央企地產商的撿漏生意

來源：東莞樂居

文/樂居財經 魏薇

樓下便是深圳福田中心區寶貴的濕地公園，「中信城開紅樹灣」利用天然地理位置優勢，將自身定位為灣景美宅，打出了宣傳標語：深圳灣上的紅樹林生活。

帶有茂密樹林、成羣飛鳥、落日余暉等景觀的宣傳畫面總是能引發無限遐想。

這是中信城開盤活的首個佳兆業出險項目。冠上了中信城開的名頭，在一定程度上促進了項目的銷售，不少客户奔着央企的信譽來買房。

2022年7月23日，紅樹灣項目首次開盤，當天銷售約160套，吸金15億，去化率50%。第二個月以6.64億元的銷售額進入深圳月度新房住宅項目TOP5、連續半年位居福田區成交金額TOP2。

同年9月，因售樓處被封控，紅樹灣團隊決定去酒店展示與接待客户，創下了深圳疫情下在酒店賣房的先河。在酒店一個月的時間，項目實現了近三個億的銷售額。

據悉，中信城開紅樹灣共出售320套住宅產品，均價約9.92萬/㎡，折后均價7.5萬元/㎡起，總價約481-3760萬/套，精裝修交付。項目已於2023年12月31日交付。

紅樹灣項目地塊系佳兆業在2019年通過土地置換從深圳航運集團獲得的置換地塊，由深圳佳兆業城市更新集團、深圳航運集團聯合開發，原名為「佳兆業航運紅樹灣」。但此后不久，佳兆業出險，項目開發受到影響。

2022年6月25日，中信城開接手佳兆業資產包，當天晚上就宣佈項目更名為「中信城開紅樹灣」。7月中旬，項目取得預售證。

相比於中海地產、中交地產等「中」字輩房企，中信城開的知名度不算高。作為中信集團旗下的全資子公司，中信城開定位智慧城市運營商，主要業務包括建設大型基礎設施、公建配套、開發精品住宅、推進城市舊改等。

二次援手佳兆業

除了紅樹灣項目，中信城開還接盤了佳兆業多個項目，包括佳兆業南山東角頭項目、金沙灣國際樂園、佳兆業科技中心，並分別更名為「中信東角頭」、「中信城開·金沙灣」、 「中信城開大廈」。四個項目加起來的貨值超500億。

除了佳兆業科技中心完全轉讓予中信城開之外，其余三個項目由中信銀行、佳兆業與中信城開三方以服務信託的模式進行的合作。中信銀行是佳兆業的債權人，中信城開擔任融資代建的角色，提供一定盤活資金用於后續項目的建設和開發經營，而項目權益在中信銀行和中信城開收回對應收益后最終仍歸屬於佳兆業所有。但外界難以確定最終佳兆業還剩下多少收益。

中信系與佳兆業的淵源已久。2015年前后，佳兆業遭遇史上第一次至暗時刻。生死攸關之際，中信銀行出手，成為佳兆業境內最大債權人之一。加上深圳市場大熱，佳兆業才得以度過危機，也由此有了「不死鳥」的稱號。

當年年底，中信銀行深圳分行聯手中信信託，對危機中的佳兆業提供共計約300億元貸款紓困。其中，200億元用於置換佳兆業位於深圳、上海、杭州等地的9個項目的債務，另有100億元作為佳兆業的后續開發貸款，使其繼續開發尚未完工的項目。

項目盤活

中信系入局后，接手的項目很快得到了推動。

2022年7月8日，中信城開大廈舉行復工儀式。佳兆業金融科技中心曾被譽為「佳兆業凝練22年綜合開發運營經驗的全新商務標杆作品」，地處福田區與羅湖區交界處的黃金地帶，已於2020年11月封頂，計劃2022年初交付。但由於佳兆業的出險，最后未能如期交付。

