紹興、徐州次之，約3.1%，目前僅有哈爾濱、長春等10個城市二套房貸利率在4%左右，這些城市二套房貸利率或仍有進一步調降的空間。此外，隨着10月LPR進一步下降25 BP，10月房貸利率有望延續降低。

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數讀一周樓市

一周政策匯總

新房與二手房成交

10月1日-25日54城新房銷售面積同比下降3%，其中一線上升12%，二線下降13%，三線上升10%。年初至今54城新房銷售面積累計同比下降33%，其中一線下降23%，二線下降36%，三線下降25%。

10月1日-25日26城二手房成交面積同比上升12%，其中一線上升69%，二線下降4%，三線上升33%。年初至今26城二手房累計同比下降1%，其中一線上升11%，二線下降5%，三線上升8%。

庫存與推盤

10月14日-10月20日21城庫存面積四周滾動環比上升0%，同比下降5%。其中一線環比上升2%，同比上升3%；二線環比下降0%，同比下降7%；三線環比下降1%，同比下降7%。21城去化速度為98周，四周滾動環比放緩9周，同比放緩15周。其中一線去化速度為69周，四周滾動環比放緩8周，同比放緩11周；二線去化速度為92周，四周滾動環比放緩8周，同比放緩11周；三線去化速度為166周，四周滾動環比放緩11周，同比放緩40周。

10月14日-10月20日31城推盤面積四周滾動環比上升0%，同比下降16%。10城新開盤去化率為62%，四周滾動環比上升4.3個百分點。其中一線去化率78%，四周滾動環比上升1.3個百分點；二線去化率55%，四周滾動環比上升10.8個百分點。

土地市場

10月1日-10月20日百城住宅類土地供應建面同比上升7%，年初至今累計同比下降32%，其中一線下降50%，二線下降37%，三線下降26%。

百城住宅類土地成交建面同比下降23%，年初至今累計同比下降26%，其中一線下降52%，二線下降24%，三線下降24%。

百城住宅類土地成交樓面價同比下跌15%，年初至今累計同比下跌16%，其中一線上漲23%，二線下跌21%，三線下跌9%。

百城住宅類土地溢價率為5%，環比上升0.1個百分點，其中一線、二線、三線溢價率分別為0%、2%、7%。

行業政策風險：宏觀流動性的變化、因城施策的調控政策存在不確定性，在新發展模式的指引下，住房、土地、金融、財税等房地產相關領域的制度存在調整優化的可能，都可能對房企經營造成擾動。

行業下行風險：房地產行業規模高峰可能已經過去，部分區域銷售、拿地、新開工、投資等關鍵指標存在趨勢性下行風險。

部分房企經營風險：若經營和融資性現金流修復低於預期，部分房企仍可能面臨較大的資金鍊壓力，進而出現經營困難等問題。

研報：《重點城市房貸利率跟蹤-2024.9》2024年10月27日

研究員 陳慎 S0570519010002 BIO834  

研究員 劉璐（金麒麟分析師） S0570519070001 BRD825  

研究員 林正衡 S0570520090003 BRC046  

研究員 陳穎（金麒麟分析師） S0570524060002