中海物業(02669)毛利率回升，上調中期分紅比例，維持買入

2024上半年增長放緩，上調中期分紅比例：收入同比增長9.0%至68.38億元(人民幣，下同)，稍低於市場預測(為市場預測全年收入154.3億元的44.3%)。四個業務分部當中三個錄得同比正增長，其中受惠於管理規模提升，物管服務收入增速最快。毛利率同比回升0.8個百分點至16.8%，優於同行今年上半年普遍下跌1-3個百分點。降本增效進展顯著，淨利潤同比增長16.0%至7.38億元，與市場預測基本一致(為市場預測全年淨利潤15.5億元的47.6%)，淨利潤率上升0.7個百分點至10.8%。公司上調中期股息分派比例至35%(2023上半年為25%)，每股派息0.085港元(同比+54.5%)。

物業管理外拓進展亮眼，維持內生外拓1：1的目標：上半年在管面積同比增長16.4%至422.7億平方米，其中非住宅項目的面積佔比由去年底28.2%提升至30.1%。憑藉強大的外拓能力，上半年新增21.2百萬平方米合約面積當中，外拓合約面積佔9.9百萬平方米或46.7%，在管面積中第三方項目佔比由去年的37.8%提升至40.8%，向公司內生外拓1：1的目標更近一步。隨着在管面積的快速擴張，基礎物管收入及毛利分別同比增長14.2%/20.1%至51.7/7.98億元。

增值服務維持穩定：在市場整體仍處調整的情況下，公司非住户增值服務收入同比下跌13.7%至9.12億元。住户增值服務受惠於零售消費及小區團購需求增加，收入同比增長10.3%至6.87億元，毛利同比上升13.6%至2.1億元。另外，收入佔比較少之車位買賣業務則大致維持穩定，收入同比增1.1%至0.74億元，車位售出數量同比上升39.6%至1,254個，惟受平均成交單價下跌，毛利同比下跌4.1%至0.14億元。

維持買入評級。我們認為公司能逆周期大致維持業績穩定增長並錄得毛利率回升實屬不易。我們維持買入評級，基於1)公司強大的外拓能力；2)國企關聯方能夠提供穩定交付以及3)分紅比例提升。