行業拐點時刻，房企的「寒冬」與「甦醒」

2024年上半年，住房需求釋放節奏依舊緩慢，房地產市場仍處在下行周期之中。

在投資端，根據國家統計局數據顯示，1~5月份全國房地產開發投資40632億元，同比下降10.1%；而在銷售端，1~5月份新建商品房銷售面積同比下降20.3%，其中住宅銷售面積下降23.6%，新建商品房銷售額下降27.9%。

這樣的市場環境下，如何實現高質量韌性增長，已經成為一場面向所有房企的「綜合大考」，通過拆解一些「優等生」的答卷，或許能給行業帶來一些啓發和思考。

以穩健的財務盤面，撥開周期迷霧

流動性緊張和高債務壓力，是刻在房企骨子里的基因，這一特性在當前已經成為遏制房企長期穩健發展的桎梏。

根據克而瑞數據顯示，2023年房企債券到期總規模為6968億元，發行規模僅為2927億元，到期規模高出發行規模138%。今年前兩個季度，房企償債壓力依舊存在，到期規模均在1500億以上。

面對與日俱增的償債壓力，唯有財務盤面穩健的房企，才能擁有通往未來的「船票」，一直以來，都遵循按時還貸、不展期、不逾期的財務鐵律，龍湖集團的「打法」值得行業參考。

一方面，自2022年開始，龍湖集團就在主動且有序地壓降負債規模。

3月8日，龍湖集團提前兑付了總規模為46.1億元的商業資產支持專項計劃（CMBS），6月28日，龍湖集團又提前兑付PR恆祥A2、20恆祥次資產支持專項計劃（CMBS），規模為26.5億人民幣，年化率為4.25%，2025年6月為投資人行權日。

截至目前，龍湖已經歸還了72 億境內公開債，年內剩余到期公開債僅剩 45 億人民幣。

另一方面，龍湖集團壓降負債規模，並不是去選擇「拆東牆，補西牆」，而是保持克制、審慎並高度自律的態度，去優化債務結構。

比如，從財報來看，龍湖2023年淨增的經營性物業貸款為174億元，平均融資成本僅為3.65%，2024年上半年，龍湖經營性物業貸款的增額更是超過200億。

這是因為經營性物業貸款擁有賬期長、成本低的特點，在2024年6月，龍湖通過經營性物業貸款置換了一筆2025年6月到期的CMBS，既延長了貸款期限、降低了利息成本，也有利於壓降短債佔比，優化債務結構。

此外，龍湖集團並沒有滿足於現階段的「成績」，而是一如既往地重視財務底座，開始籌集資金，計劃繼續提前償付和有序歸還剩余債務。

負債規模持續下降，債務結構不斷優化，龍湖集團不僅贏得市場信任，維護了中國房企在境內外資本市場的信譽，還在房企融資環境嚴峻的時期，始終保持暢通且多元的融資渠道。

財報數據顯示，龍湖銀行貸款授信剩余額度超過2000億元，公司債、住房租賃專項債、中期票據剩余額度高達407億元，境外貸款及美元債剩余額度達12.8億美元。

以安全的債務結構，築牢「壓艙石」，成功撥開周期迷霧，也難怪龍湖集團會得到中金公司、匯豐銀行、浙商證券等權威機構的一致看好。

再造增量，從一棵「樹」到一片「森林」

一棵樹無論如何向下紮根，都難逃更大風雨的摧殘，一片森林卻能在風雨的侵蝕中安然無恙。

唯有生態才能夠助力房企構建競爭壁壘，穿越周期波動。「一個龍湖」 生態體系，正是龍湖集團對於上述理念的落地詮釋。

這也是為什麼所有房企都在努力擺脫周期帶來的不利影響，但龍湖集團的努力成效卻尤為顯著的原因。

龍湖集團很早就將「多業態」提升至戰略層面。在2023年，龍湖已構建「開發－運營－服務」的業務格局，涵蓋地產開發、商業投資、長租公寓、物業管理及智慧營造多航道業務。在今天，「一個龍湖」的協同效應還在持續升級。

在開發業務方面，龍湖集團不再以規模為導向，而是選擇精細化運營，不斷提高交付能力。

今年上半年，龍湖集團繼續如期平穩交付，在全國43座城市共計交付121個項目，合計約5萬套品質住宅，其中，20%項目實現提前一個月以上交付，整體獲得了90%的交付滿意度，實現了穩中有進、高質量發展。

在運營業務方面，商業投資作為運營業務板塊的核心動力，龍湖集團始終堅持輕重並舉的發展模式，持續為集團業績帶來穩定可期的回報。

截至5月末，龍湖商業的整體出租率達到95.9%，2024年，龍湖計劃新開14座商場，累計開業商場將超過百座，邁進「百MALL」時代。

原長租公寓航道也升級更名為資產管理航道，涵蓋長租公寓「冠寓」、活力街區「歡肆」、服務式公寓「霞菲公館」、產業辦公「藍海引擎」、婦兒醫院「佑佑寶貝」及頤年公寓「椿山萬樹」六大業務，不僅為用户提供了更加多元的產品和服務，還在城市更新、產業轉型的當下，成功抓住了「存量市場」孕育的巨大機遇。

