剛剛，管理1280億美元的普洛斯GCP宣佈分拆

基金管理國際業務與Ares合併 ，保留GCP中國基金管理業務平臺獨立發展。

作者丨楊博宇

來源丨投中網

近日，基礎設施投資與管理機構普洛斯集團宣佈了一條重要消息，旗下普洛斯資本GCP已完成拆分。拆分之后，非中國地區基金管理業務將與紐約證券交易所上市公司Ares合併，普洛斯資本GCP保留中國基金管理業務，沿用GCP原有品牌與團隊。

這兩年，全球資產管理市場開啟了一場「拆分潮」。例如紅杉資本、紀源資本等先后宣佈，將按照市場區域，拆分成數個完全獨立的主體，並採用不同的品牌進行運營，理由也大致相同：市場格局已經發生了重大變化，現有的結構不足以應對逐漸複雜的挑戰，需要更精細的「本土化運營」。

普洛斯資本GCP作為全球頂級的資產管理機構，其拆分邏輯則更加具體：

♦首先是順應大勢。如前所述，全球市場多極發展，資管機構分拆是大勢所趨，「依託本地團隊」來「挖掘獨有的機會」，進而保證「各區域現有業務的持續增長潛能」，是必然選擇；

♦其次是track record。梳理GCP的過往可知，這家資管機構雖然有很強的全球化屬性，但策略上，一直都主打「深耕市場」。換句話説，GCP在各個市場的團隊都打過大仗，出過成績，要分拆，也能獲取股東/LP層面足夠的信任；

♦第三是中國市場。中國不動產投資領域正在飛速發展，供應鏈、大數據、新能源基礎設施等領域都孕育着巨大的發展潛力，也要求GCP有更加具體、準確的組織結構和投資策略，反過來説，宣佈中國業務與國際業務分開獨立運營，也顯示了GCP在中國重注加倉的信號。

此外，值得注意的是交易規模。雖然此次交易僅涉及1/3的GCP基金管理業務，但其交易價值也已經超過50億美元。也就是説，GCP實現了海外資管業務價值的貨幣化——在投資市場上，我們經常討論的一個問題是「翹楚的特權」，即頂級機構的表現是可以豁免於大勢的，而GCP通過這筆交易給股東創造高額回報，再次證實了這一點。

可以這樣理解普洛斯資本的拆分：一家國際資管機構，深耕中國市場多年，給LP創造過高額回報，看好中國物流不動產、數據中心、新能源基礎設施等領域的持續發展，主動給自己創造了輕裝上陣的機會，並憑藉對中國市場的理解，在國際市場上佔據了重要的戰略位置。

誰是普洛斯資本？

要認識普洛斯資本，先要回答誰是普洛斯。1991年，一家叫做 Security Capital Industrial Trust(SCI) 的公司在美國科羅拉多州首府丹佛成立，這就是普洛斯的前身。剛開始SCI僅關注本地市場，投資工業地產、購物中心、寫字樓等資產。后來隨着業務發展，逐步向物流地產和海外市場拓展。

2003年，普洛斯集團宣佈入華，在上海設立辦事處，並把「物流地產」這一概念帶入中國。隨后數年間，普洛斯不斷在中國、日本等亞洲市場耕耘。迅速騰飛的亞太市場，也成為普洛斯集團新的「增長引擎」。

2008年底，由梅志明領導的管理團隊聯合新加坡政府產業投資有限公司(GIC)以13億美元的現金成功收購普洛斯在中國和日本資產，並更名為「Global Logistic Properties（GLP）」。收購完成后，放開手腳的管理團隊帶領普洛斯GLP，迅速開啟了大發展時代。

也就是説，普洛斯的基因可以定位為：全球市場，頂級股東，新加坡企業，華人團隊。而這套邏輯受到了廣泛認可，理由就是在資本市場上不斷引入重量級股東。

2010年10月，普洛斯展開全球招股，中資大鱷社保基金、中投集團、阿里巴巴、周大福集團、南豐集團等聯合出手，現身基石投資者之列。

2014年2月，普洛斯又宣佈獲得了中國人壽、中銀集團投資和厚朴基金等中國投資者財團最高達25億美元的投資，並簽署戰略合作協議。這筆交易完成后，普洛斯中國增發的新股佔增資后總股本的34%。

