深度調研：一文知曉國內險資投資中高端養老社區那點事兒

筆者曾經在2019年數據君匯總了當時14家保司經營中高端養老社區的大致情況，文章在知乎反響還不錯，期間還不斷有人催更。然后是2022年2季度匯總了17家保險公司：17家保險公司中高端養老社區分析淺報（2022年2季度）。

2年時間一過，需要再次整理修改了，這次一共匯總了26家保險公司。

首先我們要知道「9073」是ZF指導中國未來養老模式的選擇，即90%老年人選擇居家養老，7%老年人選擇社區養老，余下的3%選擇機構養老。而作為機構養老重要組成——保險公司與地產公司養老社區就是來分這3%的蛋糕的，還有個別保司也在經營這7%社區養老的蛋糕與居家養老。

房地產開發商和保險公司是國內養老社區最主要的兩大參與者，房地產公司，如萬科、保利、綠城、遠洋等，而保險公司就是今天要説的這26家。

根據所需資產規模和運營方式的不同，我國養老社區運營模式主要分為重資產運營、輕資產運營和輕重結合運營三類。重資產運營模式主要通過自建或收購養老社區，或通過私募基金、股權投資、信託產品等參與養老社區的投資建設，重資產運營模式所需資金規模大、投資周期長、收益回報慢，但易於統一管理、 能夠充分保證養老項目整體服務質量。

第二種是輕資產運營模式：房企、險企不直接作為養老社區的物業持有人，而是採用第三方合作、租賃物業、委託管理等形式運營養老社區。輕資產運營模式短期內不會佔用大量資金、資金迴流較快，因此中小險企多采用輕資產或輕重結合方式佈局養老社區，但輕資產模式收入較低、利潤較薄。

第三種是輕重結合運營模式: 持有養老社區和運營第三方持有養老社區的結合， 在保留高端自建社區的同時，通過合作、租賃、委託等擴大養老服務覆蓋面。例如，太平人壽採取「輕重並舉」發展戰略，一方面自建高端CCRC養老社區「梧桐人家」，另一方面通過品牌授權、租賃、合作運營等模式打造全國養老社區網絡。合衆人壽在自營武漢、沈陽、南寧三家大型養老社區外，同時與河北、浙江、江蘇等地多家養老機構、度假村合作，構建全國佈局的旅居養老模式。

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發展史

2007年開始，陸續數家保司通過重資產、輕資產等模式加入養老社區的建設與運營中，從近幾年保司投資歷程看，主要分為三個階段。

（一）：借鑑探索階段（2007年3月-2012年5月）

泰康、合衆、國壽等保司先后去美國、日本考察成熟養老社區運營經驗，探索養老社區建設和運營方法。09年11月，泰康人壽率先獲得保監會許可獲得投資養老社區試點資格。

（二）：建設起步階段（2012年6月-2015年5月）

這一階段，保司投資養老社區思路已趨於明朗，泰康、新華、平安、太平等保司的養老社區先后開建。

• 1.2012年6月，「泰康之家-燕園」奠基；

• 2.2012年6月，新華人壽「新華家園'北京奠基；

• 3.2012年9月，平安人壽總投資的」養生養老綜合服務社區「落地浙江桐鄉；

• 4.2013年10月，合衆人壽建成我國第一個保險養老社區—「武漢合衆優年生活養老社區」；

• 5.2014年10月，太平人壽的「梧桐人家」於上海奠基......

（三）：加快佈局階段（2015年6月至今）

各家公司加速佈局，多種方式佈局，數據君統計了26家保司在不同城市打造各具特色的保險養老社區，投資額幾千億元，下面是具體情況：

上表是數據君整理的目前26家保司入局中高端養老社區的大致情況，全部為長居項目，絕大多數為CCRC高端社區。

目前已佈局養老社區的險企均採用保險結合養老社區模式，即購買旗下保險產品可享受優先選房權、保證入住權等特權；個別採用租賃模式的，可以一次性買斷幾十年的房屋使用權；採取大額押金入住的紛紛取消，前不久上層已經禁止通過大額押金或會籍費獲入住資格的模式，很多入住不太滿的社區前期也接受非保險客户入住。

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泰康之家

最早做也是意志最堅定的一家，目前佈局全國35城共40個項目，已有多家開業。選址多為城市郊區，順應老年人「養老+旅遊」需求，泰康之家利用其全國連鎖佈局的優勢，提出候鳥式旅居養老，長者可以通過預約異地泰康之家社區的方式滿足短期交換居住、旅行度假的養老需求。

