輪到打工人教育房東了

來源：遠川研究所

2024年，北山廣深的租房市場進入一種詭異的局面，從房東、房客到中介都覺得自己纔是那個吃虧的老實人。

房東覺得自己虧了。每年上漲的租金忽然就漲不動了，一邊是打工人的「砍一刀」申請，另一邊還有中介降租解約二選一的通知。

打工人覺得自己虧了。慈眉善目的房東忽然就換了一副面容，退租時兩萬四的押金只給退九千[2]；裝修粗糙、甲醛超標的串串房更是在各大小區密集埋伏，后者裝潢風格之統一，彷彿是同一個施工隊在全國巡迴裝修。

所謂「串串房」，指一些舊房毛坯房，用極差的劣質材料、雜牌家俱包裝成網紅風的精裝房出租，甲醛等有害物質濃度超標，牧原股份的豬看完都得連夜逃回養豬場，因而得名「白血病套房」。

新的打工地獄笑話由此誕生：最悲傷的事，莫過於白天上班替房東還房貸，晚上回出租屋替房東吸甲醛。

本該兩頭通吃，穩賺不賠的二房東和中介，居然也覺得自己虧了。以房產中介龍頭貝殼為例，2024年一季度首次公佈的租賃業務收入同比大漲近兩倍，一算利潤率卻在所有業務中墊底。

整個租賃市場亂作一團，而這一連串的風波的源頭，其實是一場房東和業主之間的內訌。

房東內訌，房客撿漏

脱口秀演員邱瑞曾在綜藝里講過一個全場爆燈的段子：北漂租房能有多離譜？中介帶他看過一個「鑽石」房型，整個房子找不到一個直角，卻有四個東南角。

「都不是家徒四壁，那玩意起碼是家徒十二壁。」

鬨堂大笑背后是打工人的心酸淚，很長一段時間里，房客與房東的權力關係，可以濃縮成中介的那句經典臺詞：你不租有的是人租。

中國租房市場長期處於一種供需緊平衡的狀態，即短期內市場供需大體平衡，想租房的人總比出租房子的人多那麼一點。

需求越旺盛的地方，平衡關係就越是緊張。學區房就是一片永恆的戰場，亦莊家長出價50萬，為剛出生的孩子佔一個海淀租房坑位[3]；毗鄰清華園、坐擁名校中關村二小的華清嘉園喜提「宇宙神盤」稱號；新時代的孟母三遷，還得會點拳腳功夫。

供需緊平衡的特點給了房東和中介年年漲價的底氣。北上廣深的工資漲幅總是趕不上房租提價，你的房東比你的父母更盼着你能出人頭地——2021年，騰訊前腳把畢業生房補漲到4000塊，南山包租公后腳就盤算着提價。

但在這一輪周期里，租房市場儼然換了一副景象，打工人還是那些打工人（但有可能經歷了降薪優化的洗禮），房東和中介卻換了一套話術，親切而不失禮貌地表示：價格都可以談。

租金水平最能直觀反映市場的變化。根據諸葛數據研究中心，今年以來全國的租金總體都在下滑，截至5月租金環比五連降。

中大城市的租房均價從2021年接近3600元/月的高位，回落到了約3500元/月的區間，前幾年強勢領漲的一線城市，如今也不負眾望地開始領跌。

更讓房東心梗的是，房租在下降，房子卻更難租出去了。據房產自媒體我是盧俊統計，2021年，鏈家的單套房源掛牌后，平均13-18天就能出租；但在今年，空置期被延長到了40天[4]。

背后的原因其實很簡單：緊平衡被打破了。

隔壁買賣市場的低迷是這一系列變化的源頭。全國100個重點城市的二手房價降多漲少，房價下跌的城市數量，已經連續12個月超過60座，今年4月更是迎來兩年內新高[x]。

高位上車的房主，剛給銀行打了兩年工，轉身就虧掉了大半首付。重壓之下，主戰派在小區業主羣里號召打響房價保衞戰，取巧派喊出「免費送房」的噱頭，想給上萬月供找個接盤俠；議和派乾脆自認倒黴，降價賣房——還未必賣得出去。

當然，還有一個穩妥的選擇：暫緩拋售，改賺房租。一個可參考的數據是，一二線城市在租房源數量已經連續半年都在同比增長。

「售轉租」房源的增加，直接扭轉了原本需求略大於供給的局面，議價的天平自然也從房東改向租客傾斜。

房東一邊艱難降價，一邊在押金上暴打年輕人，鬧出「提燈定損」的笑話，退租時打着大燈給房子找瑕疵；打工人看似低價撿漏，但大概率還是隻能租到二房東爆改的串串房和隔斷房。

