股權交易回溫 | 2024年10月物業服務發展報告

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摘要：從報告期內的股權交易情況來看，物業公司或環衞服務公司的估值仍處於低位。（報告期2024.09.18-2024.10.22）

觀點指數 股權交易熱度回溫，總體估值仍處於低位 近期，與物業公司相關的股權交易熱度有所回溫。值得一提的是，碧桂園服務向萬達方回售了珠海萬達商管約1.49%的股權，回籠資金31.42億元。同時，從世茂服務及ST明誠（維權）所涉的交易情況來看，物業公司或環衞服務公司的估值仍處於低位。

金科服務獲資產抵債，部分物企拓新表現不凡 9月末金科服務宣佈計劃通過收購主要股東金科股份的資產來抵消約16.38億元人民幣的應收款；觀點指數觀察到，博裕成為金科服務單一大股東之后，金科服務的獨立性逐漸增強。另外，三季度招商積余、世茂服務、深業運營、金碧物業、永升服務等物企的拓新表現亮眼。

招商系迎政策回購，二級市場大幅好轉 期內，招商系推出回購計劃，其中招商積余計劃回購資金上限1.56億元，回購股份將註銷以減少公司註冊資本。觀點指數認為，此次回購主要系集團層面對國家政策的響應。港股市場上，本期物業股行情較此前四個報告期表現大幅好轉，但仍存在被低估的情況，截至期末樣本物企市盈率(TTM)均值仍保持個位數（7.05倍）。

股權交易熱度回溫，總體估值仍處於低位

公開市場上，9月以來共發生6宗與物業公司相關的股權交易案例，熱度環比有所回溫。其中力量發展、中交地產和ST明誠均是向關聯方收購物業標的，目的各有不同，但均認可輕資產型公司的穩定性。世茂服務是將所持的一家智慧環保解決方案公司60%股權以2.5億元出售予獨立第三方，主要原因是各股東間經營理念出現分歧。碧桂園服務則抓住窗口期，向萬達方回售了珠海萬達商管約1.49%的股權，回籠資金31.42億元。

經營性現金流是碧桂園服務2024H1滑坡嚴重的指標之一，同比下降了87.7%至2.7億元。主要系三大因素所致，一是資金流入，風險客商和小業主收繳率偏低，淨利潤下滑；二是受經濟環境等因素影響，預繳物業費有所下降；三是日常經營活動產生階段性資金波動。

其2024中報提到，良好的現金流仍是公司的核心目標之一，因而收縮財務性投資規模利好碧桂園服務。今年2月，該公司還終止了對合富輝煌的收購，按照計劃其要再收購合富輝煌已發行股本約10.63%，並同意認購合富輝煌配發的約0.27億新股，總代價1.58億港元，彼時完成后持股比例將由25%增至38.1%，躍升爲合富輝煌第一大股東。

按照協議，萬達方應在今年年底前收購碧桂園服務所持珠海萬達商管股份，但由於萬達方長期陷於流動性壓力，碧桂園服務此次做了更穩妥的選擇，即在近期萬達方新的戰投增資落地后，便收回絕大部分股權投資。目前碧桂園物業香港仍持有0.31%股份，以此次回售成本每股29.1元計算，價值約6.4億元。

2023年以來，萬達商管對外轉讓了至少26家公司的控制權，涉及位於北京、上海、廣州、珠海等地多家萬達廣場。報告期內的9月23日，新華保險、中金資本還接盤了南京萬達茂。一系列動作均緩解了萬達的資金壓力，也讓碧桂園服務找到一個解套的窗口期。

從報告期內的股權交易情況來看，物業公司或環衞服務公司的估值仍處於低位。

具體來看，世茂服務以2.5億元出售其在2021年收購的無錫市金沙田科技公司60%股權予無錫遠遊環境科技公司。公告顯示標的公司2023年度除稅后利潤為5396.4萬元，以利潤60%即3237.84萬元計算，此次交易的市盈率約7.73倍；同時標的公司100%股權截至2024年6月30日止以市場法計算的估值為4.09億元，對應未經審覈資產淨值約為6.02億元，市淨率僅為0.68倍。

