與萬達分手 碧桂園服務賺了近5億

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看過碧桂園服務最新賬目，就能知道31.42億元現金回籠的重要性。

此次股權交易，萬達商管完成了對賭協議中的承諾，碧桂園服務也賺了近5億元分手費。

9月25日，碧桂園服務控股有限公司披露一則交易公告稱，間接全資附屬公司碧桂園物業香港已在2024年9月24日同意出售珠海萬達商業管理集團股份有限公司約1.49%的股權，交易價格為31.42億元，買方為珠海萬贏及大連萬達。

值得注意的是，此次交易支付方式為現金支付。根據現有投資協議，碧桂園物業香港是在2021年7月15日向珠海萬贏購買了珠海萬達商管約1.79%的股權，代價為32.3億元。

經過換算，此次出售的初始投資成本約為26.81億元，預計收益約為4.61億元（未經審覈），預計資產淨值將增加約4.61億元（未經審覈）。

這也就意味着，此次出售完成后，碧桂園物業香港實現了8%的稅后年化收益率，並且仍擁有目標公司全部股份約0.31%；按照目前成本價計算，剩余股份市值約為6.44億元。

至於出售目的，碧桂園服務在公告中也明確指出，此次出售股權是爲了戰略聚焦和財務性投資規模收縮，有助於回籠資金，聚焦核心業務。

而且，此時出售也是變現投資回報的適當時候。

01

現金要務

看過碧桂園服務最新賬目，就能知道31.42億元現金回籠的重要性。

從經營情況來看，根據2024年中期財報，今年上半年，碧桂園服務實現收入210.46億元，同比增長1.5%；股東應占利潤為14.4億元，同比減少38.7%；股東應占核心淨利潤約18.4億元，同比下降31.7%。

比起淨利潤下降近四成，更令投資者擔憂的是經營性現金流急劇下滑。期內，碧桂園服務經營活動所得現金淨額從上年同期的21.9億元大幅下降至2.7億元，同比下降了87.7%，主要原因是收物業管理費的難度增加。

與此同時，截止到2024年6月30日，貿易應收款為219.58億元。根據業績報告披露，碧桂園服務應收賬款中，1年內應收賬款接近47%比例轉為1-2年；1-2年的應收賬款接近36.7%比例轉為2-3年；2-3年的應收賬款接近90%比例轉為3年以上；而超過三年的3年以上95%收不回來。

碧桂園服務為加速回款，成立欠款追討委員會，全面推進欠款追討；針對逾期賬款，採取以資抵債、訴訟或仲裁等措施解決，但收繳難問題已經成爲了矗立在物企面前的一座高山，想要移山一時半會也難以實現。

況且，9月初碧桂園服務的「出局」風波鬧得沸沸揚揚。當時，上海最大居民小區上海康城業主委員會宣佈，業主投票表決后決定不再續聘當前物業服務企業，即深圳碧桂園盛孚物業服務有限公司上海分公司，由碧桂園生活服務集團股份有限公司全資控股。

如果不再續聘，就單純計算一年的物業費收入，碧桂園服務就要丟失近5000萬元的收入。

事件發酵后，碧桂園服務管理層迅速作出迴應，公開道歉和反省，並且進行整改包括更換了更換上海區域總裁，將康城項目的管轄權提級，歸集團直管。

因此，在收繳難、回血慢的情況下，出售珠海萬達商管股權補血確實是如碧桂園服務所説的「當下是選擇變現投資回報的最適當時候」。

從另一層面而言，2023年碧桂園服務淨利潤為5.17億元，如果按照公告所説的，此次交易將增加4.61億淨利潤來算，2024年碧桂園服務淨利潤至少翻一倍，年底賬目會更美觀。

除了出售珠海萬達商管股權，碧桂園服務也在通過回收財務投資的方式改善現金流。

早在今年2月，碧桂園服務就喊停了一筆股權投資。根據碧桂園服務彼時公告，公司宣佈終止與合富輝煌的戰略合作協議及可能收購事項。

按照此前規劃，碧桂園服務本計劃再收購合富輝煌已發行股本的約10.63%，並同意認購合富輝煌配發的3.85%新股，總代價為1.58億港元。若完成10.63%股權收購，碧桂園服務的持股比例將從25%增加至38.1%，超過創始人扶偉聰成為最大股東。

如今，碧桂園服務是否能實現管理層在6月份股東大會上定下的目標——「經營性現金流做到核心淨利潤的1倍以上」，還剩下幾個月時間。

截止2024年6月30日，碧桂園生活服務仍擁有375.32億元流動資產，其中現金及現金等價物為119.56億元。

02

對賭往事

值得關注的是，碧桂園服務出售珠海萬達股權同時，碧桂園也同萬達方面就股權出售問題簽署了補充協議。

碧桂園在港交所發佈公告稱，碧桂園方、萬達商管集團及珠海萬贏訂立協議的補充協議，以修訂代價的支付安排及首期交割日后的交割程序。補充協議項下修訂主要因應涉及的實際程序而與支付及交割安排有關，而代價及出售事項的其他重大條款則維持不變。

截至公告日期，首期交割日已經發生。據此，碧桂園間接全資附屬公司金逸環球及受讓方已根據協議分別轉讓首期目標股份及支付第一筆資金。

這一切還得追溯回三年前，王健林設下的那場380億元「賭局」。

2021年，爲了應對第二次對賭壓力，王健林決定重啟上市計劃。不過，基於此前萬達商管已經在港股退市，新的IPO標的變成了珠海萬達商管。

根據珠海萬達商管提交的招股書信息，2021年8月完成一輪Pre-IPO融資，參與的機構投資人包括鄭裕彤家族、碧桂園、中信資本、螞蟻、騰訊、太盟投資集團等22家，投資總額約為380億元。

當時，碧桂園旗下金逸環球有限公司、碧桂園物業香港兩家企業均參與了投資，各自出資32.3億元，分別持有珠海萬達商管1.79%股權。

2023年12月13日，金逸環球宣佈退出，將珠海萬達商管1.79%股權回售給了萬達方面，作價30.69億元。相比碧桂園服務此次獲利4.61億元，金逸環球虧損了1.61億元。

2021年到2023年間，珠海萬達商管先后四次衝擊IPO，均未成功，對賭協議也由此被激活。迫於高達數百億回購資金壓力，王健林只能另尋投資方。

2024年3月底，大連萬達商管與太盟投資集團、阿布扎比投資局、穆巴達拉投資公司、中信資本、ARES等投資方正式簽約，資方聯合向大連新達盟投資約600億元。

新人入場，舊人退場，歷史不斷更迭，而王健林也在角逐中失去了珠海萬達商管的絕對控制權。

根據交易公告，截至2024年6月30日，珠海萬達未經審覈合併資產淨值為94.54億元。2023年公司税前利潤為93.04億元，稅后利潤為75.34億元。

截至2023年11月，萬達商管運營管理494個大型商業中心，290個為大連萬達旗下商業中心，204個為第三方輕資產商業中心。

根據履行回購義務，珠海萬達方應在不晚於2024年12月31日收購碧桂園服務方剩下的0.31%股權。

（轉自：觀點）