這段時間，都是誰在抄底地產股

本文來自格隆匯專欄：盧俊

最近這段時間，大家見證了又一次的股市瘋狂

漲漲跌跌、起起伏伏，每天的股市就跟坐過山車一樣，牽動着每個股民的心

不僅吸引到了大批00后散户跑步進場，也迎來了外資的又一輪加註

高盛、瑞銀等多家海外機構爭先發表了看多中國資產的觀點

貝萊德、匯豐上調了中國內地股票評級，以及多家公司的目標價

花旗銀行、摩根大通一眾國際投資機構，更是持續在股票市場進行「掃貨式」買入，用真金白銀投票

地產股作為港股和A股的熱力板塊，最先受到政策的利好

而且經過這幾年的調整，地產股的資產價格已經處於一個相對較低的水平

那麼，全球資金正以什麼樣的速度湧入中國地產股？這些湧入中國資產的外資，又產生什麼影響？

01

國慶假期港股狂飆

萬衆期待的926政治局會議結束后

低沉許久的股市全線飄紅，A股和港股聯袂走出了一波大漲行情

不過兩個交易日后，A股就因國慶長假休市

而港股只休市了10月1日一天，就在2日開始正常交易

一方面沒有南向資金參與，另一方面也沒有漲跌幅限制

港股幾乎是以一種一步到位的漲法在狂飆

截至10月7日收盤，恆生指數直接衝到了23099點，在內地國慶假日期間累計漲幅為9.30%

內地房地產股表現最為強勢，僅10月2日板塊的漲幅就達到了56.94%

港股內地房地產板塊近期走勢圖 圖源通達信

萬科在暴漲60%以后，股價已經反超A股，形成了罕見的AH股股價倒掛的情況。即A股股價為9.72元，港股股價為12港元，溢價率為-10.18%

據專業人士分析，港股的地產股之前因為受到業績和政策的雙重影響

成為港股中被做空的重災區，許多個股的股價都跌到1港元以下，比如金隅集團、綠景中國地產和融信中國等，呈現出明顯的底部特徵

因此這輪反彈也格外猛烈

可以説國慶假期港股地產股的表現，反映出了全球投資人對中國地產行業的高度認可

並在10月8日A股開盤后，帶動更大規模的資金進入股市

02 

外資都是誰在買買買

在此輪股市大漲的過程中，越來越多的外資在做多中國資產，「華爾街之狼」們正在逢低吸納

從港股每天披露的券商席位來看，地產買入名單上出現了眾多我們熟悉的外資面孔，還有一些低調的對衝基金和高頻交易的國際巨頭

圖源同花順iFindapp

10月8號以美資為代表，遠洋集團、華潤置地、越秀地產和新城發展等港股的買入中有JP摩根、摩根士丹利、美林證券、UBS和花旗環球，其他還有匯豐亞洲和巴克萊亞洲

當天大跌回調后，9號又有更多的外資湧入地產板塊

這次則主要是日本和新加坡為代表的亞洲資本

像日本野村證券旗下的極訊亞太，還有Commerz和大和資本，新加坡的星展集唯高達、輝立證券和大華繼顯

歐美方面有法國興業和美國的城堡投資對衝基金

數據來源同花順iFindapp，僅供參考

到了9號，繼續是歐美資金為主力軍，更多的歐洲銀行加入進來

而從重點地產股的持股股東變化來看

短短十幾天時間里，外資買入的股數和金額也不少

買的最多的當數花旗銀行，多個股票披露的名單都有它的身影

光我們統計的部分股票，花旗銀行累計買入的股數就超過2.5億股，參考的市值金額加起來接近20億港元

雖然也有小範圍的賣出，但總體還是買入遠遠大於賣出

數據來源同花順iFindapp，僅供參考

此外，買入比較多的還有摩根士丹利、UBS、花旗和梅林等外資

目光轉向A股市場，儘管每個季度才公佈流通股東名單

而且目前地產股的前10大流通股東，都以國資的險資和券商為主

但有個案例也在近期引發了大家的極大關注

那就是9月20日，粵系老牌地產商中國奧園發佈公告，稱主要股東將約6.22億股公司普通股轉讓給中東投資集團Multi Gold Group Limited

該集團也將取代郭梓文成為第一大股東，實控人Alobeidli也就任中國奧園的董事會主席

圖源中國奧園官網

當天股價還只有0.119元，沒想到的是短短12天之后

股價就漲到了0.65元，足足快有5倍之多，迎來了一波潑天的富貴

