碧桂園服務賺了王健林近5億

　　來源：樂居財經

　　文/樂居財經徐酒眠

　　同根而生，同命不同命。

　　三年前，也是在秋天，王健林籌備珠海萬達的上市，邀來親朋老友共襄盛宴。席面正式拉開，楊國強家族坐了兩員大將——碧桂園（02007.HK）與碧桂園服務（06098.HK）。

　　在上千億的地產生意麪前，物業還是稚小了很多。但在珠海萬達的這場投資宴會上，「碧系」兄弟倆財大氣粗舉出了同一張牌，分別豪擲32.3億元，在Pre-IPO階段各自拿下了1.7945%股權。

　　后來的劇情都不陌生，王健林未能如願在香江口上岸，苦苦尋覓纔在最近等到了救兵，而代價是失去了對萬達商業的絕對控制權。

　　另一頭，楊國強家族債務壓頂，缺錢缺到「砸鍋賣鐵」。碧桂園首當其衝，去年底就着手清倉珠海萬達股權回籠資金，價格約為30.69億元。

　　碧桂園「自曝」，這筆投資虧本了，幾年下來沒賺到錢反而虧了大約1.6億。

　　2024年9月24日晚間，碧桂園公告，其與萬達方再次訂立補充協議，修訂代價的支付安排及首期交割日后的交割程序，但代價等重大條款則維持不變。

　　而同一天盤后，碧桂園服務也選擇了套現珠海萬達：以31.42億元的總對價，出售約1.49%（107，945，650股）。按照初始投資金額26.81億元計算，出售的這部分股權已然實現了8%的年化收益率。

　　換而言之，碧桂園服務已經賺回了4.61億元。

　　交易事項完成后，碧桂園服務仍持有珠海萬達約0.31%（22，109，350股）股權。按照此次交易中，涉及珠海萬達每股成本約29.12元/股計算，這部分股權目前市值約6.435億元。

　　股價收跌

　　投資賺了幾個億，資本市場響起的掌聲卻未持續到收盤。

　　9月25日早間刊發公告后，碧桂園服務股價高開高走，十來分鍾拉到最大漲幅5.11%。之后起伏震盪，但總體上飄紅。

　　變數在尾盤，最終當日收跌0.21%，報4.69港元/股，總市值約156.79億港元，排在物業股第四位，與后一名保利物業僅拉開3.51億港元的差距，與前一位的中海物業相差10.36億港元。

　　碧桂園服務在公告中表示，「會將出售事項所得代價款項用作一般營運資金及董事會批准的其他用途。」而有投資者評論，希望能用於分紅或回購。

　　今年上半年，碧桂園服務再次交出了一份「最差」成績單。報告期內實現收入約210.46億元，同比微增1.5%。

　　同期，錄得毛利約55.53億元，同比下降13.7%；整體毛利率21.2%，同比下降3.7個百分點。淨利潤約為15.46億元，同比下降37.9%；淨利率7.4%，同比下降4.6個百分點。

　　最醒目的是經營活動所得現金淨額，約為2.7億元，而上年同期為21.92億元，同比降幅達87.7%。

　　管理層分析表示，造成上半年現金流下降主要包括三大因素：首先在資金流入方面，風險客商和小業主收繳率偏低，即淨利潤有所下降；其次是受經濟環境等因素影響，預繳的物業費有所下降；再加上，日常經營活動產生階段性資金波動。

　　「在現金流管理方面，我們最需要關注的仍是資金流入表現，也就是預繳和收繳。」發佈中期業績報的同時，碧桂園服務宣佈成立欠款追討委員會，並由總裁徐彬淮親自率領。

　　業績不理想，碧桂園服務今年中期未宣佈派息。回購方面，最近一次還是在去年9月12日，徐彬淮團隊上臺之后，曾表示在極端情況下才會回購。

　　8月底的中期業績會上，管理層表示，目前公司的股價已被低估，接下來會積極考慮並準備回購動作，使用現金性分紅或現金加回購的組合手段，逐步提升絕對額以及分紅加回購的整體比。

　　聚焦與收縮

　　數據顯示，截至2024年6月30日，碧桂園服務賬上的現金及現金等價物約為119.96億元，受限制銀行存款3.05億元。

　　若再加上此番交易收回的三十多億，碧桂園服務也成爲了賬上資金高於資本市場總市值的物企之一了。

　　此番交易，碧桂園服務要求萬達方在2024年9月27日起的10個工作日內，按照31.42億元兑換等值美元以現金支付。

　　有人猜測，這是不是爲了方便給碧桂園償還美元債？有反駁表示，當初投出去的是港幣，要回美元很合理。替地產還債應該不可能，一是杯水車薪，二是有恆大物業的前車之鑑。

　　從賬上看，碧桂園服務彈藥充足，並不差錢。但股價走低，多次探底，管理曾卻迟迟不願意回購，因此碧桂園服務賬上的現金也遭過質疑。

　　「出售事項為本集團戰略聚焦和收縮財務性投資規模」，碧桂園服務，按照投資退出計劃回售股份，有助於集團回籠資金，聚焦經營核心業務。

　　在李長江時代，碧桂園服務曾像一頭大鯊魚，活躍在各領域花樣「買買買」。

　　在業務方面，進入城服、中介、機場、保險、商管等領域；在投資方面，對內有珠海萬達、長城物業、康橋悦生活等物管，對外有美粧電商代運營企業優趣匯控股、洲際海峽能源等。

　　「住宅物業管理業務是公司整體戰略規劃的核心」，今年中期業績會上徐彬淮表示，將「咬定」公司核心能力的建設，並以此為中心去驅動未來業績的健康和可持續成長。

　　數據顯示，今年上半年碧桂園服務物業管理服務收入127.52億元，同比增長約4.6%；佔收入的60.6%，同比提升約1.8個百分點。

　　而城市服務、商業運營服務，在短暫嚐到甜頭后，進入了陣痛期。今年上半年，這兩項業務分別收入21.7億元、3.32萬元，同比降幅9.4%、37.9%。

　　合作走向

　　碧桂園服務未選擇和兄弟公司一樣清倉變現，或是有繼續維繫與珠海萬達合作的考量。

　　當年老楊為珠海萬達重回資本市場臺前有力地推了一把。投桃報李，戰投的生意之外，老王也引了一股「肥水」流向碧桂園服務。

　　按照珠海萬達當時的招股書披露，其與碧桂園服務已訂立戰略合作協議，將集團安保及保潔服務外包給了碧桂園服務。

　　是否全部給、具體會給到多少，招股書並未作過多説明。

　　樂居財經《物業K線》獲悉，2018年、2019年、2020年，以及2021年6月30日止六個月，珠海萬達的分包成本（包括分包予分包商的服務已支付的費用）分別為16.02億元、18.95億元、22.05億元，以及11.07億元，分別佔到了期內珠海萬達總銷售成本的24.7%、21.4%、20.3%，以及及18.1%。

　　沒有再進一步披露在安保及保潔服務外包中的成本支出，不過從珠海萬達的體量來看，這筆支出應該也不少。

　　官方資料顯示，截至2022年12月31日，珠海萬達管理商業廣場472個，在管建築面積6556萬平方米，覆蓋城市數量224個。

　　另據不完全統計，過去的2023年，珠海萬達至少新開業運營26個商業項目，包括25座萬達廣場和1座萬達茂。2024年，也有超20個萬達廣場計劃開業。