泰康之家入住資格由購買指定產品或繳納入門費獲得，將全國幾十家社區按照當地經濟發展水平分為4檔，不同檔次的對接保費門檻不同。總交120萬-240萬保費擁有80歲前保證入住權，300萬終身保證入住，現也有一些青少版與青春版降低保費的版本。

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國壽嘉園

目前，已設立200億元大養老基金，打造高品質養老社區國壽嘉園．樂境（天津）、國壽嘉園．雅境（蘇州）、國壽嘉園．逸境（三亞）、樂城馨苑康養中心（博鰲）等，以及位於深圳的普惠型社區養老項目國壽福保社區頤康之家、國壽康欣社區頤康之家、國壽鹽田區悦享中心和悠享家健康護老中心等，為人民羣眾提供生活照料融合健康關懷的新型養老服務。

既有CCRC，又在做社區養老項目。

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平安頤年城

2012年，中國平安啟動養生養老產業首個項目，即桐鄉平安養生養老綜合服務社區。2021年5月，平安推出高端康養產品系列「頤年城」，採用重資產模式，首期為位於深圳市核心區位的超高端旗艦康養項目深圳頤年城。

平安臻頤年不同於其余社區定位城市郊區，精選深圳、廣州、上海、杭州核心城市核心區域，景觀宜人、交通便利，社區周圍配套優質，匯聚商業綜合體、直達三級綜合醫院。

投保平安臻頤年體系產品，提前存續養老資金，即可享受入住康養社區，終身享受保證入住與費用優惠等專屬權益。平安臻頤年保費門檻較同業高出非常多，目前其對接康養社區的保單共分為3檔，最低1888萬，感嘆平安從不缺真正的高端客户。

爲了降低門檻，推出了頤享城項目，落地佛山、蘇州與武漢三地，對接保費門檻大為降低。

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合衆人壽

合衆人壽是國內最早參與養老社區開發的保險公司之一，2011年提出「兩個千億」計劃，宣佈全面進軍養老及相關產業、創立合衆優年養老社區， 採用自建+合作 、輕資產與重資產結合模式。自建3家與合作12家旅居。

用户通過購買合衆優年生活實物養老保障計劃產品，提前鎖定未來養老社區的入住權和租金。被保人年齡範圍 18歲-65歲，不同保費金額對應不同的社區入住年限——投保30萬元保費，70歲以后可入住10年；投保50萬元保費，70歲以后終身入住， 相對於目前主流險企養老社區入門保費較低，符合合衆優年中產階級的客户定位。

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太保家園

2018年太保採用合作開發的重資產模式入局，推出高端養老社區「太保家園」，包括樂養、頤養、康養社區。為長者提供全年齡、全方位、一站式的健康養老呵護。三大社區定位各不相同，其中，樂養社區面向 55-69歲老人，以候鳥式養老為主；頤養社區面向 70-79 歲老人，以健康養老為主；康養社區面向 80 歲以上老人，以康復護理為主。

現已經開業的有3家為成都大理杭州社區，其它社區建設中或者待開工。常規時間保費總交240萬（包含內地或者香港的保險）即可對接，特殊時期偶爾放低門檻。

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新華保險

新華保險自2012年開始佈局養老社區品牌「新華家園」，自主投資、建設、運營 。新華家園進行尊享、頤享以及樂享三線佈局，目前核心城市為北京和海南博鰲。

尊享社區主要定位醫養結合的高端介護型養老社區，地處北京核心地段，周邊配套資源豐富，主要針對失能、半失能、失智及高齡可自理的長者，提供醫療、康復、護理、養老等多方面的深度生活照護服務。

樂享社區選址在自然環境、氣候條件良好的海南博鰲，定位旅居度假、休閒康養的大型社區。海南博鰲樂享社區是我國首個國家級試驗區，被賦予9條優惠政策，國外上市、國內未上市藥品、醫療器械可在園區醫療機構使用。

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太平與海港人壽

這兩家公司放在一起是有原因的，因為海港人壽（原恆大人壽）的部分股份是太平保險持股，所以海港人壽目前可以對接部分太平人壽的社區。

太平自建3家：梧桐人家+海棠人家+芙蓉小鎮，與第三方合作10家，詳細見本篇文章：首款互聯網養老年金來了，果然是大公司的；

海港人壽盤活了原有的部分社區，集中在海南，同時借勢股東太平自建的3家與未來自建的社區，一躍成為康養社區之星。

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陽光人壽

此外上海地區有佘山項目，海派康養生活，精裝獨棟別墅，非常契合上海人海派風格。

總交100萬即可保證入住，對接的保費門檻確實非常低。此外陽光人壽也提供旅居服務，旅居的項目比較多，目前有7個旅居項目，位於上海、遼寧、廣西與河北。此外最近又對接了復星集團旗下的高端CCRC星堡養老社區的旅居權，就連復保都沒有星堡的旅居權。