中東土豪的這次收購堪稱是精準抄底，只付出了少量的資金，就獲得了一支地產股的控制權

對他們來説，無疑是一個極具吸引力的投資選擇

對中國奧園來説，境外債務重組計劃得到了6個月的延長，爭取到了更多的調整空間

也給低迷的國內房地產市場注入了一股強心劑

從知名投資巨頭到歐洲銀行，再到中東資本，這幾年跌跌不休的房產股正在受到外資的青睞

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外資為什麼看重中國地產股？

事實上，房地產作為各國的核心資產，被視為資產保值增值的「避風港」

地產股同樣也是非常優質的資產，一直是國際資本爭奪的焦點

以中東投資集團為代表，喜歡在全球範圍內投資地產，經驗豐富

尤其在日本房地產獲得了高額的投資回報

2020年，日本不動產投資，海外資金佔比一度達到了38%的最高值

圖源仲量聯行

尤其是這兩年，中國的房地產行業因為深度調整，涌現出了更多的投資機會

外資在加註中國的同時，也在削減印度等其他亞洲市場的資金配置

據新興市場投資基金研究公司統計

9月26日至10月2日，被動型外資對中國權益的淨流入幅度達54億美元

不僅是前一周18億美元的3倍，甚至超越了2023年以來周最高值的48億美元

並且，主動型外資也結束了15個月的淨流出，轉為2.5億美元的淨流入

據全球資金流向監測機構EFPR數據顯示

在截至10月2日單周，EFPR追蹤的新興市場股票基金錄得今年第二大單周資金流入，而這些流入的資金幾乎全部涌向了中國市場

年初至今外資對中國股票市場資金單日流入額（百萬美元）

9月，雲啟資本等多隻專注於中國資產的對衝基金月度回報均超過25%

Triata Capital旗下的中國基金更是飆漲近44%，收穫頗豐

除了股票，房企債券也是外資的一大目標

據諸葛數據研究中心統計，近兩年貝萊德、高盛、馬拉松資本、橡樹資本等多家外資，也在大手筆購入中國出險房企的債券

在他們看來，出險房企旗下也有很多優質資產，並且很多房企債務的重組都取得了重大進展

外資可以通過一系列的資產運作重塑價值，在樓市復甦后再以高價賣出

不久前，中國歐盟商會發布了《歐盟企業在中國建議書2024-2025》

其中有一條就強調，「希望為外資房地產企業的市場準入提供便利，提供公平、平衡和開放的市場環境，以承接喪失流動性或者無力償還債務的中國開發商所持有的不動產」

國家對此高度重視，商務部專門在新聞發佈會做出迴應，表示會進一步優化相關市場環境

隨着全球經濟形勢的變化，特別是美元降息，會進一步增加國際資本的流動性，促使大額資金從美國流出

在整個世界尋找廉價、高收益的優質資產進行替代投資，部分資金會流向人民幣資產

當下中國的地產股價格，相比此前高位時已經低到塵埃里

有人直言「100元的資產，11元就能買到」

加上今年以來，地產行業政策持續利好，對外資的吸引力也日益加大

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中國作為全球主要經濟體，長期的經濟表現可圈可點

政府工作報告也將今年GDP的目標繼續定在5.5%左右，放在世界範圍內都是非常亮眼的增長

雖然前兩年外資機構趨於謹慎，成交佔比有所短暫下滑

但外資普遍注重長線，特別是對一些已投資國內多年的外資機構而言

投資中國仍然是他們長期的方向，始終看好中國產業經濟基本面

在當下憑藉資金優勢重新伺機而動，加大投資力度，既是情理之中，也是不可或缺

我們之前寫過外資抄底大宗不動產，「投資軌跡」從收購北上廣深商辦寫字樓

擴大到長租公寓、工業與物流地產、城市更新、數據中心等多種類型項目

還專門成立特殊的基金，尋找被低估或者大減價的地產項目

今天又再次從資本市場的專業角度，看到了外資對地產股的積極態度和增持行動，也表明中國房地產市場的前景正在逐步改善

一系列的政策大禮包，北上廣深及多個熱點城市紛紛跟進，還有降低存量房貸利率等利好

中央定調「止跌回穩」，也將繼續提升樓市信心，對地產行業產生實質性的影響