合約銷售額減少超六成 房企 「黑馬」眾安集團從「狂飆」到降速

轉自：中國經營網

本報記者 郭陽琛 張家振 上海報道

「已經很久沒在杭州市土拍市場看到眾安集團的身影了。前兩年，這家公司還在花重金激進拿地，現在的首要任務便是在保證一定利潤的情況下加速推盤、銷售回款。」近日，浙江省杭州市第十二批次土拍平靜收官，依舊不見本土房企眾安集團（00672.HK）的身影，一名當地資深房地產行業人士對此感慨道。

《中國經營報》記者瞭解到，2021—2022年，在大多數民營房企收縮陣線之時，眾安集團斥資約160億元拿下19宗地塊。這樣的逆勢擴張打法，也讓一直低調的眾安集團聲名遠揚。

逆勢「狂飆」的眾安集團很快便感受到激進擴張帶來的后遺症。財報數據顯示，2024年上半年，眾安集團房地產合約銷售金額約為28.75億元，同比減少約61.4%；利潤約為1.18億元，較2023年同期減少約24.5%；母公司擁有人應占溢利僅為6250.9萬元，同比減少68.2%。

此外，眾安集團還提出了輕重並舉的發展戰略，從2016年開始便佈局代建業務，但發展態勢不盡如人意。2024年至今，眾安集團不僅「顆粒無收」，綜合能力還排在代建行業30強開外。

針對代建業務困局、現有土儲開發規劃以及未來發展戰略，記者致電眾安集團總部及投資者關係部，並通過郵件發送了採訪提綱。眾安集團工作人員表示，已將採訪需求告知相關部門，但截至發稿記者暫未收到進一步回覆。

財報數據「鬧烏龍」

由於印刷錯誤，眾安集團2024年中期業績公告中的土地儲備總建築面積放大百倍，變成了8.1億平方米。認識到錯誤的眾安集團隨后發佈了一則澄清公告，表示確定修正后的土地儲備總建築面積約為810萬平方米。

實際上，這並非眾安集團第一次馬虎大意。在2023年中期財報中，眾安集團披露的土地儲備面積便是不合常理的9.64億平方米，但公司並未對此發佈澄清公告。

眾安集團財報數據多次「鬧烏龍」，也讓這家浙系房企再度進入公眾視野。公開資料顯示，眾安集團創始人、董事局主席施中安曾是杭州蕭山區財政税務局一名公務員，擔任過蕭山銀河房地產開發公司總經理，並主持開發了銀河公寓、銀河商務中心、銀河小區等知名項目。

時間撥轉至1997年，施中安決定下海創業，併成立了眾安集團的前身眾安房產公司，很快在蕭山區拿下了一宗宅地，成功開發了首個項目眾安花園，自此以杭州市為中心向浙江省內拓展。

在施中安的掌舵下，眾安集團成為浙江省內一家同時擁有房產、商業和物業管理上市公司的大型企業集團。其中，眾安集團負責房地產開發業務；中國新城市（01321.HK）主營商業項目運營，業態包含商業、酒店、產業園、寫字樓等；眾安智慧生活（02271.HK）則專注於住宅物業管理服務。

儘管創立至今已有26年，但眾安集團一鳴驚人還是在2021年。這一年，眾安集團共計耗費約111億元一舉拿下12宗土地，新增土地面積約193萬平方米；2022年上半年，眾安集團又耗資約49億元拿下7宗地塊，新增土地建築面積約52.4萬平方米，成為名副其實的房地產「黑馬」。

很快，眾安集團在土拍市場中的「狂飆」便戛然而止。從2022年下半年起，眾安集團便再也沒有新增土地儲備。

對此，眾安集團首席執行官張堅剛在2024年度業績報告會上回應稱，2023年沒有在杭州市以及其他城市的土地市場拿地，是出於穩健經營的考量，並且公司目前儲備的土地也足夠未來幾年開發。「在保持集團財務狀況穩健的情況下，我們會適當購買一些符合開發要求的土地。」

眾安集團方面也在財報中透露，截至2024年上半年末，現有土地儲備足夠支撐公司未來5年的發展。

再三強調「穩健」二字

在房地產行業下行期進行逆勢擴張，也讓眾安集團的業績在2022—2023年大幅增長。

財報數據顯示，2022年，眾安集團實現營業收入92.5億元，同比增長86%；歸母淨利潤為1.87億元，同比增長155%。2023年，公司營業收入144.9億元，同比增長56.6%；利潤為2.87億元，同比增長1240.5%；歸母淨利潤為4.79億元，同比增長156.8%。