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怡生匯旗下

目前很多保司尤其是中小保司因為實力的原因不會自建高端社區，所以求合作，合作市場第三方對接養老社區的機構，比較知名的就是怡生匯與大雁養老。

目前怡生匯實現京津冀、長三角、成渝、珠三角、長沙武漢等區域，100+核心城市、15萬+養老護理牀位及旅居服務，養老社區幾百家，包括長居與旅居。

鼎誠人壽、陸家嘴國泰人壽、中英人壽、長城人壽這幾家目前合作怡生匯，基本都有旅居與長居的服務。

這其中鼎誠人壽供客户更多選擇，還可任選對接光大匯晨養老社區與誠邦計劃。

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大雁養老

相比較怡生匯，大雁養老對接的社區更多，高端的養老社區也更多一些。目前合作社區遍佈200多城市，1000多家社區，60萬個牀位，其中高端CCRC社區150多家。大雁養老整合全類型養老機構，包括地產系、央企系、外資系、民營系和保險系等，幫助有入住養老機構需求的老年人貨比三家，優中選優。

此外目前老6家（國壽、太平、泰康、太保等）中有3家合作了大雁養老，具體是那3家可私信，不便公佈。

利安人壽、東吳人壽、德華安顧人壽與大雁養老密切合作，這其中利安人壽是最先合作的。利安人壽，同一投保人新投保保單總保費累計達到30 萬元、60萬、90萬元及以上，投保人可對應獲得個人版養老權益、夫妻版養老權益及全家版養老權益，

如果客户選擇10年及以上繳費期限的，以上保費門檻全部降低10萬，即個人版保費為20-50萬，夫妻版為50-80萬，全家版為80萬以上保費。具體可參考本文：WORD天，20萬起居然也擁有高端養老社區的保證入住權

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星堡養老社區

由復星集團開發，同時百年人壽也有少量股份，所以復星保德信人壽、復星聯合健康與百年人壽都可對接。

關於高端星堡CCRC社區數據君已經參觀多次了，具體介紹可以參考這篇文章：我找到了「最性價比」入住高端養老社區的方法了（復保星堡）。

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大家的家

大家保險集團主要開發城心社區，位於市中心，距離三甲醫院近，通常是通過租賃、改造物業的方式建成，盤活一些市中心的國有資產建築，佈局周期短，通常選定地址后 1年-1.5年即可開業，所以成本低速度快。

目前總交25萬起可對接旅居，總交120萬-200萬可對接大家城心養老社區的長居，具體北京的項目可以參考本篇：開啟城心養老新時代--大家保險高端養老社區。

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招商仁和

依託招商局集團優質養老資源，攜手「招商觀頤之家」和「招商高利澤」兩大高端養老品牌，融匯歐洲先進養老理念和運營管理體系，以專業鑄就服務品質、以實力踐行央企擔當。

目前，仁和頤家服務網絡覆蓋廣州、深圳、武漢、杭州四大城市，輻射長三角、珠三角、江漢平原地區，為長者提供個性、差異、全面、至臻的體驗。頤養機構選址優越，所處 地點周邊配套完善、交通便利、淳靜宜人，區位優勢明顯，是長者頤養天年的聖地。

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首善人家

今年北京城市副中心首個CCRC全業態醫養社區--首善人家開業，目前北京人壽對接。

此社區項目由11棟樓宇組成，規劃總建築規模為13.3萬平方米，房間數1495間，牀位2528張，園區內綠地率超過30%。社區模塊院內配有活力長者公寓、護理型公寓、中西醫結合醫院等社區模塊，為客户提供全生命周期的照顧、護理、醫療服務。

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中信保誠

中信保誠主要是合作第三方成熟的社區，如樂城、長友、保利、壽山福海等，覆蓋城市包括北京、上海、廣州、慈溪、海口、杭州等地

且去年與中信子公司中信興業養老達成合作，主要是擴充了上海地區合作的社區項目，這是中信保誠藉助集團內部的協同優勢，邁出了重要一步。

產品對接上，新客户總交保費在40萬至100萬之間的，養老機構預約服務有效期內為2次，總交100萬以上保費的，為4次。

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其它公司

其它就是珠江人壽與前海人壽，這兩家放一起，總部都在廣東。

珠江人壽惠仁康養項目目前佈局在廣州與佛山，惠仁康養是'大珠江系'下屬康養品牌，是珠江投資集團大健康業務發展的核心平臺和載體，專注醫養健康產業投資開發、資產管理和運營服務。惠仁康養依託珠江投資集團的多元業態實力，以及珠江人壽保險、資管、醫養三大核心業務，深耕養老地產產業鏈，整合保險支付與醫養服務，是專注養老地產開發、長者護理、康復和醫療實體建設運營和創新服務的專業品牌。