但要説起二房東和中介的日子，其實也好過不到哪里去。

中介也要過苦日子

鏈家創始人左暉曾講述過自己的北漂遭遇：

「1992年，我大學畢業，2004年買了第一套房子，中間這12年，我一直在租房，換了10個房子，也曾經被騙得一塌糊塗[5]。」

租過房的人都知道，房東直租的稀有程度堪比野生大熊貓。由於供需兩端極度分散，且集中在周邊3-5公里，本地小中介和二房東長期把控大量房源，行業連鎖化率始終有限。

自如和蛋殼等平臺打得頭破血流，品牌長租機構的一線城市市佔率也只有20%[6]；已經做到房產中介龍頭的貝殼，在2021年才正式開啟租賃業務。

在這一輪「售轉租」行情中，一手買賣、一手租賃的貝殼，看似左手倒右手，輕松做到穩賺不賠。

今年一季度，貝殼首次披露租賃業務收入，26億元人民幣的營收規模，是繼二手房、新房交易之后的第三大業務。

事實卻是「售轉租」的客户越多，中介們的日子就越難過。

拋開已經被有關部門整頓歸零的「租賃金融貸」，和「北漂神盤」北京像素這種自營式公寓項目，連鎖租賃平臺主要有兩種賺錢模式：

第一種是賺租金差價，平臺化身二房東，與房主約定保底租金，轉手再以更高的價格轉租出去。自如是這種模式的代表，500元保底租金收房，掛牌600元出租，還加收6%的服務費。

隔斷房和串串房就是二房東的智慧結晶。只要能多收一份房租，客廳廚房乃至衞生間都能當卧室；毛坯爆改樣板間的串串房，也是爲了更低成本、更快速地租出好價格。

但這種模式投入重、成本高，還得持續收房以獲得區域定價權。2022年，光是墊付水電煤費用，自如就花掉了6個億[7]。

長租公寓也因此成為暴雷重災區。房東東數據顯示，2019年國內長租公寓倒閉53家，其中，因為資金鍊斷裂及跑路的共45家[11]。

當租金水平隨着供給增加而一路走低，長租公寓的差價生意不出意外地遭到了市場暴打，500元保底收來的房子，掛牌400元也租不出去。結果就是今年以來，自如大規模與房東解約的新聞頻出。

平臺的做法不難理解：反正都是虧，不如重新籤一批300元的房子。

另一種更輕資產的盈利模式——空置期收入，也遭到了這一輪行情的精準打擊。

貝殼的「省心租」就是空置期收入的代表，其本質是平臺和房東的一場對賭遊戲：

平臺不改造房源，也儘量不加價出租，而是和業主協商一個免租的空置期，房東自空置期之后開始收租；如果房子在空置期間出租，則租金歸平臺所有。

空置期的延長，直接讓這場對賭走向不利於貝殼的局面。一旦掛牌時間超過空置期，貝殼不僅不能小賺一筆，還得自掏腰包交房租。就這一點而言，房東確實挺省心。

貝殼的艱難在財報上也有所體現。今年一季度，貝殼租賃業務收入同比增長189.3%，營業成本也暴漲150.8%；論營收佔比可達16%，對應的利潤貢獻率只有2.7%。

論利潤水平，房屋租賃是貝殼所有業務中最低的。

租賃不如買賣香，貝殼已經有了足夠深刻的體會。但即使如此，租賃業務依舊在財報中被大書特書，因為在這一輪周期里，它幾乎是這個房產中介龍頭僅有的增量了。

難以承受的代價

2018年，有董事問貝殼CEO彭永東，貝殼發展速度超預期，有何預期外的挑戰與困難？彭永東困惑地想了半天，回答說發展這麼快至今沒有預料外的挑戰[10]：

「或許這就是最大的挑戰。」

彭永東的凡爾賽發言還是説早了。2020年8月，貝殼頂着虧損上市，市值一度摸高到了6000億元，超過萬科、恆大、碧桂園等地產龍頭企業；3.5萬億的GTV，相當於3個拼多多、5個美團，僅次於阿里巴巴。

從成立鏈家到瘋狂併購上線貝殼APP，從非典到金融危機抄底擴張，貝殼幾乎踩中每一個地產周期，把逆周期擴張寫進了骨子里，在上行時多擴張，在下行時少關店，一點點和同行拉開差距。

保持逆周期擴張的信念是消費者給的：雖然有起伏，但明天的房價永遠比今天貴。過去二十年間是中國房地產最繁榮的二十年，這個不曾出錯的信念鼓勵中國人欣然走進鏈家和貝殼，與中介一起分享高槓杆的紅利。