今年以來，眾安集團營業收入雖然保持高增長，但利潤下滑明顯。財報數據顯示，2024年上半年，眾安集團實現營業收入92.83億元，同比增長約127.6%；毛利約為18.30億元，同比增長約161.7%；但利潤約為1.18億元，較2023年同期減少約24.5%；其母公司擁有人應占溢利僅為6250.9萬元，同比減少68.2%。

具體到房地產業務，眾安集團的房地產銷售額同樣下滑明顯。財報數據顯示，2024年上半年，眾安集團共有40余個在售項目，主要分佈在長三角地區的多個城市，錄得合約銷售金額約為28.75億元，同比減少約61.4%。

受前期逆勢擴張影響，眾安集團的現金流狀況也並不樂觀。財報數據顯示，2021—2023年，眾安集團經營性現金流淨額分別為-2.69億元、5.46億元、27.81億元，融資性現金流淨額分別為20.40億元、-18.80億元、-49.69億元，投資性現金流淨額分別為-13.27億元、-9.20億元、-0.26億元。

為此，施中安掌控的其他兩大上市公司平臺開始頻頻為眾安集團「輸血」，其中以中國新城市最為突出。2022年6月，中國新城市與眾安集團訂立財務墊款框架協議，將向眾安集團提供經常性墊款。按照協議，2022—2024年，中國新城市向眾安集團墊款上限分別是12億元、15億元和18億元。

儘管如此，眾安集團的短期償債壓力仍較大。財報數據顯示，截至2024年上半年末，眾安集團的總資產負債率及淨負債率分別為69.1%和44.8%；持有現金及現金等價物為5.88億元、受限制現金13.26億元。但借款總額約為77.87億元，其中一年以內到期的債務佔比接近50%達35.88億元。

在此背景下，施中安在2024年業績發佈會上曾再三強調「穩健」二字。他表示，眾安集團在房產板塊要繼續促銷售降負債，堅持「深耕長三角、核心在浙江」的戰略規劃，做健康的企業。

在施中安看來，儘管2024年上半年樓市復甦動力不足，但隨着房地產政策開始不斷優化，預計購房者信心和預期會逐步得到修復，2024年下半年銷售有望逐步回暖。

轉型代建「趕晚集」

坐落於浙江省義烏市主城區北苑街道雪峰西路與復興路交匯處的眾安湖畔名邸，大平層產品均價超4.5萬元/平方米，讓該項目在當地高端市場佔有一席之地。這正是眾安集團旗下的房地產代建項目。

據瞭解，早在2016年，眾安集團便成立了代建專業平臺，形成「輕重並舉、以重促輕」的發展戰略。截至目前，眾安集團累計代建項目36個，合約總建築面積約560萬平方米。除義烏市外，眾安集團代建項目還分佈在浙江省內的杭州市、寧波市等重點城市。

就在不久前，眾安集團代建公司董事長關劍公開表示，當前房地產市場仍在築底，轉型代建的企業也越來越多，從洽談的項目經驗來看，經營安全肯定是委託方首要考察的指標之一。「在民營企業中，眾安集團一直堅持穩健發展的經營策略，這為我們探索代建新模式提供了充分的轉型時間與空間。」

據關劍介紹，眾安集團在選擇代建項目時，始終保持穩健經營的慣性思維。在項目選擇方面，除了經營指標外，眾安集團更看重項目的中長期價值。對於存在短期利潤，但中長期有市場風險或品牌風險的項目，眾安集團仍要放棄；對於風險可控的項目，眾安集團則優選所在市場容量較大的區域，如果只是一兩個項目的機會型區域，項目結束后團隊安置將會是很大問題，並且也無法形成品牌影響力。

「因此，眾安集團更看重項目所在區域、城市是否存在深耕的條件。」關劍表示，眾安集團代建業務將與房產佈局保持較高的契合度，以浙江省為基點扎根長三角。例如，在眾安集團精耕6年的義烏市，產品力與交付力獲得了市場認可。

眾安集團方面還表示，如今，代建項目普遍與代銷、代運營深度綁定。而眾安集團在商業、酒店等領域積累了多年的經驗，是拓展代建業務時的加分項。

儘管有一套完備的方法論，但眾安集團的代建業務可謂「起了個大早、趕了個晚集」。據中指研究院統計數據，2024年上半年，眾安集團新簽約代建面積「掛零」。

同時，在克而瑞剛剛公佈的《2024年上半年中國房地產企業代建綜合能力排行榜》中，前30名中未見眾安集團的身影，代建「新秀」龍湖龍智造、旭輝建管、招商建管名列前茅。在代建市場競爭壓力之下，眾安集團輕資產轉型如何取得新突破，值得市場期待。