在服務業務方面，龍湖智創生活一如既往地為客户提供品質服務，業主滿意度連續15年超過90%。

與此同時，毛利高達70%+的龍湖龍智造也在加速擴張，2024上半年新增代建類項目26個，總建築面積432萬平方米，已累計獲取代建類項目超110個，總建築面積超2100萬平方米，為龍湖集團帶來了無限的想象空間。

可見，一片「森林」的生命力與抵禦風險的能力，都絕非一棵樹可以比擬的。

2023年，龍湖集團的營業收入為1807.4億元，其中，龍湖集團運營及服務業務收入超過248億元，已經成為利潤的主要增長點，利潤貢獻佔比提升至60%，內生動能增長明顯。

一、二、三曲線相融共進，如何實現高質量的韌性增長，龍湖集團已經給出了一份「樣本答卷」。

拐點將至，中國房企高質量「樣本」靠什麼築就？

5月17日，央行等部門打出了一套政策「組合拳」，降首付、降利率、盤活存量等，從供需兩端發力破解房地產難題，力度之大超出預期。

政策利好傳導至市場端，市場情緒得以改善，多地帶看量和成交量出現增長。據克而瑞統計，5月單月，TOP100房企實現銷售操盤金額3224.1億元，環比增長3.4%。

在上一輪寒冬中活下來的房企們終於等來了一縷曙光。然而，即便拐點將至，但想要乘上這股「東風」，以下三點是關鍵。

第一，銷售回款率和經營性淨現金流是考驗房企生存能力的重要指標，畢竟銷售回款高且經營性淨現金流為正的房企，經營狀況相對來説要更穩健向好一些。

比如，龍湖集團始終堅持有回款的簽約，有質量的增長，2023年實現銷售回款率超100%；同期還第一次達成了全集團整體現金流為正，實現了約35億的淨現金流，待行業基本面修復后，這樣的房企才能最先迎來估值重塑。

第二，平穩的拿地節奏和對優質地塊的把握，是房企穩健發展的重要保證。

客觀來説，在現在的市場行情下，多數房企拿地意願勢必會降低，據克而瑞統計的數據顯示，1-6月只有三成百強房企拿地，哪怕是已拿地的百強房企中，有70%企業上半年投資額較去年同期下滑。

不過，還是有部分房企，依然保持穩健的拿地節奏，比如龍湖集團高度聚焦在一、二線高能級城市，今年上半年，就在北京、上海、杭州、成都、蘇州、西安、佛山7個城市獲得了7幅土地，總建面是51萬方，權益建面是37萬方，權益地價60億元，平均溢價率僅3.6%。

這反映了龍湖集團擁有着雄厚的財務盤面，但更重要的是，高能級城市普遍市政配套較為完善、居民擁有較強的購買力。

龍湖集團在土地市場趨冷時，以合理的價格拿下的這部分土地，為其未來的業績提供了有效的保障，這也是龍湖集團能夠屢次穿越周期的強大底氣。

第三，能給用户帶來更好體驗的房企，才能成為行業復甦的先鋒。

《體驗經濟》一書的作者，約瑟夫.派恩曾經闡述：只有讓交易成為用户的記憶，纔是一切品牌制勝的關鍵。

這一點在房地產行業中同樣如此，誰能圍繞用户解決痛點，優化用户體驗，誰就能鑄就內生增長的不竭動力。

意識到這一點后，不少房企都紛紛開始強化客户人居體驗，提升產品競爭力，比如，金輝集團發佈的顏選3.0產品，聚焦建築外立面、户內及全社區的品質和顏值打造。

又比如龍湖集團選擇堅持產品主義，不斷聚焦客户真實需求，升級用户體驗，僅在材料選擇這件小事上，龍湖都採取了「優選品牌、集中採購、專屬專供」的模式，與超250家集團品牌供應商合作，涵蓋進口品牌杜拉維特、通力、施耐德等，國內龍頭品牌格力、志邦、東鵬等，嚴格把控材料選型，同時為集採材料出廠時統一設置專屬「身份碼」，讓材料實現陽光透明可追溯。

總而言之，龍湖集團不僅通過深刻的調整與轉型，成功穿越了弱勢周期，實現了韌性增長，也為其他房企高質量發展提供了樣本。

不過，周期依然存在，並且仍在不確定的波動着，房地產市場想要徹底走出「寒冬」，或許還需要更多像龍湖集團這樣堅持長期主義，給用户帶來更好體驗的房企。