ST明誠計劃出資4601.35萬元收購湖北聯投城運所持湖北清能碧桂園物業公司51%的股權，藉此擁有專業的物管服務團隊，為公司開拓的活動策劃、演藝演出、影院劇場等文化娛樂業務提供更有力的支持，同時全面提升空間運營板塊資產質量和服務水平，從而實現空間運營與文化傳媒之間的垂直整合時，也能打破行業之間的壁壘，逐步提升公司的品牌效應。

公告介紹，湖北清能碧桂園物業公司主要業務為基礎物管服務、案場服務、其它非業主增值服務和社區增值服務。其服務項目集中於湖北、廣東、海南、重慶等地，截至2024年7月31日已簽約合同項目共41個，簽約面積為650.22萬平方米，目前已進場的在管項目共38個，在管面積共計473.55萬平方米，其中住宅類項目29個，在管面積364.64萬平方米，公建類項目6個、在管面積92.64萬平方米，其他項目3個，在管面積16.27萬平方米。

按照股東全部權益評估值與2023 年度經審計后的淨利潤計算，湖北清能碧桂園物業公司交易對應的市盈率為4.72倍，市淨率為2.08倍。相比之下，近年國內可比並購交易案例市盈率以及市淨率平均值為11.84倍和3.58倍。

據觀點指數觀察，2024年物業公司收併購案例較去年相比有增長的態勢，並呈現出地域化擴張和專業能力整合的特徵。例如今年年初金茂服務收購北京潤物嘉業全部股權，該公司超過80%的在管項目集中於京津冀和西安，助力金茂服務擴大了該區域的業務規模和在管物業組合。6月份，東原仁知服務完成收購上海常青社康養企業發展有限公司約90.73%的股權，強化公司醫養服務領域的能力。

金科服務獲資產抵債，部分物企拓新表現不凡

9月30日，金科服務宣佈了一筆資產的消債舉措，計劃通過收購主要股東金科股份的資產來抵消約16.38億元人民幣的應收款。實際上，自博裕在2022年末成為金科服務單一第一大股東后，金科服務便加速了與地產關聯方的風險切割，尋求獨立價值。首先是在非執行董事職位上，先后加入了有博裕背景的吳曉力、林可、祁詩皓3人。另外，今年年初亦有車位抵債的動作。

相比之下，此次償債資產龐大，包括17935個停車位和總建築面積14545.59平方米的六個商業物業項目，截至2024年6月30日的估值約為10.72億元。抵消資產均已取得正式產權證書，但未出租。金科服務稱，變現、出售或租賃剩余抵消資產可改善公司的現金流，提升社區增值服務的能力，從而提升收入。

但資產的價值和收益能力需要長時間來檢驗，這一操作在房地產行業尚不明朗的當前是否能夠成功仍有待觀察。另外該資產包的估值較金科股份所欠仍有較大差距。

觀點指數繼續通過多種通道跟蹤物企外拓項目的情況，本期新中標項目較上個報告期明顯增長，其中部分物企表現亮眼。例如，招商積余依然保持着快速的拓新水準。9月23日，其官微披露在非住賽道新中標8個項目，具體業態囊括高校、航空、銀行、醫院、產業園、辦公等。

泓盈城市服務繼續押注環衞服務賽道，宣佈中標湖南湘江新區城市管理專業維護項目（濱江片區）環衞維護標段，三年服務期合計共5803.68萬元。同時，該公司新投資成立了泓盈保安公司，是泓盈城市服務繼物業、商管、園林、停車、照明之后的第六家專業子公司，並致力於成為區域內有一定影響力的安防服務品牌。

管理層稱，這是向市場釋放泓盈城市服務開拓業務新領域、尋求業績新突破的信號。

從期內幾家公開三季度或近幾個月拓新情況的物企來看，學校、醫院、政府機關辦公樓等一些大型公共類型項目出現頻次較多；商企服務亦是物企競爭的重點。

如，合景悠活第三季度中標的醫院就包括廣州市中山大學附屬第六醫院、廣州市白雲區人和鎮衞生院、佛山中醫院禪城高新區醫院、贛州第三人民醫院、贛州市大余縣人民醫院。世茂服務8月份中標的學校項目包括青島求實職業技術學院、武漢東湖光電技工學校、南開大學泰達學院、寧波市科技高級中學。永升服務近兩個月簽約超110個項目，其中就涵蓋杭州&金華零跑汽車基地、作業幫石家莊分公司、重慶榮昌區公安局等政企項目。

