TOP50上市房企2023成績單：營收超千億元房企12家，現金流緊張仍是普遍困境丨財報觀察

轉自：中國房地產報

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銷售額下滑、虧損面加大、現金流減少，成為房地產行業普遍現狀。

中房報記者 許倩丨北京報道

地產行業低迷，大部分房企困局仍未解除。銷售額下滑、虧損面加大、現金流減少，成為行業普遍現狀。

據中國房地產報記者統計，TOP50上市房企（剔除仍未發佈2023年度財報的中國恆大、碧桂園，）2023年營業總收入4.16萬億元，同比增加2%；歸屬母公司淨利潤-967.99億元，比2022年虧損額增加了492.97億元，平均每個月虧損80.67億元。

作為衡量房企盈利能力的兩大指標，淨利潤率和毛利率仍在下滑。中國房地產報記者統計的48家TOP50上市房企，2023年平均淨利潤率為-11.16%，比2022年下降4.4個百分點；平均毛利率為12.25%，比2022年下降1.9個百分點。

具體來看，2023年營業收入超過2000億元的房企有5家，分別為萬科、綠地控股、保利發展、華潤置地、中海地產，其中萬科以4657億元營業收入排在首位，但同比減少7.56%。第二名綠地控股，營業收入3603億元，同樣下滑17.34%；第三名保利發展，營業收入3469億元，同比增長23.4%，大有趕超萬科爭奪行業第一之勢。

營業收入超過千億元的房企有12家，除前述5家外，還有龍湖集團、招商蛇口、融創中國、建發國際、綠城中國、新城控股、金隅集團。

從營業收入同比增速來看，有4家房企增速超過50%，如濱江集團、中梁控股、融創中國、旭輝控股集團；6家房企下滑幅度超過20%，如金融街、信達地產、龍湖集團、華僑城、寶龍地產、路勁、中駿。

比營業收入下滑更嚴重的是虧損面仍在擴大。48家TOP50上市房企中，營業收入同比下滑的有25家，佔比超過一半；歸屬母公司淨利潤同比下滑的有29家，佔比超過6成；虧損房企有27家，接近6成。

營業收入第一的萬科，2023年淨利潤121.6億元，同比下降46.4%；今年一季度淨虧損3.62億元，去年同期淨利潤14.46億元。萬科將虧損歸因於「受結算規模下降和開發業務毛利率下滑的影響」。

2023年虧損較重的是遠洋集團、世茂集團、佳兆業等，虧損額均達到200億元左右，合景泰富、雅居樂、禹洲集團的虧損額也均超過百億元。此外，中駿集團、中交地產、首開股份、綠地控股等房企淨利潤同比跌幅超過1000%，值得警惕。

值得一提的是，隨着化債取得重大進展，融創中國的經營指標有了改善。2023年，融創中國實現營業收入1542.3億元，同比增長59.4%；歸屬母公司淨利潤-79.7億元，同比減虧71.2%；有息負債2778.3億元，比2022年減少205.9億元。這為其他出險房企化債增加了信心。

2023年賺取淨利潤最多的是華潤置地，歸屬母公司淨利潤313.7億元，同比增長11.65%；中海地產以256.1億元躍升至第二位；龍湖集團位居第三位，歸屬母公司淨利潤128.5億元。

作為評判房企盈利能力的重要指標之一，ROE指的是股東每投入企業1元錢，企業能產生多少淨利潤。有3家房企2023年ROE指標超過10%，它們是建發國際、華潤置地、濱江集團，ROE分別為15.47%、12.33%、10.32%。華發股份、龍湖集團2022年ROE均超過14%，但2023年分別降至9.66%、8.74%。濱江集團同樣下滑明顯，一年時間ROE降了6.3個百分點。

在21家盈利為正的房企中，有4家房企實現了營業收入和淨利潤的雙重增長，如綠城中國、華潤置地、中海地產、建發國際都是目前非常優秀的房企。其中，2023年建發國際實現營業收入1344.3億元，同比增長35%，2019～2023年年複合增長率達65%；歸屬母公司淨利潤50.3億元，同比增長2%，2019～2023年年複合增長率達31%。

現金流吃緊與高負債仍是房企普遍面臨的危機。

據中國房地產報記者統計，TOP50上市房企（剔除中國恆大與碧桂園）2023年末貨幣資金共計1.35萬億元，比2022年減少1654億元，同比下降10.9%；總負債高達14.12萬億元，比2022年減少了1.28萬億元，這説明房企正在想辦法壓降負債，但因基數太高，總量依然處在高位。若再加上中國恆大和碧桂園兩大房企的高負債，TO50房企總負債將超過17萬億元。而房企自有資金的主要來源——銷售額卻同比下滑了18.4%。

截至2023年末，萬科、保利發展、綠地控股3家房企總負債均超過萬億元，資產負債率分別為73.22%、76.55%、87.84%。

資產負債率超過90%的房企有7家，分別是佳兆業、陽光城、禹洲集團、融創中國、中南建設、金科股份、世茂集團，化債壓力依然很大。

有3家上市房企手握現金超過1000億元，分別是保利發展、華潤置地、中海地產，清一色的大央企。2022年末有5家房企現金超過千億元，其中，萬科2022年末手握現金1372億元，但2023年末則降至998億元。

「現金王」依然是保利發展，手握貨幣資金1480億元，但相比2022年減少了285億元，同比減少16%，這個下滑速度仍是值得注意的。

第二名是華潤置地，手握現金1372億元，同比增長18%，穩健性和安全性更優於保利；第三名中海地產，手握現金1056億元，相比2022年微降4%。

在房企2023年業績發佈會上，「現金流安全」取代「增長」「規模」等成為高頻詞。萬科董事會主席郁亮表示，現金流安全是第一要務，公司將加大盤活存量、不動產變動產等工作力度，保障更厚的安全墊。

華潤置地副總裁陳偉表示，今年房地產市場整體政策會持續為促需求和穩市場注入積極動力，但市場還是存在庫存依然比較高、客户短期信心還不穩定、二手房持續分流一手房等挑戰，因此市場處在築底回穩、積蓄向上勢能的階段。

值班編委：樊永鋒