至於前海人壽，戰略目標挺大，又做醫院又做養老機構，同時保險主業也面臨諸多挑戰，償付能力承壓，能否經營好待時間來檢驗。

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如何挑選社區

26家保司的養老社區各具特色，滿足不同需求。那麼如何選擇適合自己的養老社區呢，數據君從以下5個點分析。

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規劃養老長居地

數據君有位客户，住在南京，兒子定居在上海，在養老規劃時傾向於保險養老社區，爲了陪伴子女，最終選擇了上海地區的養老社區。所以第一步就是要考慮未來養老所在地，是在故鄉，還是在子女所在城市等等。只有確定了地點，我們才能從所在地選擇適合自己的養老社區。毫無疑問，那些網點規劃多的更具優勢。

養老社區里的老人處在個隱形的鄙視鏈：子女常來看望的＞可以電話迅速喊來子女的老人＞子女在外地很難喊來的老人＞完全無子女的老人。

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具體需求

細分養老社區市場，主要分為三種：

• 面向55-69歲低齡：旅居候鳥度假式養老；

• 面向70-79歲中齡：活力健康為主式養老；

• 面向80歲以上的：康復護理為主式養老；

當前首次長居入住CCRC養老社區人士年齡在75歲左右，75歲以內的活力型更傾向於旅居養老，而以上有旅居項目的有：太保、太平、陽光、鼎誠、大家、利安、中英等，旅居項目如果是第三方合作的其門檻在總交保費30萬左右，如果是自建的其門檻同長居。

長居對於養老社區的飲食、居室户型、日常社交、文化教育、醫療、護理、保健、心靈歸屬等有特定的需求。比如户型上，標準一居室、兩居室、標準一室一廳、温馨一室一廳等滿足不同客羣需求。最好去實地考察下，不同養老社區的側重點不一樣，當然目前養老社區趨於綜合化，滿足不同需求。

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入住門檻

合作第三方的社區門檻最低，長居門檻普遍在20萬-100萬之間，優點就是門檻低，選擇多，缺點在於不保證特定某家社區入住，只保證同等水平檔次的社區入住。

自建的高端社區門檻較高，普遍在150萬至300萬之間，門檻最高為平安人壽的。優點在於更可靠通常也更高端，缺點在於門檻高，且同一城市往往只有一家社區選擇，容錯率低，且該社區未來的運營能力更為關鍵。

當然保司可能在不同階段靈活降低或升高門檻，比如入住率已經很高的情況下提高門檻，剛開始的時候對老客户降低門檻。也會根據不同城市的經濟實力，將不同社區劃分梯隊，保費也劃分梯隊。

通過買保險入住，在年輕的時候就能鎖定未來的入住權，畢竟高端資源都是稀缺的，目前北京與上海地區保險高端養老社區入住率幾乎都是爆滿。當然如果能近期入住的且社區入住率不算高的不買保險也可以入住。

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入住費用

當前普通的社區養老院每月費用基本在4000到8000之間，而保險公司的高端養老社區入住費用肯定是要高於這些的，根據户型，月費目前在8000-30000，數據君統計了三家養老社區的收費標準：

每家養老社區收費標準不一樣，這跟其運營成本、户型選擇、提供的服務內容等息息相關。所以經濟不是特別好的一定要好好規劃了，土豪請隨意。

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對接產品

最終落腳點就是對接養老社區的產品，這個產品你能否接受重中之重。一般有養老社區需求的客户一般年紀都偏大，或者中年時開始未雨綢繆，這些客羣對資金的保值增值能力要求較高。

而保險產品鎖定收益鎖定現金流能力特別強，同時部分產品還可以用於傳承、補充養老金或者年金抵扣養老每月的花銷等。每家公司對接的產品類型不同，有的對接分紅型產品，有的對接傳統型養老年金，有的對接定期快返年金，有的對接終身快返年金，有的對接增額終身壽險......

那麼到底是產品更重要還是養老社區更重要？仁者見仁智者見智。

最后，相約下一次整理，也許就是2年后了，如果你有什麼疑問的，都可以聯繫我們。

對於此事，您怎麼看？