2022年7月30日，中信城開華南官微顯示，中信金沙灣即將入市；2023年4月，中信金沙灣的明星場館「中信金沙灣水世界」宣佈重啟開園。

東角頭項目是業內公認佳兆業旗下質量最好、貨值最高的項目，權益貨值約298.35億元，佳兆業還曾計劃在此打造超過迪拜塔的世界第一高樓。

但也因地塊複雜的權益關係，東角頭項目的進展相對較慢。2023年5月，東角頭項目確定由中信與達力集團進行土地分配並各自開發，中信所分配地塊僅住宅貨值至少166.32億元。

這里是深圳灣最后一塊海景宅地，三面環海，緊挨着深圳歌劇院，加上打新倒掛，被看作是深圳打新「天花板」。最新消息顯示，項目單價約13.2萬，預計有2000多套住宅供應、2027年底竣工。

實際上，在此輪房地產行業調整過程中，一向低調的中信城開頻繁露臉，參與出險房企的紓困工作。2022年10月，中信城開與深圳資產管理有限公司達成合作，對恆大曾接盤的惠州惠陽百萬花城項目，進行資產管理運營

2023年初，中信城開還與華融公司達成涉房業務全面合作意向。據官方公告，雙方將進一步探討搭建統一涉房業務平臺，深度綁定涉房業務，以增量帶動存量，探索AMC 轉型中的「中信模式」，打開涉房業務協同新局面，共同推動化解風險項目落地。

中信地產繼任者

大眾對中信的印象普遍存留在證券、銀行等金融業務上，但其在房地產領域的地位不可小覷。落成於1985年的國際大廈，1991年的京城大廈，以及2008年的國家體育場「鳥巢」，三座名動京城的劃時代標誌建築，足以證明中信的房地產實力。

2016年3月，中信完成對旗下中信地產的剝離，將后者的全部股權以及另一家子公司中信泰富在國內的住宅地產售予中海地產，交易對價310億元。中海向中信支付的是上市公司10%的股票和四個商業項目，自此，中信成為中海的第二大股東。

在此前不久，中信集團於2015年5月成立了北京信雅房地產。2016年4月，北京信雅的註冊資本由200萬元提升到78.6億元，猛漲3929倍，北京信雅也正式更名為中信城開，以中信地產繼任者的身份繼續闖蕩地產江湖。

天眼查顯示，中信城開的法定代表人為聶學羣，他同時擔任公司董事長、中信城市投資發展(中國)有限公司監事。中信城開旗下有41家在業子公司，大多屬於金融業、房地產業、租賃和商務服務業。

投資物業方面，中信城開有北京中信大廈（中國尊）、京城大廈、國際大廈，以及上海中信泰富廣場和香港中信大廈。

據中信官網，其房地產業務被列在了「新型城鎮化板塊」中，該板塊中除了房地產，還包括工程建設、環境、醫療、諮詢等業務。從事房地產業務的核心平臺，一是中信城開，二是中信泰富。

二者分工有所不同。中信城開主要以輕資產模式開展業務，聚焦於城市更新改造和城市開發運營等業務；中信泰富貫穿房地產業務全產業鏈，涉及投資、開發及運營管理等環節，主要投資開發城市綜合體、高端商辦和中高端住宅。

中信股份2023年業績公告顯示，期內新型城鎮化板塊產生的收入大約為433.67億元，同比減少約13%，佔中信股份營收的比重約6%，是五大業務板塊中佔比最少的。該部分業務帶來的淨利潤為20.2億元，同比增加137%。

截至2022年12月31日，中信城開總資產為376.11億元，總負債為280.65億元，淨資產為95.45億元；2022年實現營業收入54.49億元，利潤總額5.52億元，淨利潤3.26億元。

目前，中信城開已實現了在京津環渤海、粵港澳大灣區、長三角一體化區域、中西部重點省會城市等主要經濟圈、都市羣的戰略業務佈局，在全國30多個城市累計開發房地產項目近百個，開發面積超過3000萬平米，包含住宅地產、商業地產、旅遊度假、教育地產、地鐵上蓋等多種業態。