2020年，貝殼再次熟練抄底，員工人數從2020年下半年的8.7萬人上升至2021年上半年的11萬人以上，為下一個上行周期做足準備。

但厄運不期而至。靈魂人物左暉的離世像一個時代離去的隱喻，房地產寒冬隨之而來。

自告別左暉后一個月，房地產的「主席」恆大集團就被爆商票違約，花樣年、融創、綠城、奧山等開發商緊隨其后，排着隊拿着出事的號碼牌，房地產投資額斷崖式下跌。

下游市場也開始變換風向，2021年夏天，房產交易面積開始明顯走弱，也是這一年底，接任貝殼總裁的彭永東發佈「一體兩翼」戰略。

「一體」指貝殼的老本行，佔據超九成收入的二手房與新房交易。經歷了2023年的小陽春后，貝殼的房屋買賣業務在2024年還是再次步入了下行軌道。

財報數據顯示，貝殼本季存量房（即二手房交易） GTV 為 4532 億，同比降幅高達 32%；新房成交額環比下降幅度高達 36%，比市場預期要低 10%。

「兩翼」，則是家裝家居和租房兩個新業務。受住房成交疲軟的影響，家裝收入規模在今年一季度首次環比下降34%；租房業務倒是漲勢喜人，但與買賣市場的對衝與遠低於其他業務的利潤，構成了貝殼如今的煩惱。

儘管最終靠着降本增效獲得正向利潤，貝殼還是沒能贏得投資人的信心，市值相較最高點已經跌掉了700多億美元。

貝殼逆周期擴張法則失靈的同時，「免費送房，只求接貸」的故事從燕郊一路南下蔓延至深圳，遍地都是幡然醒悟的賭徒和不復當初的信心。

在一個考編比創業更加吃香，刮刮樂都只買5元面值的周期里，不是誰都敢用30年貸款來賭一個房價翻20倍的可能。

不敢賭的賣家售轉租，不敢賭的房東降租金，怎料租客也不敢賭，預算跟着租金一起降。最終，偌大的牌桌只剩下了茫然的二房東、中介和充滿甲醛味的串串房。

當然，志在翠湖天地、凱德茂名公館、華夏幸福268以及保利世博天悦，買房如買菜的少數羣體除外。今年4月，陸家嘴最后一個一線濱江地塊、豪宅樓盤濱江凱旋門開盤，當天212套豪宅6小時內被一搶而空，銷售總額達70億元。

尾聲

豆瓣評分高達9.5分的韓劇《機智的醫生生活》中，有一個名叫都材學的配角，因為過於倒黴而引起觀眾的憐愛。

醫學報考是韓國人內卷重災區，入學醫學院的學生中，80%都是復讀生。都材學拿到的也是范進中舉的劇本，幾經復讀才最終考上醫學院。

只不過，年齡相近的主角團陸續安居樂業，都材學還在以39歲高齡做着基礎的住院醫工作。

爲了攢錢買房，他與妻子省吃儉用十年，還額外貸款1億韓元，結果被騙得分文不剩。

直到這時，都材學才發覺，想象中的自己救死扶傷，和閻王搶人頭，現實中的自己在發黴的地下室里，目之所及都是雞毛蒜皮的小事。

東亞人民的煩惱與辛酸似乎多與房子有關，背井離鄉的年輕人沒有因為租房崩潰，迟早也得因為搬家崩潰。大多數人走進生活的首選教材不是勞動仲裁，就是租房押金。

讓年輕人在串串房里對着一桌預製菜談理想，怎麼看都是可笑的。

參考資料

[1] 樓市月報：6月新政加持成交創階段新高，市場情緒指數仍在築底，諸葛找房數據研究中心

[2] 租金下降，房東成了押金刺客，36氪

[3] 京租房入學催生學位佔位費市場，價格已達數十萬仍一房難求，澎湃新聞

[4] 上海的租賃，還停留在冬天，真叫盧俊

[5] 鏈家左暉最新演講：我北漂12年，租過10次房，曾被騙得一塌糊塗，中國企業家

[6] 自如改模式，誰來掏錢？，互聯網那些事

[7] 2023自如業主開放日成功舉辦，增益租3年成績大公開，新華報業

[8] 左暉訪談回顧：做難而正確的事，騰訊新聞

[9] 貝殼財報及電話會紀要

[10] 圍攻鏈家，棱鏡

[11] 你是多有錢，纔敢做長租公寓？，南方樓市

[12] 串串房為何被稱為「白血病套餐房」，中國新聞網

[13] 貝殼的冬天靜悄悄，有數DataVision

視覺設計：疏睿

製圖：任彤瑤

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