另外，眾安智慧生活過去幾個月展現出較強的拓展能力，共新中標和簽約10余個物業服務項目，簽約面積及顧問面積逾350萬平方米，項目主要分部在合肥、淮北和杭州區域，併成功進軍徐州、嘉興市場。同時強調走多元化、專業化路線，在非住業態上入駐了嘉興諾華中國放射性藥品生產產業園項目。

觀點指數觀察到，今年6月份以來，眾安智慧生活已陸續與麗水數夢、杭州眾瑞物業等簽約，以合資、顧問的合作方式拓寬行業賽道；同時深化與國資企業的協同，拓展合作的廣度和深度，在存量競爭時代為小型物企尋求增長路徑。

招商系迎政策回購，二級市場大幅好轉

10月14日，招商系旗下8家上市公司集體發佈回購股份計劃，其中招商積余由董事長呂斌做出提議，回購資金不低於1.78億元（含），不超過1.56億元（含）。17日最新公告顯示，此次回購價格不超過14.90元/股，以上限測算可回購1046.98萬股，約佔總股本的0.99%。

按照提議，全部回購股份將註銷並減少公司註冊資本；目的是展現對公司未來持續發展的信心和對公司價值的認可，增強投資者對公司投資的信心，提升公司價值。

觀點指數認為，本次回購主要彰顯集團面對國家政策開始大放水時，對於提升和穩定市場信心的迴應。

9月24日央行行長接連宣佈降準、降息、降存量房貸利率等諸多利好政策。尤其令市場意外的是，央行將創設證券、基金、保險公司互換便利，支持符合條件的證券、基金、保險公司通過資產質押，從中央銀行獲取流動性，將大幅提升資金獲取能力和股票增持能力。創設專項再貸款，引導銀行向上市公司和主要股東提供貸款，支持回購、增持股票。

據介紹兩項工具首期額度分別為5000億元和3000億元，未來可視情況擴容。

有觀點認為，再貸款工具可以穩定資本市場。首先是通過商業銀行以較低的利率獲得貸款，有助於降低上市公司的融資成本，優化資本結構，提高財務效率。其次是增加股市資金供應，提高市場流動性，有利於股價穩定和上漲。此外，對於高股息率的公司，這一政策有助於大股東以較低成本增持股份，提高分紅率，吸引追求穩定收益的投資者。

港股市場上，本期物業股行情較此前四個報告期表現大幅好轉，但仍存在被低估的情況，截至期末樣本物企市盈率(TTM)均值仍保持個位數（7.05倍），較期初有輕微上升。

數據顯示，40家樣本物企本期平均區間漲幅大幅回升至19.87%。其中，漲幅前三的主要包括世茂服務（+48.57%）、合景悠活（+47.27%）與永升服務（+45.83%）；僅有兩家物企下跌，星悦康旅區間跌幅6%，眾安智慧生活跌幅為11.03%。

同時，總市值的提升也較為明顯。頭部企業中，華潤萬象生活總市值達到738.39億港元、萬物雲達到277.66億港元、中海物業突破200億港元；碧桂園服務、綠城服務等也大幅回升，市值分別達到197.57億港元和133億港元。

觀點指數認為，隨着美聯儲宣佈開啟降息周期，國內經濟政策和資本市場也正在全面轉向，二級市場或將迎來估值修復和提升的機會。

本期內，華發物業服務於9月30日完成了私有化退市。從2024H1業績來看，該公司仍保持穩定增長的態勢，收入同比增長22%至10.1億元；擁有人應占溢利1.21億元，同比增長14.3%；在管面積約為3654萬平方米，合約面積約為6370萬平方米，分別同比增長21.9%和9.5%。

與之相反，深業物業於10月17日選擇第四次向港交所遞表。截至2024H1，該公司合約面積9230萬平方米；在管項目498個，在管面積8920萬平方米，其中67.5%位於大灣區。

（轉自：觀點）