2018 年1月，普洛斯聯合創始人梅志明聯合中國財團通過要約收購完成了普洛斯私有化， 公司從新加坡交易所退市，交易總規模為116億美元。

私有化之后的這些年，普洛斯又經歷了新一輪的快速發展，五年時間其業務管理規模從私有化時的320億美元增長到1260億美元，從「物流地產之王」發展擴充到投資數據中心和新能源兩大賽道。

從業務端來看，目前中國市場對於普洛斯而言舉足輕重。到2023年初，其貢獻率已將超過了60%。截至目前，它在中國擁有超過450個物流倉儲及製造研發等產業基礎設施；大於1吉瓦(GW)的新能源開發規模；1400兆瓦(MW)的數據中心IT負載。

如果要論普洛斯GLP的發展歷史，那麼毫無疑問，這是一家發端於美國，發展於亞太，崛起於中國的跨國基礎設施投資巨頭。它不僅擁有全球化的投資視野，更擁有植根於本土的產業基因。

而這次故事的「主角」——普洛斯資本GCP，前身是普洛斯集團在2011年成立的基金管理業務，最初的職能是負責不動產和股權投資。隨后歷經多次組織變革，逐步發展爲全球知名的另類資產投資機構。

目前，普洛斯資本GCP專注於供應鏈、大數據及新能源領域的新型基礎設施及產業服務生態投資。

僅在中國，普洛斯資本就設立了22支不動產基金。去年，一共完成六支收益型基金募集，資產覆蓋27個城市。最新的普洛斯中國收益基金XII的募集完成於2024年1月，整體規模超過了百億人民幣——GCP的中國市場資產管理規模也在這隻基金落地之后擴大到780億美元——這佔到了此次拆分前GCP的資產管理總規模（包括不動產以及私募股權基金）1280億美元的6成以上。

不論是從母公司的股權結構看，還是從投資版圖看，普洛斯資本中國一直都具備獨立運營的基礎和能力，需要的只是契機。

翹楚的優勢

投資方面，近幾年GCP最出彩的表現是2019年6月以187億美元（約合人民幣1317億元）的價格，將美國倉儲資產賣給了黑石（Blackstone），創造不動產領域內有史以來的最大交易紀錄。而這個創造紀錄的資產，正是2015年GCP從黑石手里以81億美元買下的IndCor倉儲項目和后續普洛斯數億元的美國物流資產包的投資收購。

資產運營四年后，以超一倍溢價賣回給曾經的所有者——全球頂級的不動產資管機構黑石，並在當時創造了「全球史上最大私募不動產交易」。短短四年多時間，一買一賣，普洛斯為其股東和 LP 創造了高額回報。

普洛斯近年來創造的另一經典案例是私有化利豐集團，該交易2020年3月完成，總作價約106億港幣（約14億美元），普洛斯佔私有化后利豐集團超67%的股權。2021年12月，利豐集團宣佈將旗下利豐物流業務分拆出售給馬士基，交易作價36億美元。分拆出售物流業務之后，利豐集團仍保留其核心供應鏈解決方案業務及在岸批發業務。可見，普洛斯此筆私有化併購交易也必然收益頗豐。

在市場不確定性仍然居高不下的情況下，LP們信賴「經驗豐富、規模較大」的老牌資產管理人的趨勢已經愈發明顯。據Pitchbook統計，2024年上半年，全球私募股權基金所募集到的資金，有超過一半被集中分配給了12只大型基金。時間軸和統計樣本再拉大，在整個2023年，經驗豐富的投資機構（擁有四支或更多基金的機構）總共拿走了86%的私募股權募資總額。

GCP所瞄準的賽道，即以「物流不動產、數據中心、新能源基礎設施以及相關科技領域」的「另類資產」，也是需要格外高亮的背景信息。事實上，隨着人工智能等新興產業帶動了人們對「範式轉換」的關注，再加上這兩年全球IPO市場的整體淤積，「另類資產」已經逐漸成為資本最活躍的流動方向。

大量分析師報告指出，從2014年到2023年，僅投資數字基礎設施或指定投資該行業的私募基金，就完成了規模為8000億美元的募資。例如博楓Brookfield在去年完成募資的基礎設施旗艦基金，就創紀錄地拿到了300億美元，其中有40%將投入到數據中心和通訊設施領域。今年9月份剛剛官宣成立的、由貝萊德與微軟共同組建的史上規模最大的AI領域基金GAIIP，實際上主要發力的方向也是以數據中心和電力工程為代表的人工智能基礎設施。

