香港富豪倫敦退潮 劉鑾雄家族連售兩棟寫字樓

觀點網 市場消息，位於英國倫敦西區核心聖詹姆斯廣場區域的商業物業，11-12 St James’s Square正在被推售。

　　這是一棟據悉最早建於19世紀，並在2007年翻新的傳統磚石結構辦公樓，6層高，總建築面積為8.2萬平方呎。它由劉鑾雄家族華人置業於2017年購置，持有7年后脱手，但據悉售價不會太高。

　　華人置業近段時間內出售的倫敦資產，還包括另一棟寫字樓14 St George Street，同樣位於倫敦西區，已在7月份接獲合適報價。

　　2024年來，投資、交易和租賃活動陷入持續低迷的倫敦商業地產市場初步迎來複蘇的曙光，一些投資者希望趁低吸納，一些業主們正尋找機會出手旗下物業。

　　達成交易的香港富豪也不止劉鑾雄家族一家，他們大多在英國宣佈脱歐后或疫情期間，出於尋找「確定性」的原因持熱錢湧入倫敦。

　　如今形勢逆轉。

大劉家族「撤退」中

　　華人置業正是在英國宣佈脱歐的2016年后密集加碼倫敦商業地產，此次出售的兩個項目分別收購於2016年和2017年。

　　其中，14 St George Street是華人置業於2016年斥資1.217億英鎊向英國資管公司Abrdn購入，當時計算的投資收益率為3.5%。項目共有4層，總建築面積約5.19萬平方呎。

　　在6月份被華人置業掛牌出售，要價1.35億英鎊，摺合每平方呎2650英鎊。據悉，這棟優質資產吸引了至少5名買家。

　　一輪競爭后，最終確定的交易對手是地產企業Oval Real Estate，不過交易成交價降至約1.25億英鎊，與項目估值相比幾乎無溢價。不過Oval Real Estate同時需要償還項目的債務。

　　而11-12 St James’s Square則由華人置業於2017年以1.749億英鎊從馬來西亞僱員公積金（EPF）手中購得，反映4.4%的收益率。

　　目前推出市場，華人置業對11-12 St James’s Square的要價為2億英鎊，但市場分析這個要價偏高。

　　資料顯示，由於市場因素上述兩個物業現時租務情況不算良好。其中14 St George Street僅有私募股權公司Antin Infrastructure Partners和私人銀行及財富管理公司Kleinwort Benson兩個租客，因此出現了整層空置，2024年上半年平均出租率約為81.73%。

　　11-12 St James’s Square更只有1層空間被租出，交易時的租户黑石集團和Marble Bar資產管理公司等已退出，2024年上半年平均出租率約為14.21%。

　　出手物業的另一個背景，可能來自公司經營上的壓力。華人置業過去與中國恆大緊密聯繫，對其業務經營造成較大影響。

　　根據最新財報，2024年上半年，該公司收入錄得1.95億港元，同比減少27.9%，大部分來自租金收入；母公司應占淨利潤由盈轉虧，為虧損4.22億港元。

　　同期末，華人置業債務總額為41.1億港元，短期負債21.6億港元，但對應的現金及銀行存款僅8.4億港元。

　　另一方面，華人置業還有數億元的資本承擔，用作物業重建、翻新物業和購買設備及租賃物業裝修。2023年這些支出達到5.59億港元，而截至2024年上半年末，已確定的支出還有4.66億港元。

　　它們中相當一部分相信被投入至華人置業在英國的最重要項目——Fleet Street 120號內。該項目由名為River Court的永久業權寫字樓及列為二星級歷史建築物的Daily Express Building（每日快報大樓）組成。

　　目前，該項目正在被重建活化。按照規劃，River Court 將被重建為一幢樓高21層連同兩層地庫的綜合用途建築，以甲級寫字樓為主導，預計提供約54.08萬平方呎的辦公空間和約1.86萬平方呎的零售空間，並將更名為 Evergo Tower，而 Daily Express Building將被保留及活化。

　　根據不久前市場上流傳的消息，Fleet Street 120號也可能被考慮出售。有報道稱，華人置業與建築承包商未能就Evergo Tower后續建造的定價達成一致。

　　無獨有偶，在被出售前，11-12 St James’s Square也正在進行辦公空間優化升級工程。

　　華人置業在倫敦還有一個投資物業11 Soho Street，該項目是一個商業綜合體，總建築面積5.52萬平方米，2016年買入。

　　截至2024年上半年，11 Soho Street的出租情況最好，期內平均出租率99.8%。

香港富豪的出貨時機

　　近期脱手倫敦物業的香港富豪，還不止大劉家族一家。

　　購入14 St George Street的英國本土房企Oval Real Estate，今年1月還買下香港富商李德義（Samuel Tak Lee）旗下Langham Estate一個名為「蓮花資產包」（The Lotus Portfolio）的資產組合。

　　該資產包包括27個永久產權資產，包括辦公、零售、休閒、教育、醫療和住宅等多種用途，總建築面積約43萬平方呎。報道顯示，李德義2023年下旬將資產包推售的時候曾尋求5億英鎊的售價，但最終交易時價格據信為約3億英鎊。

　　6月消息，與新世界發展鄭氏家族、九龍倉吳氏家族、遠東發展有關係的香港私募地產基金——聯懋國際（Joint Treasure），將2016年購入的倫敦西區辦公樓3 St James’s Square掛牌，標價1.35億英鎊。

　　該物業曾於2022年2月首次掛牌出售，當時報價為1.55億英鎊。

　　8月，被稱為「香港鋪王」的黎永滔成功出售了兩棟商用物業：位於牛津街的標誌性建築291 Oxford Street，售價7135萬英鎊，較初期要價折去10%；位於147-155 Wardour Street辦公樓則以約3500萬英鎊的價格成交，該項目據悉由黎永滔於2018年以4900萬英鎊購入。

　　2023年以來，倫敦商業地產交投陷入長期低迷。按照第一太平戴維斯數據，2023年倫敦西區辦公樓物業投資總交易金額是自2009年以來最低水平，比峰值的2014年呈現「腰斬」。

　　「這是自2009年以來第一個上半年沒有記錄到超過10萬平方呎的交易。」但近期情況在逐漸改善，第一太平戴維斯透露，7月份租賃活動顯著增加。

　　萊坊的一份報告也指出，倫敦商業地產市場樂觀情緒正在迴歸。

　　不過，由於未來幾年持續有物業落成，倫敦西區至少到2027年會有約970萬平方呎辦公面積交付，這對市場形成了一定的衝擊。

　　高力國際則提出，2024年第二季度倫敦辦公樓交易量略有上升，但仍大幅低於過去10年的季度平均水平，特別是西區的需求仍然低迷。該機構預測，2024年下半年倫敦辦公樓市場的投資量將保持低迷。

　　總的來説，倫敦商業地產市場到了一個如果價錢合適就能坐下好好洽談的理性時刻。

　　早年間涌進倫敦商業地產市場的香港富豪們，如果願意接受一定的折價，一些本地或國際投資者亦希望趁底「抄底」，雙方一拍即合。