從更宏觀的視角出發，我們可以説普洛斯資本GCP的本次拆分是大環境下的必然行為，作為一家佈局了全球市場的企業確實需要避免策略分散帶來的一系列風險，是一次「避險」色彩很濃的選擇。但相比於其他選擇拆分的機構，普洛斯資本GCP實際上更能適應這個時代。

中國市場的重要機遇

推動普洛斯資本中國業務獨立運營的另一個因素，是市場環境的變化——中國正在成為全球增長最快的持有型不動產投資市場。

首先，以倉儲物流、數據中心等為代表的持有型不動產項目，受市場供需關係自發調節，樓市政策和貨幣政策對其影響較小。這意味着根據供需關係的預測準確度往往較高，不用過度擔心意外的擾動因素。這一屬性頗受全球投資者的追捧，是多數投資者必備的資產配置類別。

而在中國市場，房地產開發已經進入成熟階段，持有型不動產投資正處於成長期。CBRE世邦魏理仕的報告顯示，2019年，中國大宗不動產投資金額佔GDP比重僅為0.2%，而歐美發達經濟體的這一比例為1.6-2.3%。如果對標發達國家平均水平，持有型不動產投資將是我國未來房地產投資增長最快的領域。

另外，不動產私募基金是私募投資市場的重要組成板塊，其規模在全球私募資產管理規模中大約可以佔到四分之一。但中國市場，不論是公募REITs還是不動產私募投資基金，對應的投資產品仍在起步階段。這就為普洛斯資本這樣的投資機構提供了廣闊舞臺。

作為全球最大的新能源市場和AI應用市場。中國在這兩個領域更孕育着巨大的投資機會。

目前「東數西算」上升爲國家戰略，算力佈局與AI商業化應用將驅動數據中心類資產長期向好。而對於算力「無限的需求」，又必將推動社會用電量長期增長。疊加上「雙碳」戰略牽引，風、光、儲全產業鏈的成本持續下降，新能源類資產已經完全具備了市場化回報屬性。所以這兩大資產類別，正在成為專業投資機構的「香餑餑」。

這場不動產的投資盛宴，已經吸引了各大產業巨頭和投資巨頭參與。近一年以來，除了普洛斯資本外，高麓資本、京東產發、菜鳥集團等都相繼參與設立了不動產投資基金。而不動產私募投資基金管理人也從首批的6家，擴展為10家。深創投、鼎暉投資、中金資本、高和資本等頭部機構紛紛入局。

相對而言，普洛斯入局早很多，並且在這條賽道佈局已久。梅志明去年也曾再次強調：「我們對新經濟產業的發展前景依然充滿信心。尤其是普洛斯專注的物流及產業基礎設施、數據中心和新能源賽道，全球性長期趨勢推動下，市場需求呈現上漲態勢。」

作為一家新加坡企業，在全球大資管領域，普洛斯資本是多年來少有的堅持唱多、看多、做多中國市場的頂級機構。

事實上，這也是普洛斯資本GCP的獨特優勢，在拆分之后，一方面得以在各個獨立市場輕裝上陣，用更加高效、有針對性的策略進行投資佈局；此外在與Ares合併之后，中國市場也將成為它下一步重要的戰略定位，可以想象下一步，普洛斯資本GCP也將成為看多中國的國際資本的重要入口之一。

另外，早在2023年2月，普洛斯資本GCP宣佈設立全球架構時，就有媒體報道，市場猜測普洛斯有計劃將旗下基金管理業務平臺普洛斯資本獨立上市。而在本次分拆之后，普洛斯集團除在海外持近50億美元資產之外，其余主要是中國資產和資管業務。所以這勢必會引出下一個階段性目標的問題：是否上市。

在目前中國政策的利好環境下，資本市場正在持續復甦。尤其是港股市場，9月份，美的在香港聯交所主板掛牌上市，募資超過300億港元，是三年來最大的港股上市案，並且在掛牌后股價一路走強。事實證明，只要是真正的優質資產，港股有能力提供充足的流動性，來承載大型上市交易。而普洛斯的這一輪資產分拆，一方面是把集團結構調整到最優，更重要的是掃除了關於上市的主要障礙，我們完全有理由期待，一家全球大資管領域的頂級機構，一個資本的戰略級入口，未來會成為中國資本市場的重要組成部分。